◆五莲县
五莲县位于山东半岛东南部,是国务院批准的沿海经济开放县,共有12处乡镇,634个行政村,50.92万人口,总面积1500平方公里.东距青岛160公里,南至中国深水良港日照港55公里,北距\风筝都\——潍坊110公里.历史悠久,旅游资源极为丰富的五莲县,名胜古迹,旅游景点颇多.奇特自然景观随处可见,有光明寺,孙膑书院,齐长城等文化遗产.被宋代大文学家苏轼赞誉为\奇秀不减雁荡\的省级风景名胜区五莲山,28峰118个景点;与五莲山并峙的九仙山,清幽佳绝,新开发的龙潭幽谷,九仙齐长城,九仙山庄等景观引人入胜.山上映山红品种达10余种,成为华东最大的野生杜鹃花资源基地,每年\五一\前后,遍山花开,似铺锦流霞.五莲山,九仙山均被列为省级森林公园. ◆莒县
莒县位于山东省东南部,日照市西部,东接东港区,五莲县,西连沂水,沂南两县,南与莒南县毗连,北与诸城市为临.南北最大纵距为75.6公里,东西最大横距37.4公里.总面积1952.4平方公里.距日照市政府驻地71公里,莒县南北狭长,四周环山,山区,丘陵,平原各占三分之一.目前,全县共辖17镇4乡1260个行政村.日东高速公路和胶新铁路贯穿境内,到2004年底,全县总人口110.12万人,其中非农业人口19.1万人,占总人口的17.3%.
莒县历史悠久,名胜荟萃.莒国故城是山东省历史文化名城,省重点文物保护单位.县城西浮来山峰秀林幽,千年古刹定林寺,天下银杏第一树,春秋鲁莒会盟处,刘勰校经楼等景点知名天下;县境东南马鬐山耸翠叠秀,南宋红袄军,元末红巾军的营垒故址犹存,兼有望海楼,一线天,仙人洞,仙女浴池等景观.此外,齐长城遗址,陵阳河遗址,状元林,博物馆,屋楼崮等地,也为游人向往的好去处.
四,城市地产政策法规及职能部门情况
1,日照市房地产职能部门概况(分工和关系) (1)部门设置及职责
市规划建设委员会管理---负责全市房地产业行业管理工作.指导城市房地产开发经营 ,产权产籍管理,房地产市场管理,物业管理和房屋拆迁,危房鉴定管理工作.指导城镇土地使用权转让,房地产出租,抵押和房屋商品化工作.规范房地产市场;指导推进城镇住宅建设.负责经济实用房的报批和组织实施工作. (2)内部机构设置
市规划建设委员会设8个职能科室分别为办公室 ,人事政工科,计划财务科(挂审计科牌子),政策法规科,村镇建设科,勘察设计基建科,房地产管理科,城建科(挂城市公用事业管理科牌子)和市规划局. (3)房地产管理科职能
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负责房地产业行业管理,研究提出相关政策和发展规划;指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作,规范房地产市场;指导房地产开发经营,房屋商品化,城市房屋拆迁,房产登记发证和物业管理工作;指导和推动城镇住宅建设;综合管理国家公务员和社会低收入者住宅建设工作.
2,当地房地产相关政策法规
(1)房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件: (日照市房地产开发管理条例第二十三条)
◆已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; ◆持有建设工程规划许可证和施工许可证;
◆按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; ◆已办理预售登记,取得商品房预售许可证明. (2)日照市住房公积金政策(新闻获悉)
◆日照市住房公积金管理委员会将日照市个人住房公积金贷款最高额度提高到10万元,贷款最长期限10年.
◆这是为加强对住房公积金的管理,发挥住房公积金制度的作用,维护住房公积金所有者的合法权益,促进城镇住房建设,提高城镇居民的居住水平出台的新举措.同时,日照市住房公积金管理委员会要求有关部门,在具体工作中,要改进服务,简化手续,充分考虑中低收入家庭的实际承受能力,进一步完善住房公积金贷款具体办法,促进公积金贷款发放.
(3)日照市经济适用房政策法规(新闻获悉)
山东省日照市宣布停建经济适用房,而改为对低收入家庭购房实行货币直补,以解决他们购房难的问题.改变了传统的经济适用房运作模式后,日照市将省里每年划拨的经济适用房建设用地拿到市场上去拍卖,开发商可以在拍卖到的土地上自行建设商品房,政府则将拍卖所得和政府减免的税费作为补贴资金,按照每户5.2万元的标准,每年动态确定发放的户数,通过公开摇奖的方式发放给符合条件的低收入家庭.
