使用寿命 年 12 10 10 4．某住宅建筑有三套方案，其功能指标、权重及各指标得分如下表所示，试评选出最优方案。 指标 权重 A方案得分值 3 13.95 1 2 2 1 B方案得分值 2 21.8 3 3 1 1 C方案得分值 1 18.44 2 2 1 2 家俱布置适宜程度 5 朝向布置 厨房布置 卫生间布置 通风 外观效果
7 9 7 6 5 第九章 房地产开发项目的经济评价
思 考 题
1．试述房地产综合开发的概念。 2．房地产开发项目有什么特点?
3．房地产开发项目总投资由哪些项目组成？其与工业项目投入的总资金有何区别？ 4．房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容?
5．房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格？相互之间有何关系？ 6．房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些? 7．为什么要对房地产开发项目进行动态评价? 8．房地产开发的主要程序是什么？
9．房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题？
10．房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容？租售价格的测算由什么确定？
计 算 题
1．某开发商在某市以500万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净
租金收入为450元／平方米，银行提供的年贷款利率为17﹪，每季复利一次，融资费用为贷款利息的10﹪。在该地区，同类写字楼的建造成本为1000元／平方米，专业人员费用为建造成本的12.5﹪，行政性收费等其他费用为60万元。管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金收入的20﹪，房地产投资的收益率按9.5﹪考虑。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。
2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营，据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租，经过分析得出的数据：
（1）项目建成投资1800万元，第一年投资1000万元，其中资本金400万元，第二年投资800万元，其中资本金230万元，全年资金缺口由银行借款解决，贷款利率为10%，建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息，分三年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元
（3）计算期（开发经营期）取20年 请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）
（2）若开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值（所有的投资收入均发生在年末）
3．某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元／㎡。2002年8月1日王某以1.1万元／㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元／㎡，此后租金按每年2％的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期的内部收益率达到12％，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。
第十章 设备更新分析
思 考 题
1．联系实际，举例说明，何谓设备的有形磨损、无形磨损，各有何特点？设备磨损的补