鉴于此，对于高校周边商业物业开发体量，我们认为，可以参照上述原则，结合影响校园经济的多种因素进行综合考虑。另一原则是，高校旁已经形成传统的，认同度较高的，且体量较大的校园经济带中，如果所开发商业物业定位的目标市场明确指向高校师生，则其体量应相对缩小。如果其位置优越（如，位于传统商圈中，或集中生活区中），可能同时辐射校园及校园周边较大范围人群，则体量可相应扩大。

根据本次市场调查结果，高校商业项目的商业建筑面积均在30000平方米以内。商业建筑面积在30000平方米的项目仅有电子科大旁的第五大道和成大旁的明珠时代。明珠时代所针对的消费者相对单一，即成大消费者。其辐射人群总量较小，人流量不大，故经营状况较差。而第五大道处于传统的建设路商圈内，建设路商业圈的旧城改造已经为该项目形成了较大量的原区域商铺经营者，加之高校的投资经营潜力，其销售状况较好。

鉴于此，尺度认为，作为卖点单一的，单纯性的针对校园消费者的校园经济商业项目，其体量不益超过20000平方米。而本身处于传统商圈内的，或大型生活区内等复合型卖点的校园商业项目，其体量可以30000平方米左右进行一定量突破，但也不益过高。

五．校园周边商业物业层数≤3层

成都消费者多数有着根深蒂固的一楼商业消费习惯，除了大型商场、超市外以沿街，商业步行街、商业广场等形式出现的商铺，二楼及二楼以上商业对业种的选择出现明显的区分。三楼及三楼以上商业人流量大幅降低，商业物业的价值也呈几何级数下降。

成都校园经济带中的商业基本也符合这一规律。本次所调查的五个近期开发的楼盘（科华风情广场2001年开发，其余均为2002年、2003年开发）的商业物业层数分别为： 科华风情广场：二层商业+小高层公寓 第五大道：三层商业

海棠月色：一层商业（独立）+小高层小户型公寓 EAST校园广场：三层商业+1层精装小户型公寓 明珠时代：三层商业+小高层小户型公寓

普遍而一致的商业层数定位，说明了市场的需求特征，也是证明了开发商对非大型商场类商业物业的较为成熟的认识。

影响商业物业层数上限定位于三层的另一重要原因是价格。市场对于同区域不同楼层的商业物业价格已经形成较为稳定的比例关系： 一层商业价格≈2倍二层商业价格 三层商业价格≈同区域住宅价格

四层及四层以上商业价格≤同区域住宅价格

并且，三层以及三层以上的商铺，其销售速率大幅降低，往往低于销售住宅。

六．校园经济带内商业项目业种研究

如上表所示，以上五个校园经济的典型商业项目所定位的业种表现出极大的相似性，主要集中在酒水吧、网吧、美容美发、服饰、书店、百货、特色餐饮等。

但是，在尚未经营和已经经营的业种中又已经出现了一定的差异，主要表现为几个方面：

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1） 酒水吧、美容美发类业种，在尚未经营的项目中普遍定位分布于租金和售价承受能力较低的二三楼，但在实际经营中，这两种业种已经在不仅仅局限于二三楼经营，有相当份额的进入到一楼经营。并且，绝对数量远高于其他业态。

2） 网吧成为校园经济商业项目的支柱性业种。网吧往往也是未经营项目中普遍认为能够经济承受力不高的业种，在分布上往往定在二楼及三楼。实际经营中，网吧的经营水平在普遍低迷中往往尚能够保持较佳的经营状态，成为维持整个商业项目形象的重要支柱。就科华广场而言，在经营初期，网吧的数量少而且规模小。科华广场在近二年经营后，网吧的数量已经上升到所有业种数量统计中的第二位。如果以经营面积计算，网吧的经营面积在科华广场所有业种中是毫无争议的第一位。

3） 而开发商商业项目业种定位中报以厚望的时尚服饰类业种，虽然从消费者需求特征调查结果显示其需求较大，但实际经营状况不佳。仍以科华广场为例，造成这种状况的主要原因是：对服饰类产品需求较大的川大学生消费群，其消费力在成都市处于中低档次。而中低档类服饰在文化路、红瓦寺街、科华路好又多等区域已经形成集中口岸，学生消费者已形成消费惯性，在服饰类商品不集中，且成本较高的科华广场购买服饰并非最实惠的选择。而如果购买中高档服饰，更多的学生消费者则选择在市中心购物，市中心的商业氛围和档次是大学周边经济带尚不具备的。

4） 书籍音像、文具类业种的低迷则更多是受到校园内部同类商业的冲击。据调查，各大高校内都有大量的书籍音像、文具类业种分布，而在商品价格方面学生往往还可取得一定优惠，故选择在校园购置学习类消费品的学生仍占大多数。

5） 餐饮是在校园经济带商业项目中市场表现较好业种之一，但从总体经营表现来看，也构成几个显著特点：其一，一楼餐饮经营状况明显优于二、三楼餐饮；其二，小型特色餐饮优于大型餐饮，因为学生们更多是解决如何在同等消费下吃得更好的问题，对档次、规模要求不高；其三，餐饮集中区域普遍经营较好。相对独立的餐饮口岸经营困难；其四，低档及中低档次餐饮有最广泛的市场；其五，快餐经营状况普遍优于传统中餐、西餐。

