4.特殊情况下的缺陷责任期起算时间
2017版示范合同同时对发包人原因导致无法验收时的起算时间进行了修订，示范合同15.2.1约定：因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期；发包人未经竣工验收擅自使用工程的，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。 相对于2013版示范合同，本条修订后将发包人原因导致未能正常验收的缺陷责任期起算时间推迟了90天。该条修改后与最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷法律适用若干问题的司法解释》第十四条规定的起算时间点也是不一致的，当事人可以选择适用。在此种情况下，尽管该工程没有进行竣工验收，但是依然依约定开始起算缺陷责任期，同时也开始计算预留质量保证金的期限。
（二）缺陷责任期限的法律依据变更
2013版示范合同第15.2.2条约定：工程竣工验收合格后，因承包人原因导致的缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项主要设备不能按原定目的使用的，则发包人有权要求承包人延长缺陷责任期，并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知，但缺陷责任期最长不能超过24个月。
从缺陷责任期的最长期限来看，2013版示范合同和2017版示范合同均规定的为24个月，但是两者的依据已经发生了变化。在住建部2017年建质138号文发布之前，关于缺陷责任期并无强制性的规定，财政部和建设部在《建设工程质量保证金管理暂行办法》曾规定“缺陷责任期一般为6个月、12个月或者24个月，具体可由双方在合同中约定”，在实践中约定1到3年缺陷责任期期限情形均存在，2013版示范合同折中采用了24个月的缺陷责任期。住建部2017第138号文发布后，第二条明确规定：缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。因此，根据2013版示范合同，专用条款中可以对缺陷责任期进行调整超过24个月，但是根据住建部的最新规定，此后对于缺陷责任期的期限约定将不得超过24个月，如专用条款中约定超过该期限则将面临行政机关的处罚。
（三）缺陷责任期内责任内容的变更
2017版示范合同第15.2.2条约定：缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发
包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。
相对于2013版示范合同，上述约定进一步区分了“缺陷责任期”与“质量保修期限”，使该条文的表述更加合理化，也对发承包双方依据合同主张权利更加清晰。 2013版示范合同15.2.2条约定：工程竣工验收合格后，因承包人原因导致的缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项主要设备不能按原定目的使用的，则发包人有权要求承包人延长缺陷责任期。
2013版示范合同并没有严格区分“缺陷责任期”和“质量保修期”概念，因此造成两种责任适用的混同。两者存在以下的区别：
1.期限不同。缺陷责任期最长不超过24个月，而质量保修期一般为2到5年，对于主体和基础则要求终身保修。
2.起算时间不同。缺陷责任期与质量保修期正常情况下均从验收合格之日起算，但如果建设工程未验收的，则缺陷责任期采用15.1.1条约定的时间推算而质量保修期在保修条款中另行约定。
3.表现形式不同。质量保修期限和范围由发承包双方签署质量保修协议进行约定；缺陷责任期内应预留质量保证金，而质量保修期间超出缺陷责任期的部分却并不预留质量保证金。
4.适用范围不同。缺陷责任期主要针对承包人自身缺陷导致的工程质量问题，如施工不符合设计要求。质量保修期则属于工程验收合格后发生的质量维修，该种质量问题可能系自然损耗等因素造成，并不一定属于承包人的施工缺陷。 三、质量保证金条款的修订 （一）质保金预留比例的变更
2013版示范合同15.3.2约定：质量保证金不超过结算合同价格的5%。2017版示范合同修订为：发包人累计扣留的质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%。
2017版修订主要依据住建部138号文第7条规定：发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。
2017版示范合同除变更了质保金比例外，对于质保金的结算基数也进行了变更。2013版示范合同质保金是根据结算合同金额进行计算，但结算合同的金额与实际最终的结算价款之间通常是存在差异的，为此，2017版示范合同直接将计算基数修订为工程价款结算总额。同时，该种修订也符合《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》第四条的表述以及住建部138号文第七条的表述。
（二）质量保证金预留方式的变更
2013版合同第15.3.2条主要约定了：预留质量保证金和保函两种方式。2017版合同第15.3.2条继承了上述条文，并进一步进行了明确。结合2017年第138号文以及《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》的规定，承包人可以采取下列方式预留质保金：
采取银行保函，此种方式系138号文明确推广。 采取履约保证金方式。 采取工程质量保证担保方式。 采取工程质量保险方式。 发包人同意的其他保证方式。 （三）规范质保金类型
根据《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》规定，除投标保证金、履约保证金、工程质量保证金和农民工工资保证金四种类型保证金外，取消所有其他类型保证金。已经缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金。
2017版示范合同为此进行了相应的修订，在示范文本1.1.4.4条、14.4条、15条等质量缺陷责任及质保金条款中均进行了明确，取消履约保证金与质量保证金同时并存的情形。
（四）增加了质保金的计息方式和退还程序
2017版示范合同不仅约定了质保金的利息计算方式，并且对于质保金的退还进行了明确。而2013版示范合同并无上述内容。
根据2017版示范合同15.3.2条约定：发包人在退还质量保证金的同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息。15.3.3条约定：缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人可向发包人申请返还保证金。发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。
四、修订条款的适用建议
因计日工、缺陷责任期限和质保金条款的变更，必然对建设工程合同的结算及责任承担发生影响，为此，我们提出如下适用建议：
1.采用清单计价情况下，尽量保证计日工单价清单的全面性。由于计日工单价通常系由双方在招投标文件中进行约定，超出约定范围则意味着计价标准的不确定，且计日工计价费用本身高于传统采用人工定额的计价，因此，发包人应确保招标清单中包含所有可能采用计日工方式的子项。从承包人的角度讲，计日工模式必须按照计价清单规范的要求，及时填报当天、当月计日工数量并报监理及发包人审核、汇总，以避免计价争议。
2.在示范文本约定了“缺陷责任期”的情况下，另行签署《质量保修协议》，并且对质量保修的范围、方式、索赔进行明确约定。作为发包人而言，在质量保证金已经返还的情况下，应当采取其他合理措施如保证担保等方式确保承包人能够按照约定履行保修责任。
3.质保金预留形式的多样化意味着承包人能够提前获取工程款金额。目前，各大财产保险公司均在推行工程责任保险业务，一些工程担保公司也在开展类似业务，除银行保函因出具条件比较严格之外，其他担保方式的费率正逐步下调、程序更加简便，承包人应尽量采取新的质保金方式。
4.无论是否采用示范文本，住建部138号文规定的质保金比例、质量缺陷期起算及期限、质保金返还等内容都具有行政管理上的约束力，尽管上述条款没有上升到法律、行政法规的高度，但作为行政机关执法范围内事项，违背上述条款将面临行政责任。因此，各方应及时更新原有条文，尽量与138号文规定保持一致。