(1)选择计算方法
本题适宜采用市场比较法进行评估 (2)编制该城市住宅地价指数 日期
1999．1．1 1999．8．1 1999．10．1 1999．12．1 2000．5．1 2000．10．1
107
109
111
116
121
地价指数 100
（3）编制土地使用权年期修正指数
土地还原率为7％，以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.460 40年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）40]/ [1-1/（1+7%）70]=94.148 或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)
土地还原率为7％，以无限年期住宅用地价格指数为100。则 70年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）70]=99．123 50年期修正指数为：100×[1-1/（1+7%）50]=96．605 40年期修正指数为：lOO×[1-1/（1+7%）40]=93．322 (4)容积率修正系数：题目已给定 (5)确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。 项目用地 A B C D
区域因素条件指数 个别因素条件指数 103 95 95 94
89 98 98 97 100
待估宗地 100
(6)比较修正各交易案例价格 ●方法1：
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
●方法2：
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A：1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米） B：1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米） C：1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米） D：1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
(7)待估宗地价格的确定
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：
(1453．16+1421．14+1486．73+1458．14)÷4=1454．79(元／平方米)
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取