七、房地产类

1、上信·国瑞资产支持信托 产品介绍

上信·国瑞资产支持信托是由\资信好、规模大、资产实\的企业集团作为发起人，以单个或多个物业（资产池）的财产权设立信托，由上海信托以资产池产生的现金流（包括租金和销售收入等）为支持，向投资者发行不同受益级别的信托单位，信托期间投资者获取资产池收入所带来的收益。上信·国瑞资产支持信托采用结构化内部信用增级设计，以资产（池）设置抵押担保，并由企业集团提供外部信用增级。充足的资产价值、良好的现金流和优秀的企业信用为该类产品提供了充分的安全保障。

该产品是上海信托秉承其在财产权信托领域的制度优势，将资产证券化原理在房地产领域的创新应用，以物业证券化为特征，以资产（池）信用和企业整体信用为支持，为社会投资者通过金融信托工具分享不动产的稳定回报提供了切实可行的解决方案，国瑞o万科资产支持信托和国瑞·招商地产资产支持信托等产品一经问世即深受市场好评。 产品特点

(1)资产证券化。将资产池未来的现金流证券化，使投资者可以较少的资金分享商业地产的经营收益和增值潜力，同时通过金融工具增强了投资的流动性；

(2)物业组合性。将办公楼、卖场、商铺、酒店、厂房等不同的物业形态结合地域、区位、估值和现金流等因素进行科学遴选构建资产池；

(3)保障充分性。充足的资产池价值和现金流为产品提供了有力的安全保障，在资产信用的基础上附加优秀企业集团的信用，进一步提升产品的安全边际；

(4)利益综合化。资产池定期取得的租金收入为投资者提供了持续稳定的现金流，成熟物业增值潜力通过实现销售为投资者提供了获取更多回报的现金流，体现了稳定性与收益性相结合的特征。

2、上信·优利夹层融资信托 产品介绍

\上信·优利\夹层融资信托是指上海信托针对房地产优秀企业优质房地产项目，以优先股股权投资的方式阶段性受让项目公司一定比例的股权（有时也包括部分股东借款），信托计划采用结构化设计原理进行内部信用增级，同时以房地产企业集团整体信用进行外部信用增级的信托产品。该产品是上海信托结合国内房地产项目资金需求特点，将夹层融资原理在房地产领域的良好应用。产品总体上\风险适度、收益较高、期限灵活\，能够较好地满足私人银行高端客户理财需求。 产品特点

(1)优秀企业。合作伙伴均为我国具有卓越品牌的房地产企业集团，拥有丰富的项目开发和管理经验、出色的管理团队以及较高的偿债能力和抗风险能力；

(2)优良项目。标的项目均位于经济发达、人口密集城市的中心区域地段，区位良好，交通便利，配套齐全，土地权属清晰，建设规划条件明确，无拆迁风险，具有良好的开发前景和盈利空间；

(3)优质风控。信托产品主要以阶段性股权投资的方式运作信托资金，以标的项目公司股权过户来为理财产品提供担保，并控制信托产品规模占担保资产公允价值的比重不超过50%。另外，由房地产企业集团信用来实现外部信用增级，同时通过\优先/一般受益权\结构化设计较好地提升了信托产品的安全度，从而大幅降低信托产品的投资风险；

(4)优势利益。产品期限灵活，预期年收益率为10%左右，因运作期限、企业信用和标的项目资质等因素影响，具体产品的预期收益率和期限有所差异。

3、上信·家园房地产股权投资信托 产品介绍

长期来看，我国住宅房地产市场仍将保持良好发展态势；中短期来说，宏观调控促使房地产行业回归理性并呈现阶段性波动态势，同时促使房地产行业集中度增加，行业龙头企业实现跨越式发展。基于此预期，为了使投资者在风险可控前提下充分分享房地产行业发展成果，上海信托联合我国房地产开发行业的优秀企业作为投资管理人，以\上信·家园\品牌定位，通过信托平台，推出以直接投资为主要资金运作方式，专注投资于住宅房地产的中长期基金型私人股权投资信托。 产品特点

(1)优秀的管理平台。上海信托联合我国具有卓越品牌的优秀房地产企业集团作为投资管理人，以极大的诚信、深厚的投融资背景和高素质的项目管理团队进行高效投资运作；

(2)科学的管理流程。投资决策由信托项下的投资决策委员会完成。标的项目科学的治理结构和规范的项目管理流程将较好地保证项目的投资绩效；

(3)良好的保障机制。上海信托与投资管理人共同参与投资信托产品，提升产品资信等级。受益人大会机制确保投资者利益得到更好的保障；

(4)优势的投资回报。信托投资方向为经济发达、人口稠密城市的住宅房产项目，具有良好的收益前景。投资管理人出色的运作管理将给予投资者良好的业绩回报。

八、创新类

1、企业年金受托管理业务

企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度，参与管理的主体包括受托人、账户管理人、托管人和投资管理人。上海信托作为受托人负责为委托人制定企业年金计划方案，承担企业年金基金的战略资产配置，选择、监督、更换账户管理人、托管人和投资管理人，收取年金缴费，以及向受益人支付年金待遇等职能。

2、资产证券化业务

资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券，使其具有流动性。目前资产证券化业务主要是银行信贷资产的证券化，包括个人住房抵押贷款、基础设施中长期贷款和银行不良资产等。在该业务中，发起银行将证券化资产信托给上海信托，上海信托将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支撑，在金融市场上发行资产支持证券，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的证券。

3、REITs业务

REITs是房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）的简称，是指上海信托定向私募发行房地产投资信托计划筹集资金，由专门投资机构进行投资管理，资金主要投向成熟物业项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者（一般规定收益的90%以上必须用于分配）。不同的REITs根据投资人的要求和信托计划规定，会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。

4、代客境外理财业务（QDII）

代客境外理财业务（Qualified Domestic Institutional Investor， 简称QDII）是指中国内地的个人和机构投资者，通过一些符合资格的金融中介机构（如信托公司等），按照规定的形式，在限定额度范围内，投资于境外的资本市场。上海信托QDII业务采用三种法律结构搭建系列化的受托境外理财产品，包括主动管理、委托管理和纯受托业务，其中主动管理系列产品将通过遴选优秀的海外专业投资机构，进行基金组合

投资，构建信托公司的FOF（Fund of Funds）投资产品，为客户获取海外资本市场的稳定回报。

5、私人股权投资信托业务

私人股权投资（Private Equity Investment，简称PE）是指对非上市企业进行的权益性投资，投资人在交易实施过程中考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。而所谓私人股权投资信托，即指上海信托通过发行信托的方式筹集资金，对发展前景良好、具有一定经营规模和稳定现金流的各类企业进行股权投资，并对私人股权项目进行管理，最终通过各种退出渠道实现投资收益。目前，上海信托的投资目标基本锁定在Pre-IPO时期、具有高成长性的企业。

6、金融衍生品投资业务

金融衍生品通常是指从原生资产（Underlying Assets）派生出来的金融工具。金融衍生品投资业务是指信托公司为了管理信托资产风险，而在金融市场运用衍生品工具进行组合投资，对冲风险，达到套期保值的目的。上海信托将运用过去积累的丰富经验，在金融衍生品投资业务中灵活运用各种衍生品工具，包括股指期货、商品期货、黄金期货、远期、期权和掉期等，为受益人的财富提供保值和增值服务。