6、 (1) (2)
7、
8、 1） 1.1） 1.2） 1.3） 1.4） 1.5） 1.6）
2）
六、估价技术报告20
（（（（（（（（
（一） 评估物实物状况描述与分析 1、估价对象界定及基本状况 （1）名称、坐落和概况
本次评估之对象为东莞市南城区XXXX，评估建筑面积为109.46 ㎡，权利人为XXX，土地权属性质为国有出让，用途为商住，土地使用年限至2060年12月31日止；所在建筑物总层数为5层，钢混结构，2000年竣工，本次评估位于第3层，房屋用途为商业，建筑面积为200平方米。目前估价对象作为商场的一部分使用，装修较高档。 （2）估价范围界定
本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务、特许经营权等。 2、土地实物状况描绘与分析
（1）、物业名称：XXXXXXXXXX单元
（2）、土地面积：XXX㎡（与其它物业共用土地，未进行分割） （3）四至：东至：小区路；西至：小区路；南至：XX路；北至：规划路；
（4）用途：住宅 （5）形状：规则 （6）地形地势：平坦 （7）土壤地基：较好
（8）基础设施完备程度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气；
（9）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。 3、建筑物实物状况描绘与分析
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（1）、物业名称：XXXXX单元 （2）、评估建筑面积：XXX ㎡ （3）、用途：住宅
（4）、所属建筑物建筑结构：钢筋混凝土结构，共5层 （5）、评估对象楼层：第3层 （6）、层高：2.9米 （7）、平面布局：XXXX （8）、楼龄：约10年 （9）、维护保养情况：较好
（10）、完损状况：外观完好，无明显损伤 （11）、主要装修标准及设施状况如下： 外 墙 内 墙 天 花 地 面 门 窗 厨 卫 楼梯间 其 它 锦砖 乳胶漆 装饰吊顶、乳胶漆 厅铺抛光砖、房铺木地板 不锈钢防盗门、实心门、铝合金门、铝合金窗 地砖地面、墙贴瓷片到顶、扣板吊顶、三洁具 内走廊、现浇钢混楼梯、水泥梯面 配备2部电梯、管道线暗装、水电、消防设施齐备 （二）评估物权益状况描述与分析 1、土地权益状况描述与分析 （1）权属人：XX
（2）产权证明：《房地产权证》，证号为粤房地权证莞字第XXXXXX号 （3）土地所有权：国有 （4）土地使用权来源：出让
（5）使用年限：至2060年12月31日止
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2、房屋权益状况描述与分析 （1）房屋所有权：私有 （2）房屋所有权来源：购买
（3）他项权利设立：产权证未有登记设立 （4）使用状况：目前自用 （5）其他特殊情况：无
2、评估物区位状况描述与分析 （1）位置状况
1）坐落：东莞市XX区XX小区 2）方位：地处XX路北侧，XX路东侧
3）距离：西距XX广场约1.2公里，邻近XX花园、XX苑、XX园、XX
广场、XX大厦等住宅小区；
4）朝向：东南 5）楼层：3层 （2）交通状况
1）道路状况：评估物南临XX天河北路，距XX东路、XX路等不远 2）出入可用交通工具：目前为公交车，有X路、XX路公车线路途经； 3）交通管制：区域内主要干道红绿灯设置较多，对交通有一定影响； 4）停车方便：小区设有地下停车场，停车较方便。 （3）环境状况
1）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般； 2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高； 3）景观：一般。 （4）外部配套设施
1）基础设施：给水、排水、供电、通讯等基础设施齐全，保证率好； 2）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生
活方便。
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