C、r每年不变且大于或等于零 D、年期无限
9、一般情况下残余法要求（ ）时，才是有效的方法。
A、还原利率正确 B、建筑物较新 C、估价对象处于最有效使用状态 D、估计土地的价值 10、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。
A、可获净收益的的大小 B、可获净收益期限的长短 C、获得净收益的可靠性 D、建筑物的质量好坏
三、简答题
1、何谓收益还原法？
2、收益还原法的适用对象是什么？ 3、简述收益还原法的操作步骤？
4、公式V?a?1??r?t1?1?r?ain?的用途有哪些？ ??5、公式V??i?1?1?r?i??1?r?Vtt成立的前提条件是什么？
6、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，资本化率r，试列出价格计算公式。
7、用收益还原法求取房地产价格，其价格高低取决于哪些因素，为什么？ 8、试列出净收益的计算公式。
9、简述不同类型房地产净收益的求取方法。
10、何谓实际收益与客观收益？实际估价中应如何选取？ 11、净收益的流量类型一般有哪些？ 12、净收益如何求取？
13、还原利率的实质是什么？它与风险有何关系？ 14、还原利率求取的方法有哪些？
15、何谓土地残余法与建筑物残余法？
四、计算题
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。
2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。
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3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 类似房地产 A B C D
4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。
5、某宗房地产2006年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍保持这一水平，2009年10月转售时的价格比2006年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2006年10月的价格。
6、某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积760