C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的土地总价 D、增加的建筑面积×楼面地价
18、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容
积率为4.5。若两者的建筑面积相同，则：（ ）。 A、甲土地总价等于乙土地总价 B、甲土地总价小于乙土地总价
C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平 D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平 19、下面关于经济因素的说法正确的是（ ）。
A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率 B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨 C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大 D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨 20、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。
A、常常遭受洪水威胁 B、在写字楼旁新建大型游乐场 C、在住宅区道路禁止货车通行 D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。
A、交通建设 B、人口素质变化 C、城市规划的制定与修改 D、所在地区衰落 22、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（ ）。
A、房地产价格上涨 B、房地产价格下跌 C、房地产需求增加 D、房地产价格平抑 23、由（ ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。
A、需求增加 B、装修改造 C、交通改善 D、通货膨胀
三、简答题
1、 何谓房地产？
2、 在房地产估价中应对土地具有哪些方面的认识？ 3、 在房地产估价中应对建筑物具有哪些方面的认识？ 4、 房地产的特性有哪些？
5、 引起房地产价格上涨的原因有哪些？
6、 使得房地产具有增值保值性的主要原因是什么？ 7、 土地价格与一般物价有什么不同？ 8、房地产价格特性有哪些？
9、房地产市场价值与投资价值有何不同？ 10、名义价格与实际价格有什么不同？
第三章 房地产估价概述
一、单项选择题
1、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。
A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法
2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根
5
据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。
A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地
3、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途
下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。
A、800 B、1000 C、900 D、1800
4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物
的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。
A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提 5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/
平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（ ）。
A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则 B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则 C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则
D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件 6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。
A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异 8、估价时点应与（ ）的日期一致。
A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属 9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月
30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在
C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地
产市场情况应为（ ）时点的状态。
A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C 11、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
二、多项选择题
1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。
A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德
2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某
种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（ ）。
A、买卖 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、保险
6
3、房地产的合法权益包括（ ）。
A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分 4、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 5、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土
地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。
A、前者大于后者 B、前者低于后者 C、前者等于后者 D、不能比较 6、下列房地产类型估价时，对象房地产状况及房地产市场情况的时间一致的是（ ）。
A、现房估价 B、期房估价 C、过去回顾性估价 D、未来预测性估价 7、估价时点又称（ ）。
A、评估基准日 B、估价期日 C、评估时日 D、估价作业日期 8、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状
况，可以是（ ）。
A、过去回顾性估价 B、未来预测性估价 C、期房估价 D、现房估价 9、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（ ）四个方面依序筛选。
A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性 C、技术上的可能性 D、法律上的许可性
10、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价
的（ ）。
A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去 11、在建工程一般可能出现（ ）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
三、简答题
1、何谓房地产估价？ 2、何谓专业估价人员？
3、对房地产专业估价人员有哪些方面的要求？ 4、何谓估价目的？
5、估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？
6、房地产估价人员应当遵守的职业道德包括哪些方面？ 7、房地产估价的目的有哪些？ 8、房地产估价的原则有哪些？
9、房地产估价的合法原则包括哪些方面？ 10、最高最佳使用的标准是什么？
11、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。
12、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；
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用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。
13、对影响房地产价格的因素分析应建立哪些认识？
第四章 市场比较法
一、单项选择题
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。
A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ）。
A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。
A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使
用面积价格为（ ）元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，
余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。
A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡
6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并
后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地
产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A、323 B、275 C、273 D、258
9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地
产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。
A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。
A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况
11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、
85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055
12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、
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