我国房地产金融风险分析与防范

中文摘要

从1998年我国取消实物分房，推行住宅商品化以后，我国房地产业得到了

快速发展，但是我国的房地产金融尚处于起步阶段。存在房地产开发企业资金过 度依赖银行贷款;商业银行经营不合理、不科学、不规范;个人信用体制不健全 等问题，加大了房地产金融风险。

本文共分为六章，首先详细的阐述了房地产金融风险概念及房地产金融风险 种类，之后从个人住房抵押贷款、房地产开发企业贷款、商业银行、土地储备四 个方面分析了当前我国房地产金融的风险。第四章分析了产生我国房地产的金融 风险原因。第五章在分析风险的原因基础上，主要从培养多元化融资工具;建立 和完善住房保障制度;积极探索建立政策性和专业性住房银行;加快银行的体制 改革和加强经营管理;建立个人信用制度等六个方面提出政策建议。 关键词:房地产房地产金融风险房地产金融风险防范 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范 ABSTRACT

Since1998ourcountryhasearriedouttheresideniialPurposes

commercializationinsteedofhousedisttibution.Anerthattherealestateindustryhas develoPedraPidly，buttherealestatefinance15stillattheinitialstage.Thereare manyProblemssuchas:realestatedeveloPmententerprisesexcessiverelyonbank loans:conunercialbankmanagement15unreasonable，unscientifie，andnot standardized;Personalereditsystem15notPeifect.TheseProblemsincreasethe finanCialrisksofrealestate.

Thistreatise15eomPosedofsixP叭5.Firstly，itintrodueestheconcePtofreal estatefinaneialrisksandeategories.Afterthat，itanalysisthecurrentrealestate finaneialrisksfromfourasPeCts，Personalhousingmortgage10ans:realestate develoPmentloan:commercialbanks;landreserves.ThefourthPartanalysisthereal estateriskreasons.Basingonanalyzingthecausesofrisksofrealestatefinance，the fifthPartPutsfo，ardPolieyrecommendationstoPreventandcontroltisksofreal estate.WeshouldexPandallkindsoffinancingehannels:strengthenthemanagement ofabankloanandeonstructofPersonalereditsystemandresidentialsecuritysystem· Keywords:Realestate;realestatefinaneialrisk; gnardingagainsttheriskofrealestatefinancing目录

中文摘要......................................................................................................??l

ABSTRAC下.......................................................................??，?，..............??!l 目录.......................................................................................................??川

第1章绪论................................................??，......................??，...........??1 1.1房地产金融风险研究的背景和意义....................................??，...................??1 1.2国内外研究现状........??，二“...........................................................................??2 1.3研究内容、研究方法和章节安排..................................................................??3 第2章房地产金融风险概述.................................??，.......??，................??5 2.1房地产金融......................................................................................................??5 2.2房地产金融风险......................................................................................??，.??5 2.3房地产金融风险理论......................................................................................??7 第3章我国房地产金融风险现状....??，..................................................??12

3.1个人住房抵押贷款风险??，.........................................................................??12

3.2房地产企业贷款风险................................................??，.............................??14 3.3商业银行的经营管理风险............................................................................??17

3.4土地储备风险......??。.....??。.......................................................................??18 第4章我国房地产金融风险产生原因......................................................??20 4.1我国房地产金融体系不健全，融资渠道单一............................................??20 4.2商业银行体制弊端和信用风险管理落后....................................................??22 4.3地方政府与中央政府博弈............................................................................??24 4.4法律、法规不健全........................................................................................??25 4.5宏观经济因素................................................................................................??25 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范

第5章我国房地产金融风险防范......................??，................................??32

5.1拓展房地产融资渠道，培养多元化融资工具.，?，.，......??，.??”..............??33 5.2建立和完善住房信贷保障制度..?”.?，.........??“.，.....................................??38 5.3积极探索建立政策性和专业住房银行...................................??，..............??40 5.4加快银行体制改革和加强经营管理............................................................??42 5.5建立和完善个人信用制度?，........................................................................??44 第6章结论..................??，.................??，............................................??46 6.1本文主要观点................................................................................................??46 6.2进一步研究的方向.....................................???二~..??~............................??46 注释..........................??，................................??，..................................??47