业种在实际经营中出现与项目经营初期定位差异，其实质是高校消费者的需求与项目经营者经营定位之间磨合。纵观当代大学生的消费状况，呈现出如下四个特征：

1） 学习投资型消费上升势头强劲。众多学生不惜血本，甚至举债进行学习投资性消费。这类消费主要的渠道是书籍音像类商品消费及各类专业学习培训消费。

2） 时尚信息型消费形势看涨。据成都理工大学学生调查结果，并进行保守性数据处理，大学生手机持有率达到70%左右，且这一比例还将随着学生年级上升而加大。且重点大学持有率高于平均率约10个百分点。加上电话费、上网费等，学生时尚信息类消费已经成为大学生每月消费中的重要组成部分。

3） 随着大学生总量的激增，大学生娱乐休闲型消费呈递增趋势。假日旅游、看电影、运动健身等消费为大学生所热衷。这部分消费主要消费者以谈恋爱的学生居多。

4） 人际交流型消费。请客吃饭、送礼等消费在高校较为普遍，但所占学生每月消费比例不高。

新建的以校园消费者为主流消费对象的商业项目，在业种定位方面应更充分的考虑大学生消费力及新兴的消费趋势、热点，方能做出更切合市场的商业定位。

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七．商业项目卖点提炼

尽管不同高校因其所处的位置、性质、规模等因素的不同，对其周边的校园经济带影响不同，但就目前成都高校校园经济带内的商业项目作来看，其卖点仍然主要集中在四个方面：

1） 高校师生形成大量而稳定消费群体 2） 夸大项目辐射范围和消费者

3） 强调项目除校园经济圈外的其他商圈性质 4） 投资、经营两相益的模式，具备较高的升值空间

八．办公物业可能成为校园经济的新的兴奋点

随着教育与市场的结合，教育与产业结合进程的推进，在各大高校内都出现了数量急速上升的挂牌高校，或由高校师生自行创办的企业。以川大为例，这类企业总量已达数百家。

目前，这部分公司的办公地点多设在川大校园内，或川大校园附近。也有部分公司尚无独立的固定办公地点，而在挂靠在某些公司名下。就对这些公司办公地点的需求来看，多集中在要求离校园近，办公成本不高，有一定档次等方面。

由于各大高校附近尚无这类专为校园型企业量身定做的办公物业，而这一需求市场又在以较高速度增长。因此，在未来，校园旁专为校园师生自办的成长型公司的办公物业，有可能成为校园经济的新的兴奋点。

校园经济打破垄断 华联校园生活中心下月亮相交大

2003年03月19日 10:16 解放日报

本报讯(记者吴卫群)校园经济“垄断”被打破。下月，本市首家由大型社会商业集团创办的，集购物休闲、餐饮娱乐等各种业态为一体的校园生活中心即将亮相交大闵行校区。这是记者昨天从华联集团下属华联购物中心获悉的。

校园经济对社会商业而言，是一块禁地，而校园商业体内循环的结果却造成小、散、乱，既满足不了学生、教师、家属们日益扩大的消费需求，也让校方背上一只沉重的包袱。3年前，本市拉开了高校后勤社会化改革的序幕，企业化运作的高校后勤服务中心和后勤发展中心先后在本市各大高校开辟了百余家连锁餐厅和教育超市。此番交大引入社会商业集团，无疑是本市高校后勤社会化改革，打破垄断、引入竞争的又一突破。

为能在这片陌生的处女地干出一番事业，华联购物中心精心策划了校园生活中心的业态分布，核心是围绕便民利民。记者在规划图上看到，坐落在交大校园内的这家校园型购物中心，总面积达3600

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平方米，共分上下两层，是在原先学生食堂的基础上改扩建而成的。为符合学生们特有的消费特点，这里除了引进罗森便利店外，更多的是满足学生各种生活需求的零售服务业，有永和大王、柯达彩扩，乐是书店，东方眼镜，东方音像以及文化用品销售，自行车销售、修理、租赁，电脑、电视机修理、租赁，美容美发，洗染店等将近20多种业态。华联购物中心有关负责人雄心勃勃地说，他们与交大的合同一签就是15年，意在长远———让“华联”品牌深入学子，培养潜在消费群。

据悉，华联购物中心还与复旦大学签订合作意向，第2家校园型购物中心初步选址在复旦校外的政肃路，有望于今年6月启动，他们与华东理工大学的合作也在积极进行之中。记者还了解到，继开发校园购物中心，华联购物中心下一步还把兵营生活中心、寄宿制高中生活中心等新业态的开发纳入视线。

项目商业步行街

销售策划案

第一·项目周边业态分布/租售状况/商业价值特征.

A·项目东向，针对校园经济的学府新天地租金价格最高，收益较为稳定。

其临街40/200㎡门面的月租金为38-50元/㎡,为区域最高，目前出租率为50% 。居于项目区域内较高的水平。针对校园经济的业态定位成为其主要经营特色，金融服务，零售专卖，餐饮娱乐等针对工商大学学生消费群体的经营范围成为其目前主要的业态构成。值得注意的是，由于区域内商业氛围尚没有完全成熟，市场潜力较大，该物业目前采取只租不售的策略，由商业经营公司进行统一管理。

B·项目东北向，针对区域内中档餐饮的业态定位，兰湖天经营特色明显，由于毗邻工商大学，其收益正处于上升阶段。

其20/50㎡的门面（一楼）月租金为40-50元/㎡,目前出租率为30% ，出售率为10％。针对项目周边业主的中档餐饮需求，以餐饮娱乐的业态定位成为其主要经营特色，鉴于周边同类型同功能的商业物业供应量相对偏少，而消费人口较多的现状，在加上毗邻工商大学，兰湖天目前租金价格及商家经营状况正处于稳定上升的趋势。

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