花园洋房营销推广方案
一、高端住宅市场分析
为切实配合花园洋房的营销工作，在做本案之前对高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查，以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。
1、 周边项目概况 （见下表）
天源骏景 宏扬香木林 翡翠城 景泰御苑 鹭港 总占地800项目规模 一期28栋，一期15栋 二期15栋 7栋 82套住宅 亩，一期开发200亩，约38栋 大户型面积 500、800（二160、188、209 期中） 60-130 140-280 193 意向总价：销售单价 958888、8800-8900 1188888、1288888 7层、9层、11层、12层、12层、1811层、16层、18层 18层 天元物业自万科物业 管
4700-4800 7800-9800 5300 建筑类型 3层、5层、12-22层 6层 层 物业顾问
第一太平戴自管 未定 维斯 物业费 1.2-1.51.5元/平米/月 1.5-2.0元/元/平米/平米/月 月 目前销售现在剩的房源只有这两种面积。 前期认购400完毕，剩余余套，现具体3栋现不规划未定 售 尚未开工，且2007年1107年底 无具体开工时间 临近大城手续齐全，山公园，主层高4米，物项目户型布业承诺五星局合理，三室级标准贴身两厅户型以证）宣传到最高。容积位（深圳长117-130平米元主景观南为主，项目规侧，视野通模大，交通位透，户型布局置便利 较合理 周边配套台赠送储齐全 藏间 周边配套手续不齐备，户型设计不项目规模周边配套不乏，高容积率 方便 较差 2、 周边项目分析
2.1 价格分布 ：价格分为两类：4000——5000元/建筑平米的普通住
宅和8000-10000元/建筑平米的高档住宅。 2.2装修标准：均为毛坯房。
1.5元/平米/月 1.5元/平米/月左右 剩余房源 共有96套，剩余20多剩余8套（售套 楼处数据） 交房时间 一期07年10月中旬 2009年 月 （现只差入口在公预售许可园处，价格宣传到位（有专属的公交率低5-6城盛花策有电梯，一划），地理二层花园，位置优越，楼上赠露派）， 处设计气车站点，售楼项目成规模，优势 服务，位于天劣势
周边配套缺缺乏，项目合理，周边环周边环境境尚未形成 小， 2.3入住时间 ：从入住时间来看最早的入住时间为07年10月份。
与
我项目的现房无法相比。
2.4建筑类型：从建筑类型来看，无论是普通住宅还是高档住宅均以
高层项目为主。
2.5物业服务：几个项目都很重视后期的物业服务。 3、主要个案分析
根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看，花园洋房的主要
竞争对手为天源骏景（天元帝景）。
3.1地理位置：兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山市高档住宅集
中区。
3.2规模规划：共计43栋楼，建筑设计、景观设计、总体风格套取北
京项目方案。
3.3开发公司：开发商天元地产，在唐山市开发时间较长，物业服务
到位，在唐山人心目中天元地产开发的项目均属高档住宅。品牌知名度较大。
3.4开发分期：整个项目分两期开发，一期现已入住，二期已主体封
顶，正在进行内部装修。
3.5市场推广：天元地产在2005年以当时185万/亩的市场最高价拿
下该地块，当时在唐山房地产市场引起不小的轰动。随后其售楼处的建立，在当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼处，围挡广告的面世由此给予客户直观地感受，奠定该项目的高档市场地位。项目一期开发面积适中，最大在250平米左右，为顶层跃层。二期开发最大面积800平米。现开发商准备在500、800平米两种户型做精装样板间。
3.6销售进度：截止到目前为止只剩下500、800平米大户型。 3.7销售价格：销售初期（2005年）普通住宅均价为4600元/建筑平
米，而后涨到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市场价格为6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名
费。
3.8小区配套：24小时热水，幼儿园，业主会所，地上停车场（非露
天一层），小区内商业步行街
3. 9 客户定位：唐山本市及周边县区高收入人群。
3.10市场卖点：层高4米，开发商实力背景，高标准物业服务。
3.11销售现场：售楼处位置明显（在主干道兴源道道边），室内装修
简单，大气，人员安排有保安一人，保洁一人，现场登记一人，置业顾问在后台根据客户来访由现场登记统一安排。销售人员着装整齐，现场安排井然有序。
4、与我项目对比 4.1天源骏景
目前手续齐备，客户口碑良好，为我项目的主要竞争对象。 4.2宏扬香木林
因目前手续不齐备，无法确定准确的开工时间，目前与花园洋房
不具备直接的竞争力。 4.3翡翠城
户型面积主要以140平米以下为主，对外销售主要在100平米以
下，与花园洋房面积相差大，客户市场定位不同。 4.4景泰御苑
以别墅项目为主，通过来访客户了解，与我项目竞争较小。 4.5鹭港
主要以普通住宅为主，现在一期销售已近尾声，二期销售尚未开
始，据非官方消息，二期用地可能被政府收回统一规划。
二、东方花园洋房自身分析 1、项目优势与机会 1.1地理优势
1.1.1位于唐山的北大门，紧邻建设路，直通京沈高速路，交通
顺畅。
1.1.2周边配套齐全。会展中心、休闲广场、超市、百货商场、儿
童乐园、健身房、美食广场、高中档饭店、便利小吃酒店、大