主要参考文献.......??，?，...........................??，..?，..................................??49 后记..............................................................??，.....................................??53 第1章绪论

1.1房地产金融风险研究的背景和意义

随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经 济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商 品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行 的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。房地产金融 风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境 变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。

防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要， 对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。一旦由于房地产金融风险导 致整个金融系统的动荡，造成的危害和损失将是无法估量的。20世纪80年代末， 日本房地产泡沫破灭，导致了日本历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达巧 年的萧条和低迷。1997年的东南亚危机也起始于泰国银行将大量的贷款投放在房 地产开发之中，致使资金不能确保支付，导致大量银行破产倒闭，并且这场金融 危机还蔓延至印尼、日本、韩国等。

20世纪80年代中期以来，特别是1998年来我国取消实物分房，推行住宅

商品化，住房分配货币化以后，我国房地产业得到了快速发展。但是也存在着很 多问题比如:房屋价格上涨过快，从1998年房改之后到加04年，全国大部分城 市的房屋价格涨幅都超过一倍;住房供应结构不合理，房屋空置率较高;房地产 投资增长过快，一段时间内房地产投资累计增速超出固定资产投资增速很多，并 带动固定资产投资一路走高。

针对上述情况，我国政府近两年出台了一系列规范银行房地产信贷管理、促

进房地产良性发展的法规和通知。从2006年7月5日到2007年5月15日，在 不到一年的时间里，人民银行连续7次上调存款准备金率，普通存款类金融机构 的存款准备金已经提高到了11%。2006年4月28日，中国人民银行上调金融机 构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.58% 提高到5.850k，其他各档次贷款利率也相应调整。2006年5月17日，国务院总 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范

理温家宝主持召开国务院常务会议，针对当前存在的问题，从调整住房供应结构、 加快城镇廉租住房制度建设、整顿和规范房地产市场秩序等六个方面进行了房地 产宏观调控。2006年5月29日，建设部等九部委进一步出台了《关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见》，此后以国六条和国十五条为基本框架，并以压 制需求为主旋律，政府又在金融、税收等方面出台了相对应的调控政策。这些法 规和通知对规范住房信贷、完善住房供应政策、调控房地产市场、稳定住房价格 等方面做了明确规定，在一定程度上控制了房地产信贷风险，为房地产发展提供 了良好的法律环境。但这只是对外部环境的控制，影响程度比较有限，在多重博 弈之下，房地产调控并没有达到稳定房价预期的目的。

在这样的宏观背景下，研究房地产金融风险，加强房地产金融风险防范，具 有重要的意义。本文在系统地分析我国房地产金融风险的现状和产生原因的基础 上，积极寻求房地产金融风险防范和控制的方法对策。从培养多元化融资工具; 建立和完善住房保障制度;积极探索建立政策性和专业性住房银行;加快银行的 体制改革和加强经营管理;建立个人信用制度等六个方面提出政策建议。 .2国内外研究现状 国外研究现状

由于西方发达国家房地产金融发展历史比较长。金融界和学术界对房地产金 融风险的研究理论体系比较完善，对房地产金融风险的特征作了比较科学的归 类。1975年建立的巴塞尔银行监督委员会基于开放金融市场体系背景，从银行风 险监管的角度对金融风险特征作了科学归纳。其中房地产金融风险类型有流动性 风险、信用风险、利率风险、操作风险、法律风险、市场风险等。巴塞尔《有效 银行监管的核心原则》同时对风险定义做了严格界定。在房地产金融风险防范手 段上已经建立起相对完善的法律体系和社会信用体系及融资渠道，例如房地产抵 押贷款证券化、房地产信托等。随着金融市场剧烈动荡和金融环境的创新过程中， 金融风险管理从20世纪70年代至今，已经发展成为一门严肃的科学，乃至先进的 工程化技术。例如己经广泛的应用到西方金融机构和工商企业中的VaR模型等。 国外对房地产金融风险研究的重点集中在风险的度量模型开发和完善上。 国内研究现状

暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范

国内的房地产金融理论研究是随着近几年我国金融资金迅速融入房地产市

场而迅速发展，并不断推进和深入。董藩、王家庭等(2000)《房地产住房金融》 介绍了我国的房地产金融业，并对房地产信托、房地产保险及房地产证券化等问 题分别作了阐述、考察和探讨。郁文达(2001)《住房金融:国际比较与中国的

选择》比较了不同国家的住房金融制度，并提出如何选择中国有效率的住房金融 制度。王希迎、丁建臣等(2005)《房地产企业融资新解》研究了房地产企业的 多种融资渠道。李健飞(2006)《经济转轨时期中国房地产融资风险防范一理论 与实证》对房地产的融资风险做了较为透彻的分析和论述，并同时研究分析了房 地产融资风险对国民经济持续协调稳定发展的影响及相关治理措施，提出了一些

新的政策建议。陈洪波等(2006)通过对房地产业中资金循环的三个环节以及影 响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素分析，研究了存在于我国房地产业 中的宏观金融风险。宋玉娟(2005)对银行利率与房地产业关系的实证分析。王 曦、刘光中(2005)对我国房地产经济周期进行了分析。

与西方国家相比，我国房地产金融风险研究有一定差距。这种差距主要体现 在:一、房地产金融风险研究多是基于我国金融市场尚未开放并处于相对封闭的 背景，随着我国全面履行世贸协议承诺，房地产金融市场也将是开放的，那么房 地产金融还将面临更复杂的风险，二、在风险度量模型开发上仍处于起步阶段， 尚无可实用的成果。

1.3研究内容、研究方法和章节安排

本文共分为六章，综合运用经济学、金融学的相关理论知识，采用宏观分

析和微观分析相结合、定性分析和定量分析相结合、系统分析和比较分析相结合 的研究方法，对积累的各类素材进行分析和归纳，对防范我国房地产金融风险这 一课题进行了深入研究。本文首先详细的阐述了房地产金融风险概念及房地产金 融风险种类，之后从个人住房抵押贷款、房地产开发企业贷款、商业银行、土地 储备四个方面分析了当前我国房地产金融的风险，并分析了产生我国房地产的金 融风险原因。最后在分析风险的原因的基础上，提出政策建议。

本文的重点是当前我国房地产金融风险的产生原因和如何进行房地产金融 风险的防范。第四章在分析我国金融风险产生的时(宏观经济因素)除了做定性 暨南大学硕士学位论文我国房地产金融风险分析与防范

分析以外，运用计量方法做定量分析，进一步较为精确的测量到经济周期、利率 对我国房地产业的影响。第五章在分析风险的原因基础上，主要从培养多元化融 资工具;建立和完善住房保障制度;积极探索建立政策性和专业性住房银行;加 快银行的体制改革和加强经营管理;建立个人信用制度等六个方面提出了政策建 议。

本文的创新之处在于:第一、第四章在分析我国金融风险产生的原因(宏观

经济因素)除了做定性分析以外，运用计量方法做定量分析，进一步较为精确的 测量到经济周期、利率对我国房地产业的影响。第二、对策建议中提出应该建立 和完善我国住房保障制度和积极探索建立政策性和专业住房银行等措施。第2章房地产金融风险概述

2.1房地产金融

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程中，通过货

币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总 称。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等 活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等 活动服务的“住宅金融”两个主要部分。房地产金融的基本任务是运用多种金融 方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再 生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房 地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币 结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。 2.2房地产金融风险

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理 不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地