交易日期 面积 形状 地势 地质 基础设施 单价 1500元/m2 2011.10 168平方米 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 1400元/m2 2011.12 350平方米 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 1450元/m2 2012.1 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年 2012.5 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 300平方米 600平方米 交通通讯状况 剩余使用年限 已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）2011年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 综合打分 B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 8 86 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 10 93
注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 5.某城市某用途土地容积率修正系数如下表 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5
修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.3，被评估宗地规划容积率为2.0，试对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正。
第八章习题参考答案
一、单项选择题
1. B 解题思路：2. C 解题思路：
（万元）
450?3000?10%?7.5%
20003. C 解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元） 4. B解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元） 5. B 解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元） 6. B 解题思路：
1200?9?1000?5.1
20007. B 解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000（元）； 土地净收益=1200×200×8%=19200（元） 建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）
8. B 解题思路：3000/2=1500（元/平方米） 9.A 解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）
评估价值?A1151[1?]??[1?]?127.7 n20r10%(1?r)(1?10%) 10. C 解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）
二、计算题
1．（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地取得费用合计：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：120+150＝270元／平方米 （2）计算利息：
土地取得利息：120×[ (1?9%)?1]=22.572 土地开发利息： 150×3/4×[ (1?9%)1.52?1]+150×1/4×[ (1?9%)0.5?1]=15.525+1.65=17.175
总利息：22.572+17.175＝39.7元／平方米 （3）计算利润：270×10％＝27（元／平方米）
（4）计算土地成本：270+39.7+27＝336.7（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 336.7×（1+10％）＝370.37（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为370.37元／平方米，近似等于每平方米370元。 2． （1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8×(1+2%)=8.16（万元） R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）0 R4=8×(1+2%)3=8.49（万元） R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元） 折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期2011年10月至评估基准日2012年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期2011年12月至评估基准日2012年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期2012年1月至评估基准日2012年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）： 交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659 交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03 交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米） B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米） C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。
4．（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元） 专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元） 销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元） （5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％ （注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.） （6）计算利息 利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1] ＝0.1236×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.） （7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－(0.1×地价 +1,650,000)－(0.1236×地价+9,900,000)
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元） （8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米） 楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
5．经容积率修正后可比实例价格=1000×1.8÷1.2=1500（元/平方米）
第九章 机器设备评估
一、单项选择题
1．成本法主要适用于评估（）。
A．可连续计量预期收益的设备 B．可正常变现的设备
C．可获得非正常变现价格的设备 D．续用，但无法预测未来收益的设备 2．计算重置成本时，不应计入的费用是（）。
A．购建费用 B．维修费用 C．安装费用 D．调试费用 3．用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。
A．更新重置成本 B．复原重置成本
C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 4．进口设备的到岸价格是指（）。
A．设备的离岸价+进口关税
B．设备的离岸价+海外运杂费+进口关税