三、年营业收入估算
详见附件四：《年营业利润估算表》
四、现金流量估算
以十年为财务计算期，10%为折现率，计算xxxx苏州星海大厦项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》
五、折旧与摊销估算
折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。
第二节 静态经济效益分析
静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。
一．投资利润率 319.4/1109=28.8%
二．投资利税率 352.7/1109=31.8%
三．静态投资回收期
投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流
量的绝对值/当年净现金流量
=3.43年
第三节 动态经济效益分析
动态法分析项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。
一．财务净现值
367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85
2 3 4 5 6 7-10 10年
现金流量图
要求收益率 I=10%
NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)
= 2388.49（万元）
由以上计算可知，NPV＞0。在项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该项目具备投资价值。
二．内部收益率
取I1=35% 得NPV1=179.67
取I2=40% 得NPV2=-12.27
内部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)
=38.7%
由以上计算可知，项目所能达到的最高收益率为38.7%。
三．动态投资回收期
动态投资回收期
= 累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1
+ 上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值
= 3.84年
第四节 结 论
从以上三节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元；内部收益率38.7%；动态投资回收期3.84年。以上数据预示该项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。
第五章 风险分析
第一节 风险分析
苏州市星海大厦项目作为“xxxx”也存在一些风险：
一．行业风险
华东地区作为长江经济圈的龙头，是众多商家必争之地，目前世界知名品牌的xx俱乐部纷纷抢占华东市场，面积在2000平方米以上的xx俱乐部已有十余家，行业竞争非常激烈，此项目一进入市场即将面临的激烈的行业竞争。
二．市场风险
苏 州市星海大厦xx会馆项目作为xxxx在华北地区的第一家店，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的华东xx市场，面临着较低的年费收入、挑剔精 明的消费者，俱乐部如何通过降低总体运营成本，扩大知名度，提高专业技术和竞争能力等，在竞争激烈的华东xx市场立足，是俱乐部未来经营将要面临的问题。
三．不可抗力风险
体育xx业是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震和台风等使xx连锁店财物造成损失的不可抗力事件，将造成公司资产损失，并影响集团发展与扩张。
第六章 结 论
根 据以上各章节论述，xxxx苏州星海大厦项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。 xx公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该项目在各方面达到xxxxxx俱乐部的水平，为进一步推进xxxxxx连锁事业而努力。