4.A 解题思路：（万元）
5.A 解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）
6. B 解题思路：（万元）
7. D 解题思路：（万元）
8. B 解题思路：（万元）
9. D解题思路：
（万元）
10. C 解题思路：9%×20%+（4%+12%）×80%=14.6% 11.B解题思路：4*(20000.7)?6.498 12.A 13.A 14.B 1000二、多项选择题
1. ABD 2. BCDE 3. AC 4. BDE 5. AD 三、判断题
1. 对 2. 对 3. 对 4. 错 5. 错 6. 对 7. 对 8. 错 四、计算题
1． （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元） 2．现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元） 3．（1）计算年超额营运成本：12000×（10-5）=60000（元） （2）计算年净超额营运成本：60000×（1-33%）=40200（元） （3）计算功能性贬值：40200×（P/A，10%，5）=40200×3.7908=152990(元) 4．前5年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
551??341.50 （万元） 510%(1?10%)企业税前净收益现值合计为：181.47+341.50=522.97（万元） 该企业的评估值为：522.97×（1-40%）=313.78（万元）
5、（1）交易时间因素分析与量化：参照物A：103/100＝1.03，参照物B：101.5/100＝1.015
（2）功能因素的分析与量化：参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/80000＝0.75 （3）成新率因素差异量化：参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1 （4）调整差异：参照物A：600000×1.03×1.2×1.17＝867672（元），参照物B：700000×1.015×0.75×1＝532875（元） （5）采用算术平均法求取评估值：（867672＋532875）/2＝700273.5＝700274（元）
6.（1）资产的重置成本=4800000（元）
（2）资产已使用年限=20×（50400/57600）×100%=17.5（年） 资产实体有形损耗率=17.5/（17.5+8）×100%=68.63% 资产的实体性贬值=4800000×68.63%=3294240
（3）资产的功能性贬值=3×（1-33%）×（P/A，10%，8）=3×0.67×5.3349=10.7231（万元=107231(元)
（4）资产评估价值=4800000-3294240-107231=1398529（元）
第七章 资产评估程序
一、单项选择题
1．关于资产评估业务约定书的基本内容，正确的是（ ）。
A．约定书一经签定，双方不得再修改
B．资产评估报告必须在确定的评估基准日后的1个月内提出 C．为保证资产评估报告的公开性，应将报告公布于指定的媒体 D．约定书的有效期以完成评估报告且支付评估费用为准 2．资产评估业务约定书中，委托人的权利包括（ ）。
A．为评估提供必要的工作条件及合作 B．支付评估费用 C．取得评估报告 D．取得评估报酬 3．资产评估业务中，属于委托方需要做的准备工作（ ）。
A．成立评估项目小组 B．资产清查
C．制定评估综合计划 D．召集多方碰头会议
4．根据国家有关法律、有关行业管理规定，从评估基准日算起，上市公司的评估档案至少应保存（ ）。
A．三年 B．八年 C．十年 D．十五年 二、多项选择题
1．签订资产评估约定书之前，评估机构和评估师需要明确的事项包括（ ）。
A．评估目的 B．评估对象的基本状况 C．评估结果的价值类型 D．评估工作的作业时间 E．评估基准日 2．资产评估业务约定书的基本内容包括（ ）。
A．评估目的 B．评估基准日 C．评估计划 D．评估假设 E．评估收费
3．编制评估计划应当重点考虑的因素包括（ ）。 A．评估基准日的选择 B．评估收费的确定
C．评估途径及方法的选择及基本要求 D．评估中可能出现的疑难问题及专家利用 E．评估项目对相关资料收集要求及具体安排
4.对资产评估的基本事项做（ ）因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目。 A．评估项目风险 B．专业胜任能力
C．独立性分析 D．评估基准日分析 三．判断题
1．资产评估计划一经确定就不得改动。
2．资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。 3．只要执行了资产评估程序就可以防范资产评估风险。
4．合理确定评估基准日有助于减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。
5.注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。
6.广义的资产评估程序始于接受资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终止于提交评估报告书后的文件归档管理。
7.狭义的资产评估程序始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书。 四．简答题
1．资产评估程序包括哪几个环节？
第七章 习题参考答案
一、单项选择题
1.D 2.C 3.B 4.D 二、多项选择题
1. ABCDE 2. ABE 3. CDE 4.ABC 三、判断题
1. 错 2. 对 3. 错 4. 对 5.对 6. 对 7.对
第八章 房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元
6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）
A．0．6 B．5．1 C．2 D．6
7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。
A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元 二、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2012年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 坐落 所处地区 用地性质 土地类型 价格 总价 A 略 繁华区 商业 空地 25.2万元 B 略 非繁华区 商业 空地 49万元 C 略 非繁华区 商业 空地 43.5万元 待估对象 略 非繁华区 商业 空地