2.4 零售商业物业发展建议
本案项目的零售商业的目标客户群也是将是这些人群，其年龄及特征描述如下：
? 有一定经济基础；
? 25-45岁 消费者；
? 有品味、受过教育，懂得享受、求新求异。
从物业处置的灵活性以及经营方式的多样性考虑，购物中心的形式是比较适合发展的物业类型，同时购物中心也能有效地实现的高档次零售的目标定位。
在规模方面，本案项目零售物业本身的体量要大，要达到一定的规模性，我们认为50000平米的建筑体量是比较适合的发展体量
同时建议购物中心建筑体采用目前比较流行的中心挑空、玻璃顶的建筑形式，充分引入阳光，改善消费者的空间感觉。同时，一些特色的建筑小品的引入，可以进一步营造项目特色，例如位于项目顶层的空中花园等。请参考下图：
6
商场效果示意图
中空玻璃顶示意图
内部挑空环廊示意图
空中花园示意图
资料来源：世邦魏理仕
购物中心的建议经营内容组合的概念如下： 吃：
各种风味，高档次的餐厅组合 一个拥有众多餐饮地点选择的理想之地
住：
配有代表一种奢华、品味、精致生活方式
的各种生活用品组合
7
? 国际美食汇集
充满创意以及代表不同生活方式的日常用
品
穿：
一站式时尚中心 全套服装搭配
彰显一种精致优雅个人的穿衣品味
行：
时尚流行趋势发布中心 适合家庭的一天购物 朋友聚会的首选
在租户组合方面，结合本案项目涵盖的“衣食住行”四个主要经营内容及一般大型购物中心租户组合方面的经验，建议本案项目的初步的租户建议为：奢侈和高档服饰与配饰约占35％；百货公司和主力店40％；餐饮和酒吧约占10％；生活用品约占15％。
在租金定位方面，根据商业物业市场分析一章的内容，我们选择与本案项目位置类似、档次相仿的美美百货、百盛、巴黎春天作比较，并参考南京西路久光百货的租金，综合考虑交通条件、商业成熟度、档次、规模四个因素，估计本案项目的租金水平预计约为1113元/平米/月。这个租金水平是使用面积的租金水平，若按照一般购物中心50-60%的得房率，换算下来本案项目的首层租金约为612元/月/建筑平米。
8
2.5 酒店与服务式公寓物业发展建议
在酒店物业方面，建议开发1个四星级标准的1万平米的酒店，约125间客房。包括：
? ?
客房总数约125间；
酒店建议交由目前已在国内展开业务的专业酒店管理公司运营；
? 为了满足目标群体对于酒店的潜在需求，建议酒店设施配备如下:
– 125间客房，其中65%为标准间，20%为豪华间，13%行政间和2%的豪华套
房；
– 餐饮设施，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐厅，24小时客房服务，露天或室内咖
啡吧；
– 一个多功能厅以满足会议/典礼/宴会需求；
– 一个商务中心以适应商务人士的需求，商务中心同时能够提供宽带上网等服
务；
– 休闲设施包括一个专业管理的健身馆，以及蒸汽桑拿房和按摩设备；
– 停车场及相关设备。
四星级酒店将布置在A地块的北面。
四星标准商务酒店示意图
9