=851466(元)
(4)
8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???2341?10%???1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?
(5)
?8??1?2%?54?1510%??1?10%?5??1?1?5????1?10%???1?10%??115100106100100 P?800???????785.4?元/平方米? 111101021091?10110050?1?10%?1?145
?1?10%??100?100?812.8元/平方米115100106P2?850??????11111011121?10010150?1?10%??1?10%??100?100?841.53元/平方米115100106P3?760??????11101001031?1009840?1?10%?1?1451?145
?1?10%??100?100?881.93元/平方米115100106P4?780??????11101001001?9999 45?1?10%?P785.4?812.8?841.53?881.931?P2?P3?P4??830.41?元/平方米?44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1) 测算不动产总价
① 不动产建筑总面积:3200×2.5 = 8000(平方米)
② 不动产纯收益 = 300×8000×90%×(1-25%) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)
P?1?145??1不动产总价?1620000/8%??1?47? ④ ???1?8%????19706113(元) 2) 测算建筑费及专业费
建筑费及专业费 = 1000×(1+10%)×8000 = 8800000(元) 3) 计算利息
利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000(元) 4) 计算利润
利润 = 19706113×15% = 2955917(元) 5) 测算地价
地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元) 单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2) 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m2)
(7)
1)该房地产的年租金总收入为: 1×7×12 = 84(万元)
2)该房地产的年出租费用为:
84×(5%+12%+6%) + 0.3 = 19.62(万元) 3)该房地产的年纯收益为: 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为:
64.38 ×[1-1/(1+12%)10]/12% = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8)
1)完工后的预期楼价现值为:5000×4×5500/(1+10%)2.5 = 8667.8(万元) 2)建筑成本及专业费:1500×(1+6%)×2 /(1+10%)2/2= 2891(万元) 3)有关税费:8667.8×5% = 433.4(万元)
4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) (9)
300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p
p = 3759.4(万元) (10)
1)建筑部分的重置成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧:(1046.8-18)×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11)
1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) (12)
1)预期完工后的楼价现值:
80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5] =2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) 3)税费:购买价格×4%
4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元) (13)
1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米) 2)带租约的3年期间每年的净租金收入:(180+120)×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)
3)租约期满后每年的净租金收入:(200+120)×1200×12×(1-20%)=368.64(万元)
4)计算带租约出售的总价格:
345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元) (14)
1)估计预期楼价(市场比较法)
3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米 3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费
2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元) 3)估计利息
在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)
4)估计利润及税费
3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元) 6)原产权人投入成本
(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元)
原产权人亏损大约676万元.
第五章 无形资产评估
一、练习题 1、术语解释
(1)无形资产 (2)商誉 2、单项选择题
(1)某企业的预期年收益额为320万元,该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元,其中专利权价值为400万元,该企业所属行业的平均收益率为10%,适用本金化率为10%,其商誉的评估值为( )万元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400
(2)某甲(承租人)1999年1月和某乙(房主)签定了一房屋租赁合同,原租金为200元 / 月,每半年的第1个月初支付一次,租期为5年,某甲于2000年1月(尚未支付房租)转让该房屋的租赁权,经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月,折现率为10%。该租赁权的转让费接近( )元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000 (3)下列公式能够成立的是( )
a、销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率 b、销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率 c、销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率 d、销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率
(4)某企业的预期年收益额为16万元,该企业各单项资产之和为60万元,企业所在行业的平均收益率为20%,以此为适用本金化率计算出的商誉价值为( )万元
a、10 b、20 c、30 d、40
(5)某企业5年前获得一项专利,法定寿命为10年,现对其进行价值评估。经过专家估算,截止到评估基准日,其重置成本为120万元,尚可使用3年,则该项专利的评估价值为( )万元
a、45 b、50 c、60 d、72
(6)用成本法评估某项专利技术,已知在开发该专利的过程中耗费材料费用20万元,工资费用30万元,管理费用5万元,专用设备费10万元,营销费用5万元,咨询鉴定费5万元,其直接成本为( )万元 a、75 b、50 c、65 d、20 (7)下列阐述中正确的为( ) a、商誉是能够离开企业而单独存在的
b、商标可以转让其使用权,但不能够转让其所有权 c、商标可以转让其所有权,也可以转让其使用权 d、商誉是产品的标志
(8)对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产( )
a、可以确指 b、附着于有形资产 c、技术成熟度高 d、可带来超额利润
(9)某企业两年前引进一项专有技术,重置成本为100万元,预计尚可使用5年,该技术产品设计生产能力为年产1000件,现在准备将40%的生产能力转让出去,由于竞争对手的增加,使得该企业减少收益的现值为30万元。该技术转让的最低收费额接近( )万元