不动产估价习题(2)

(1)选择计算方法

本题适宜采用市场比较法进行评估 (2)编制该城市住宅地价指数 日期

1999.1.1 1999.8.1 1999.10.1 1999.12.1 2000.5.1 2000.10.1

107

109

111

116

121

地价指数 100

(3)编制土地使用权年期修正指数

土地还原率为7%,以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则 50年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.460 40年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)40]/ [1-1/(1+7%)70]=94.148 或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)

土地还原率为7%,以无限年期住宅用地价格指数为100。则 70年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)70]=99.123 50年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)50]=96.605 40年期修正指数为:lOO×[1-1/(1+7%)40]=93.322 (4)容积率修正系数:题目已给定 (5)确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意,表中指数为各交易案例与待估宗地相比,因此确定待估宗地的条件指数为100,各交易案例条件指数按表中给定数据确定。 项目用地 A B C D

区域因素条件指数 个别因素条件指数 103 95 95 94

89 98 98 97 100

待估宗地 100

(6)比较修正各交易案例价格 ●方法1:

交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A:1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16(元/平方米) B:1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14(元/平方米) C:1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73(元/平方米) D:1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14(元/平方米)

●方法2:

交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 =比准价格 A:1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16(元/平方米) B:1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14(元/平方米) C:1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73(元/平方米) D:1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14(元/平方米)

(7)待估宗地价格的确定

采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格:

(1453.16+1421.14+1486.73+1458.14)÷4=1454.79(元/平方米)

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。

若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价18%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值? (一)审题

(1)明确题目要求。本题要求计算最低建筑容积率,即在假定地价已知的情况下,要保证一定的利润率,容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积,总建筑面积又直接影响到不动产总价。

(2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数,只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容,谨防误用。对所提供资料要仔细审查,弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率,计算利润时应以不动产总价为基数;建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入,需分段计算利息。 (二)解题思路与方法选择 1.方法选择

本题从表面看是计算最低建筑容积率,实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是,本题不是要求评估土地价格,而是假定在地价已知的情况下,要保证一定的利润率,容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。 2.解题思路

采用设未知变量和解方程的方式进行求解,即设最低容积率为x,得到总建筑面积2000x平方米,然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等;将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式,可得到一个含未知数x的等式,求解后即可得到建筑容积率数值。 (三)公式与计算步骤 1.基本公式

地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费 2.计算步骤 (1)选择计算方法

本题适宜采用剩余法进行计算 (2)计算房地产总价

设最低容积率为x,则总建筑面积为:2000x平方米 3800×2000x÷10000=760x(万元) (3)建筑费及专业费等 1500×2000x÷10000=300x(万元) (4)利息

地价利息=700×[(1+5.85%)2—1]=84.30(万元) 建筑费及专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5—1]+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87x(万元) (5)销售税费 760x×6%=45.60x(万元) (6)利润760x×l8%=136.80x(万元) (7)代人公式进行计算

地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润 700=760x—300x—(84.30+15.87x)—45.60x—136.80x 261.73 x=784.30 x=3.0

即该开发公司若要实现18%的利润率,最低建筑容积率应达到3.0。

C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个)。 案例 交易 交易 土地 地价或租金 编号 类型 地点 用途 元、m-2

容积 交 易 年期

率 时 间

区域因 个别因 开发 素比较 素比较 程度

﹡ ﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡﹡ ﹡ ﹡﹡

A0l 转让 A市 商业 40 2.1 1998.5.3 0 +3

858

A02 出让 A市 住宅 70 2.0 1998.7.4 —3 0

342

A03 租赁 A市 商业 38 1.9 1999.6.2 十5 —2

43

A04 转让 A市 商业 35 2.2 1997.4.8 0 +4

792

B01 抵押 B市 商业 40 3.0 1997.10.1 0 0

801

C0l 清算 C市 工业 50 0.6 1998.9.30 0 0

210

A05 出让 A市 住宅 50 L6 1998.8.9 —2 —3

4N

C02 清算 C市 商业 40 2.0 1996.7.7 0 0

562

A06 转让 A市 商业 40 2.0 1997.2.2 0 —4

476(楼面地价)

