花园洋房营销推广方案

花园洋房营销推广方案

一、高端住宅市场分析

为切实配合花园洋房的营销工作,在做本案之前对高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查,以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。

1、 周边项目概况 (见下表)

天源骏景 宏扬香木林 翡翠城 景泰御苑 鹭港 总占地800项目规模 一期28栋,一期15栋 二期15栋 7栋 82套住宅 亩,一期开发200亩,约38栋 大户型面积 500、800(二160、188、209 期中) 60-130 140-280 193 意向总价:销售单价 958888、8800-8900 1188888、1288888 7层、9层、11层、12层、12层、1811层、16层、18层 18层 天元物业自万科物业 管

4700-4800 7800-9800 5300 建筑类型 3层、5层、12-22层 6层 层 物业顾问

第一太平戴自管 未定 维斯 物业费 1.2-1.51.5元/平米/月 1.5-2.0元/元/平米/平米/月 月 目前销售现在剩的房源只有这两种面积。 前期认购400完毕,剩余余套,现具体3栋现不规划未定 售 尚未开工,且2007年1107年底 无具体开工时间 临近大城手续齐全,山公园,主层高4米,物项目户型布业承诺五星局合理,三室级标准贴身两厅户型以证)宣传到最高。容积位(深圳长117-130平米元主景观南为主,项目规侧,视野通模大,交通位透,户型布局置便利 较合理 周边配套台赠送储齐全 藏间 周边配套手续不齐备,户型设计不项目规模周边配套不乏,高容积率 方便 较差 2、 周边项目分析

2.1 价格分布 :价格分为两类:4000——5000元/建筑平米的普通住

宅和8000-10000元/建筑平米的高档住宅。 2.2装修标准:均为毛坯房。

1.5元/平米/月 1.5元/平米/月左右 剩余房源 共有96套,剩余20多剩余8套(售套 楼处数据) 交房时间 一期07年10月中旬 2009年 月 (现只差入口在公预售许可园处,价格宣传到位(有专属的公交率低5-6城盛花策有电梯,一划),地理二层花园,位置优越,楼上赠露派), 处设计气车站点,售楼项目成规模,优势 服务,位于天劣势

周边配套缺缺乏,项目合理,周边环周边环境境尚未形成 小, 2.3入住时间 :从入住时间来看最早的入住时间为07年10月份。

我项目的现房无法相比。

2.4建筑类型:从建筑类型来看,无论是普通住宅还是高档住宅均以

高层项目为主。

2.5物业服务:几个项目都很重视后期的物业服务。 3、主要个案分析

根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看,花园洋房的主要

竞争对手为天源骏景(天元帝景)。

3.1地理位置:兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山市高档住宅集

中区。

3.2规模规划:共计43栋楼,建筑设计、景观设计、总体风格套取北

京项目方案。

3.3开发公司:开发商天元地产,在唐山市开发时间较长,物业服务

到位,在唐山人心目中天元地产开发的项目均属高档住宅。品牌知名度较大。

3.4开发分期:整个项目分两期开发,一期现已入住,二期已主体封

顶,正在进行内部装修。

3.5市场推广:天元地产在2005年以当时185万/亩的市场最高价拿

下该地块,当时在唐山房地产市场引起不小的轰动。随后其售楼处的建立,在当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼处,围挡广告的面世由此给予客户直观地感受,奠定该项目的高档市场地位。项目一期开发面积适中,最大在250平米左右,为顶层跃层。二期开发最大面积800平米。现开发商准备在500、800平米两种户型做精装样板间。

3.6销售进度:截止到目前为止只剩下500、800平米大户型。 3.7销售价格:销售初期(2005年)普通住宅均价为4600元/建筑平

米,而后涨到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市场价格为6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名

费。

3.8小区配套:24小时热水,幼儿园,业主会所,地上停车场(非露

天一层),小区内商业步行街

3. 9 客户定位:唐山本市及周边县区高收入人群。

3.10市场卖点:层高4米,开发商实力背景,高标准物业服务。

3.11销售现场:售楼处位置明显(在主干道兴源道道边),室内装修

简单,大气,人员安排有保安一人,保洁一人,现场登记一人,置业顾问在后台根据客户来访由现场登记统一安排。销售人员着装整齐,现场安排井然有序。

4、与我项目对比 4.1天源骏景

目前手续齐备,客户口碑良好,为我项目的主要竞争对象。 4.2宏扬香木林

因目前手续不齐备,无法确定准确的开工时间,目前与花园洋房

不具备直接的竞争力。 4.3翡翠城

户型面积主要以140平米以下为主,对外销售主要在100平米以

下,与花园洋房面积相差大,客户市场定位不同。 4.4景泰御苑

以别墅项目为主,通过来访客户了解,与我项目竞争较小。 4.5鹭港

主要以普通住宅为主,现在一期销售已近尾声,二期销售尚未开

始,据非官方消息,二期用地可能被政府收回统一规划。

二、东方花园洋房自身分析 1、项目优势与机会 1.1地理优势

1.1.1位于唐山的北大门,紧邻建设路,直通京沈高速路,交通

顺畅。

1.1.2周边配套齐全。会展中心、休闲广场、超市、百货商场、儿

童乐园、健身房、美食广场、高中档饭店、便利小吃酒店、大

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