（六） 价值类型
本报告评估价值内涵为估价对象在估价时点，在下列几项估价设定条件下的房地产抵押价值。
1、设定用途：商业；
2、开发程度达宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、给水、排水、燃气），红线内场地已平整，地面道路水泥硬化；
3、剩余土地使用年限：XX年； 4、价值类型：抵押价值；
5、估价时点：20XX年XX月XX日；
抵押价值是假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 （七） 估价依据 1、 规范、技术标准
（1）《房地产估价规范》GB/T50291-1999； （2）《房地产抵押估价指导意见》。 2、 国家有关法规、政策文件： （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》； （4）《城市房地产抵押管理办法》； （5）《中华人民共和国担保法》； （6）《中华人民共和国物权法》。 3、 委托方提供的评估物有关资料：
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《房地产权证》[证号：粤房地权证莞字第XXXX号] (复印件)。 4、 估价人员调查的资料： （1）现场勘察、摄影和记录； （2）东莞市房地产市场信息；
（3）人民银行公布的资金存、贷款利率； （4）委估物业附近房地产投资回报状况；
（5）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。 （八） （九） 价值定义
本次评估采用公开市场价值标准，本报告所指评估市值是指该物业在估价时点所述设定状况下及未设定法定优先状况下的公开市场价值；抵押价值为评估市值减去应付法定优先受偿款后的价值。 （十） 估价原则
本次估价遵循以下的房地产估价原则 1、 独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、 合法原则
合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理《房地产权证》（粤房地权证莞字第XXXX号）等产权证资料，证载用途为商业。本报告按其法定住宅用途进行估价。
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3、 最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为商业，建筑设计、平面布局及配套均按商业用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按商业用途进行估价。 4、 替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。 5、 估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同