年同期增加47.55%；其中商品住宅成交180.50万㎡，比09年同期下降35.28%，成交金额为134.91亿元，比09年同期下降19.15%，共成交16833套，比09年同期下降34.33%。
2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响推进，在全国楼市跌声一片中东莞楼市也受到不小的影响，成交量连续两个月下滑，虽然开发商大搞营销，降价促销蔚然成风，但是楼市政策频出，股市利空因素不断，市场严重缺乏人气和成交氛围，因此置业者的购房热情无法完全激活，更多的是持币观望。 (3)
a、
五、最高最佳使用分析
b、
c、
（1）
（2） 合法性分析
根据《房地产权证》[证号：粤房地权证莞字第 XXXXXX 号]，待估
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物业所占土地证载用途为商住，房屋用途为商业，故其合法用途为商业； （3） 最高最佳使用分析
待估物业规划设计为商业用途，适合作商铺（或商场）使用，现用途亦为商铺，根据法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的原则，评估物最高最佳使用用途为商业； （4） 估价利用前提
本次估价利用前提为评估物保持现状持续使用。六 、
估
价
方
法
选
29
用
分
析
六
房地产估价应在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估，房地产评估的主要方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等，上述方法的适用范围如下：
市场法也称为比较法、市场法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房和房地产开发用地；对于数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性差的房地产，如特殊厂房、码头、机场、古建筑、学校、医院等，则难以采用市场法进行估价。
收益法也称收益还原法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等；对于行政办公楼、学校、公园等公园、公益性房地产的估价，收益法则一般不适用。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法适用的估价对象包括很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如工厂、码头、机场以及公益、公用为目的的医院、公园、军队营房等房地产。
假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发
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完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的一种方法。基准地价系数修正法适用的估价对象为位于政府已公布基准地价的地区的土地。不适用除此之外的其他房地产。
综上，本次对东莞市南城区XX的商业房地产进行评估时的评估方法选用考虑如下：：
待估物业位于东莞市南城区鸿福路XX商场第三层，其使用性质(或用途)为商业房地产，物业状况、使用情况均较好。经调查，目前区域内类似商业房地产在房地产市场上直接交易案例较为频繁，故宜采用市场比较法进行评估。“市场比较法”是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
根据市场调查，评估物所处区域内类似商业房地产市场租赁案例较多，租赁交易市场较活跃，且租金收益亦较稳定评估物潜在收益可以估算，考虑到此种情况，本次评估采用“收益法”对评估结论进行验算。“收益法”是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益，再运用适当的资本化率，将该纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 七、 估价测算过程
a)
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