五,相关因素对当地房地产市场的影响分析
1,国家宏观政策对当地房地产开发及投资市场的影响 ◆调息
2005年3月17日,央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款,一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理;二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%. 影响:调节银行利率,提高首付比例,抬高银行门槛,有效抑止部分能力不足的买房者,降低信贷风险,也给购房热降温.
◆控制土地,征收营业税,加大普通住房建设
4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过 大的主要措施如下:强化规划调控,改善商品房结构;控制土地供应,严格土地管理;是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位,中小户型住房的有效供应;完善城镇廉租住房制度;运用税收等手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度等.
影响:此系列政策一出,必将降低目前房地产项目建设过多,过快的速度,并且对普通,贫困群众的买房,住房提供了保障.
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◆细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》
4月30日,建设部,发改委,财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化:改善住房供应结构,以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主;自2005年6月1日起,开始征收房地产营业税;加强房地产信贷管理,防范金融风险. ◆平稳房价,杜绝乱收费--《关于充分发挥职能作用促进\和谐山东\建设的意见》
5月25日,山东省物价局出台《关于充分发挥职能作用促进\和谐山东\建设的意见》,针对房价也提出建设性意见:严禁将经济适用住房作为普通商品房销售;严禁超越权限擅自立项,以及擅自扩大收费范围,提高收费标准;坚决杜绝房地产开发企业在住房面积计算分摊中的弄虚作假行为.
影响:房地产行业中存在的收费乱,计算乱等弄虚作假的现象将得到治理. ◆征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》 5月27日,税务总局,财政部,建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》,要求税务,财政和房产管理部门通力合作,信息共享,尤其是落实个人住房营业税的税收政策.
影响:对于转让房产过程中营业税的收取,必将有效抑止投机炒房行为,使房价更趋向于平稳合理.
◆经济适用房,廉租房--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
6月1日,山东省人民政府办公厅转发了省建设厅等部门《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》,结合山东省的实际情况,指出要加强控制土地分配,在坚持房产市场化的同时采用科学调控保证稳定发展,合理加大中低价位普通商品住房和经济适用住房项目的建设,解决城市最低收入家庭住房的困难完善廉租房制度等等,并提出房价超标暂停公用事业提价.
影响:政策向经济适用房,廉租房倾斜,是解决普通群众住房困难的有力措施. ◆经济适用房,廉租房规划,商品房不得违规预售
6月7日,山东省出台十项政策措施调控房价,主要为加大规划调控力度,发挥税收调控作用,增加普通商品住房和经济适用房土地供应,培育和发展住房二级市场.尤其值得关注的是:要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务,鼓励开发企业建设部分用于出租的经济适用房;健全银行风险准备金制度,鼓励其为中低收入的家庭担保;在建商品房未取得预售许可证之前,不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用,禁止期房转让等等.
影响:规划经济适用房,支持银行向中低收入家庭提供房贷,将有力保障中低收入家庭房产消费;商品房不得违规预售,有利于清理房产市场,避免群众的风险投资.
◆适当增加高层住宅比例,加大闲置土地清理--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
6月8日,山东省建设厅,发改委等九部门联合出台《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》,要调整优化居住用地布局,适当提高住宅小区建筑容积率,增加高层住宅建设比例;经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优惠政策,降低开发建设成本;严格土地转让管理,依法制止\炒买炒卖\土地行为,加大对闲置土地的清理力度.
影响:合理调控住宅布局,加大土地清理,有利于抑止炒房,炒地等投机行为的发生.
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◆享受优惠政策普通住房标准
6月14日,山东省公布享受优惠政策的普通住房标准:住宅小区建筑容积率1.0以上,单套建筑面积120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,上浮比例不得超过20%.凡是达到标准的住房建设项目在项目审批,土地供应以及信贷,税收等方面都将享受优惠政策的支持.
影响:标准的公布,有力地向普通住宅方向倾斜,有利于适合大众购买的普通商品房项目的开发,建设.
第二章,日照市房地产项目调研 一,房地产项目宏观状况 商品房市场现状 (1)土地出让情况
2004年日照市国有土地出让供地总量222公顷,其中新增建设用地222公顷,商业有地40公顷,住宅用地40公顷,工业用地100公顷,其它用地42公顷,(2005年日照市国有土地出让总量未公布) 近期国土局挂牌出让宗地明细 编号 位 置 面积(M2) 规划用途 出让年限 规划要求 2005K-51
秦皇岛路以南太原路西侧 37168.96 商业/居住 40/70
容积率≤1.2绿地率≥35% 2005A-62
兴海路北侧艳阳路以西 2146.2 商业 40
容积率≤1.3绿地率≥30% 2005A-70
黄海一路以南东方小区北侧 1253.3 居住 70
容积率≤1.2绿地率≥35% 2005A-71
海滨二路以东新港路南侧 2528.5 商业/居住
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