（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） （五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） （六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等） （七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） A.0.8 附件： （标题：）附件
估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
A.0.9 制作要求：
估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。
规范用词用语说明
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用\必须\，反面词采用\严禁\；
（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用\应\，反面词采用\不应\或\不得\；
（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词： 正面词采用\宜\，反面词采用\不宜\；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用\可\。 2. 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为： \应符合??的规定\或\应按??执行\。
房地产估价基本术语标准
条文说明
1 总 则
1．0．1 制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。
实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”
在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。例如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定，第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定，第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，等等；《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。
1．0．2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。
凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动，无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产
清算，以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、
房地产复核估价等，都应遵守本规范。
1．0．3 独立、客观、公正，是对房地产估价的总要求。 独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。 客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格，而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。
2 术 语
2．0．1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。
房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。
本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。本条所称建筑物包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
2．0．2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员，目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。
2．0．3 在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设
施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分；但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。
2．0．4 估价结果的期望用途，也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。
2．0．5 估价时点不是随意给定的，也不完全与估价作业日期相同，它需要估价人员根据估价目的来确定。在估价之前，它说明了估价中需要估算和判定的是哪个具体日期的客观合理价格或价值；当估价结果作出后，它说明了该估价结果是在哪一个时间上的客观合理价格或价值，以便于应用。估价时点应采用公历表示，并应精确到日。
2．0．6 同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在拆迁补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。
2．0．7～2．0．8 在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。
采用公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。
2．0．9～2．0．10 只有在同一供求圈内，与估价对象类似的房地产