刘汉村城中村改造项目可行性研究报告 机 密
品味高尚精英型高尚住宅小区。
定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值，；四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；
综合以上几点，本项目定位： 绿色时尚住宅小区。 （三）价格定位
依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5343元/㎡，商服用房类10560元/㎡，写字楼6537元/㎡。
2009年本项目周边楼盘的整体售价在3800—4600元/㎡之间，2010年项目周边楼盘的整体价格约在4400—5300元/㎡；按照2010年—2011年房价上涨幅度平均约为5%/年来推断，2011年的西高新板块整体价格应该在4620—5565元/㎡之间，综合考虑各项因素，本项目预计2011年上半年面世，价格区间应在4600—5500元/㎡之间。综合销售均价约为5050元/㎡ 。
四、项目建设方案 （一）建设规模
本次改造总建筑面积157.6万㎡。其中住宅面积135.6万㎡，商业金融建筑面积20.1万㎡，配套公建建筑面积1.9万㎡。
经核算，该项目安置面积42.677万㎡（其中安置村民住宅面积
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36.26万㎡，村集体经济发展用房面积6.41万㎡）。
（二）项目建设进度安排原则
未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据《西安市城中村改造管理办法》有关规定“整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”原则。结合项目实际进展情况及编制。
（三）项目进度安排
根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行：
第一期：安置工程：工期30个月 拆迁期：（2011年1月---2011年3月）
安置楼建设期：（2011年4月---2012年6月底）20+25 第二期：商品房开发工程：工期30个月（2011年6月---2013年12月底）22.6+40
第三期：商品房开发工程：工期30个月（2013年5月---2015年11月底）
第四期：商品房开发工程：工期30个月（2015年5月---2017年11月底）156.7万
预计本项目整体改造周期约需6年半时间（2011年1月---2017年11月底）。
五、经济效益和社会效益分析 （一）本次测算的依据为：
1、国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价[2002]10号）
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2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）
3、西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知
4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发[2005]90号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》
5、西安市人民政府关于印发《西安市城中村改造管理办法》的通知
6、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》 7、刘汉村地区城中村综合改造规划设计方案 （二）经济效益分析 1、投资估算的依据
（1）全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）； （2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
（3）西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；
（4）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》1999）；
（5）西安市城中村改造管理办法（2007）；
（6）西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（ 2005）。
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2、投资估算汇总表
项目投资估算表
序号 项 目 数量 单位 1 村民拆迁投入 2982 万元 2 围墙砌筑费 138 万元 3 拆迁总投入 2996 万元 4 安置房建设总投入 95214 万元 高压线下埋投入 3800 万元 5 合计 128974 万元 6 毛地单位成本 191 万元/亩 商品房开发用地净地单位成本 299.1 万元/亩
商品房开发投资收益 序号 项 目 数量 单位 1 商品房开发总建筑面积 115 万平方米 2 商品房开发投资额 45195 万元 3 商品房销售额 63485 万元
项目整体投资收益状态 序号 项 目 数量 单位 1 项目整体投资额 54583 万元 2 项目整体收入 634825 万元 3 项目整体收益 88992 万元 4 项目整体税前利润率 16.3%
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