H 转让 A市 商业 38 2,1 1999.7.31 0 0

开发程度说明:﹡“表示宗地外”七通一平”和宗地内“三通一平”;﹡﹡表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;﹡﹡﹡表示宗地内外“七通一平”。

区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料:A市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是:容积率以2为100%,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。 (一)审题 1.明确题目要求。本题要求评估宗地H于1999年7月31日的土地使用权市场转让价格,

并要求评估过程中,比较案例选择不少于4个。

2.梳理及筛选有关资料。首先需明确估价对象情况,如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后,按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等),对题目中给出的9个交易案例进行筛选,容易选出的是A01、A04、A06 3个比较案例,A03因交易类型为租赁,很容易漏选。但仔细分析不难发现,A03给出的虽为租金水平,但很容易转化为价格,也可作为比较案例。

3.审查关键点,谨防误用。审题过程中还要弄清某些细节问题,如:①各比较案例的价格类型是否统一,本题中各案例价格既有单位面积地价,也有楼面地价,计算过程中需按照题目要求进行统一,在没有要求的情况下,可统一为单位面积地价;②弄清修正系数的比较基准,要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明,这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。

(二)解题思路与方法选择 1.方法选择

从题目要求和已知条件,很容易想到应以市场比较法为主,但比较案例A03未直接给出地价,需借助收益还原法将其租金还原为价格。 2.解题思路

①首先根据市场比较法技术要求,对各交易案例进行筛选,选出4个符合要求的案例作为比较案例;②对所选各比较案例建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价,利用收益还原法,将案例A03的租金还原为价格;③根据地价增长情况及容积率与地价的关系,编制地价指数表和容积率修正系数表;④对各比较案例地价进行开发程度修正;⑤根据所确定的各因素修正指数,按照市场比较法计算公式,分别对4个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正,得到4个比准价格;⑥采用适当方法,将4个比准价格综合为待估宗地地价。 (三)公式与计算步骤

1.本题应用的主要计算公式 (1)市场比较法适用公式

比准价格=比较案例宗地价格×年期修正×容积率修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

(2)收益还原法基本公式 P=a÷r×[1—1/(1+r)n]

式中:P为土地价格;a为土地净收益,即年净租金;r为土地还原率;n为土地使用年期,本题可直接采用待估宗地土地使用年期。 2.计算步骤 (1)解题思路

先选择比较案例,然后建立价格可比基础,再应用市场比较法等评估宗地地价。 (2)案例选择

根据比较法评估需要,按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求,根据题目给的各案例条件,可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06,将此4个案例作为初选案例。

(3)将A06案例的地价转换成单位面积地价 即计算出A06的单位面积地价:476×2=952(元/平方米) (4)计算A03宗地38年期的土地使用权价格 43/4%×[1-1/(1+4%)38]=832.82(元/平方米) (5)编制期日修正指数表

年度 1997 1998 1999 2000 指数 100 110 120 130

(6)编制容积率修正系数表

根据题目所给的条件,容积率修正系数如下: 容积率 1

1.7 1.8 1.9 2 2.1 2.2 2.3

修正系数 0.6 0.88 0.92 0.96 1 1.04 1.08 1.12

(7)开发程度修正

A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度,两宗地的单位面积地价分别增加45元。

(8)将案例地价修正为待估宗地条件下的地价 HA01=(858+45)×[1- (1+4%)38]/ [1- (1+4%)40] ×1.04/1.04×120/110×100/100×100/103 =935.87(元/平方米) HA03=832.82×[1- (1+4%)38]/ [1- (1+4%)38] ×1.04/0.96×120/120×100/105×100/98 =876.79(元/平方米) HA04=792×[1-(1+4%)38]/ [1- (1+4%)35] ×1.04/1.08×120/100×100/100×100/104 =913.16(元/平方米) HA06=(952+45) ×[1-(1+4%)38]/ [1- (1+4%)40] ×1.04/1.00×120/100×100/100×100/96 =1268.28(元/平方米) (9)估算地价

最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数,地价为924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。

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