鉴于此,对于高校周边商业物业开发体量,我们认为,可以参照上述原则,结合影响校园经济的多种因素进行综合考虑。另一原则是,高校旁已经形成传统的,认同度较高的,且体量较大的校园经济带中,如果所开发商业物业定位的目标市场明确指向高校师生,则其体量应相对缩小。如果其位置优越(如,位于传统商圈中,或集中生活区中),可能同时辐射校园及校园周边较大范围人群,则体量可相应扩大。
根据本次市场调查结果,高校商业项目的商业建筑面积均在30000平方米以内。商业建筑面积在30000平方米的项目仅有电子科大旁的第五大道和成大旁的明珠时代。明珠时代所针对的消费者相对单一,即成大消费者。其辐射人群总量较小,人流量不大,故经营状况较差。而第五大道处于传统的建设路商圈内,建设路商业圈的旧城改造已经为该项目形成了较大量的原区域商铺经营者,加之高校的投资经营潜力,其销售状况较好。
鉴于此,尺度认为,作为卖点单一的,单纯性的针对校园消费者的校园经济商业项目,其体量不益超过20000平方米。而本身处于传统商圈内的,或大型生活区内等复合型卖点的校园商业项目,其体量可以30000平方米左右进行一定量突破,但也不益过高。
五.校园周边商业物业层数≤3层
成都消费者多数有着根深蒂固的一楼商业消费习惯,除了大型商场、超市外以沿街,商业步行街、商业广场等形式出现的商铺,二楼及二楼以上商业对业种的选择出现明显的区分。三楼及三楼以上商业人流量大幅降低,商业物业的价值也呈几何级数下降。
成都校园经济带中的商业基本也符合这一规律。本次所调查的五个近期开发的楼盘(科华风情广场2001年开发,其余均为2002年、2003年开发)的商业物业层数分别为: 科华风情广场:二层商业+小高层公寓 第五大道:三层商业
海棠月色:一层商业(独立)+小高层小户型公寓 EAST校园广场:三层商业+1层精装小户型公寓 明珠时代:三层商业+小高层小户型公寓
普遍而一致的商业层数定位,说明了市场的需求特征,也是证明了开发商对非大型商场类商业物业的较为成熟的认识。
影响商业物业层数上限定位于三层的另一重要原因是价格。市场对于同区域不同楼层的商业物业价格已经形成较为稳定的比例关系: 一层商业价格≈2倍二层商业价格 三层商业价格≈同区域住宅价格
四层及四层以上商业价格≤同区域住宅价格
并且,三层以及三层以上的商铺,其销售速率大幅降低,往往低于销售住宅。
六.校园经济带内商业项目业种研究
如上表所示,以上五个校园经济的典型商业项目所定位的业种表现出极大的相似性,主要集中在酒水吧、网吧、美容美发、服饰、书店、百货、特色餐饮等。
但是,在尚未经营和已经经营的业种中又已经出现了一定的差异,主要表现为几个方面:
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1) 酒水吧、美容美发类业种,在尚未经营的项目中普遍定位分布于租金和售价承受能力较低的二三楼,但在实际经营中,这两种业种已经在不仅仅局限于二三楼经营,有相当份额的进入到一楼经营。并且,绝对数量远高于其他业态。
2) 网吧成为校园经济商业项目的支柱性业种。网吧往往也是未经营项目中普遍认为能够经济承受力不高的业种,在分布上往往定在二楼及三楼。实际经营中,网吧的经营水平在普遍低迷中往往尚能够保持较佳的经营状态,成为维持整个商业项目形象的重要支柱。就科华广场而言,在经营初期,网吧的数量少而且规模小。科华广场在近二年经营后,网吧的数量已经上升到所有业种数量统计中的第二位。如果以经营面积计算,网吧的经营面积在科华广场所有业种中是毫无争议的第一位。
3) 而开发商商业项目业种定位中报以厚望的时尚服饰类业种,虽然从消费者需求特征调查结果显示其需求较大,但实际经营状况不佳。仍以科华广场为例,造成这种状况的主要原因是:对服饰类产品需求较大的川大学生消费群,其消费力在成都市处于中低档次。而中低档类服饰在文化路、