刘汉村城中村改造项目可行性研究报告 机 密 刘汉村城中村改造项目总成本测算表 序号 项目名称 成本额（万元） 45195 147200 25300 253000 1725 5750 5750 13225 11500 41898 50534 注：土地费用为拆迁安置总费用+开发用地土地出让金 楼面造价（元/平方米） 3930 1280 220 2200 15 50 50 115 100 365 4395 1 开发建设成本费用 1.1 土地费用 1.2 前期费 1.3 建筑安装工程费 1.4 建设监理费 1.5 管理费 1.6 不可预见费 1.7 财务费用 2 销售成本费用 3 经营税金及附加 4 总投资 3、拆迁成本测算
拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿 29822万元，安置房建设95214万元（含商业房补偿安置），高压线下埋费用3800万元，围墙砌扎费138万元。总拆迁成本约128974万元。
4、开发建设投资收益表
项目整体开发建设投资总额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%。项目投资建设损益表见附见2。
开发收益测算表
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本村地块商品房开发投资收益测算 序成本项目 号 一 项目基础数据 1 2 用地面积 可开发商品房建设面积 合计 住宅部分 101.31 商业部分 13.69 44424 17223 2026 8105 182358 13170 5031 6204 20565 11651 5066 511616 5050 60031 2327 274 1095 24642 1780 216 438 1453 1574 684 123209 9000 备注 万平方米 总体规划3.5容积率，评估值约120万元/亩 万元 170元/平方米 20元/平方米 80元/平米 1800元/平米 130元/㎡,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房 建设成本的2.27% 销售收入的1.8% 销售收入的6.6% 建设成本的5.22% 建设成本的2.3% 万元 万元，住宅可售面积67.43万平方米，商业可售面积2.8万平方米 元/平方米 492 115 22232 504275 19550 2300 9200 207000 14950 5750 11500 41898 13225 5750 545833 634825 二 土地出让金、契税 三 开发建设总成本 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 四 五 报建办证费用 设计综合费 基础设施建设费 土建安装工程费 公共配套建设费 管理费用 营销费用 税费 财务费用 不可预见费 总投入 预期收入 销售均价
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（三）融资方案
本项目融资渠道为自有资金+商业银行开发贷款+销售回款 自有资金约5亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，一期按开发商品房总量45万㎡计算，根据惯例1000元/㎡，则总计可申请开发贷款4.5亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设6个月---9个月可进行预售，即可实现资金流入。因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。
（四）财务评价
本项目总投资额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。
六、项目经济效益分析及评价 （一）现金流量分析
本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出较好的收益能力。
（二）贷款偿还分析
本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。
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（三）长期收益
本项目的长期收益包括两个方面：一是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益；二是营业性公建的长期租金增值收益。改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村、居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。
七、社会效益评价 （一）区域可持续发展
近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及“退二进三”的产业结构调整促使区域实现两个转变。即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。
（二）项目与所在地相互适应性分析 1、项目所在地汉城路板块未来发展趋势
“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资、置业的重要因素。伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。
2、相互适应性
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