苍南县钱库镇城镇总体规划
（2）通过市场的升级和高端产业用地的建设提升钱库产业整体竞争能力
前面已经提到，箱包市场业态升级将导致产业用地形态的改变，需要更为广阔的发展空间。义乌、诸暨等地市场的发展已经证明了这一点，尤其是义乌小商品市场，前后已经历了五代，仅用不到20年时间就由最初建筑面积仅16万方的篁园市场发展到今天建筑面积达140万方、占地超过1000亩的国际商贸城，市场业态不断提升完善，国际商贸城一期的建成使市场业态发生了质的提升，实现了由传统贸易向以商品展示、洽谈、接单和电子商务为主的现代化经营方式的转变，被国内外客商誉为“永不落幕的博览会”，
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相应的，市场硬件也实现了飞跃，整个市场人流、物流、信息流畅通，场内安装电梯、自动扶梯37座，汽车可直上二、三、四层，真正成为了一个集现代化、国际化、信息化于一体的商品交易市场，而二期不但有传统的市场功能，还发展出了旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆、并配套有各类服务机构以及商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西广场，真正成为了城市发展的核心动力。
中国小商品城篁园市场于1992年2月13日开业，建筑面积16ha，现有日用百货、针棉、鞋类、线带四大行业，新老商位7000余个，市场经营户1.5万余人，日均客流量3万多人次。
中国小商品城宾王市场于1995年11月29日建成开业，占地面积约209亩，建筑面积32ha，由5个交易区块和出版物中心、国际贸易中心7个部分组成，拥有8000余个商位，从业人员2万余人。
中国义乌国际商贸城一区市场于2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34ha，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直
销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。
中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩，建筑面积60余ha，拥有商位8000余个，经营户逾万户。市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派
出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车。
中国义乌国际商贸城三区建筑面积46ha，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销中心，市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防安全监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全。
义乌几迁小商品市场，可以说迁出了一片天地，诸暨、绍兴等地的发展也验证了市场升级的普遍规律，而反观钱库箱包市场目前的选址，不但位置偏于一隅，未处于主要
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的交通流线上，不利于货物的进出；后备土地资源也不是十分充裕，发展空间受到限制；同时市场用地还受到河流的分隔，也不利于交通组织。因此，着眼于未来，必须为钱库箱包市场的发展选择新的战略空间。
经过多方比较和审慎选择，我们认为镇区东南侧用地是钱库市场未来发展的最优空间，这个位置优于上轮总规在镇南龙金大道北侧所确定的市场位置：
——依托龙金大道，交通便捷； ——现状建设少，启动容易；
——南侧有广阔的发展空间，既可发展市场，也可为发展相关产业、物流预留空间； ——是城镇未来的主入口，利于城镇形象的展示； ——符合苍南县大力发展龙金大道产业带的政策措施； ——没有河流分隔问题，内部交通易于组织。
而上轮总规确定的市场位置尽管也有一定的发展空间，但在交通组织、建设条件、河流分隔、经济流向等方面均存在一定问题，建议予以调整。
当然，新战略空间的选择并不意味着放弃老的发展基础，相反，应当充分学习义乌的成功经验，采取“瞄准高端，逐步升级”的策略，在发展新市场的同时改造原有市场。
此外，根据前面的论述，钱库经济增长已进入快车道，产业用地需求明显增加，根据国外经济发展历程经验，该发展阶段二产是经济增长的核心动力，三产发展对二产的依附强，短期内还难以取代工业承担经济增长的核心功能，而二产发展通常需依赖产业要素的规模扩张才能达到经济规模扩张的目的，因此必须保障一定的工业用地空间（根据我们的预测，钱库未来工业产值将达到约250亿元，将需要约3.5平方公里的产业用地，表17），钱库目前已经有良好的工业园区建设基础，应充分依托原有镇西工业功能区的配套设施向西向南拓展，已利于基础设施的共享和集聚效益的发挥，同时对于原有工业居住混杂的建设模式只要其是轻污染和无污染的产业，并妥善解决好安全隐患，应允许其适当发展，但必须严格控制违章建设，并通过政策手段引导这些产业逐步向工业功能区转移，同时还应尽量避免“遍地开花”的园区建设模式，对上轮总规确定的镇东工业小区建议予以调整，为城镇未来的东扩创造条件。
钱库镇地均产值现状及规划期内预测
期限 建设用地 产业用地比重 产业用地 镇区工业产值地均产值 （平方公里） （%） （平方公里） （亿元） （亿元/平方公里） 现状 3.2 70 2.2 29 13 专题报告
近期 4.4 65 2.9 90 31 远期 5.9 60 3.5 257 72
（3）通过行政中心搬迁带动周边地区的开发
——典型案例
行政中心迁建最成功的例子莫过于青岛，青岛市在1992年将四大机关用地拍卖，并将行政中心迁到东部，把市中心的黄金地段腾出来发展商业，起到了一举两得的作用：既增加了老城的土地供应，同时也带动了新城的建设。目前，市政府周边的五四广场一带已发展成为了一个极具活力的地区，成为了国内新城建设的典范。
就我院目前编制的规划情况来看，行政中心迁建的原因各不相同，如绍兴是为了打造越州、袍江、柯桥的中心；诸暨是为了有效疏解老城区人口和功能；而富阳新登镇更多是为了带动新区的发展，这与我们在钱库所遇到的情况是相似的。
事实上，城市政府作为信息的收集和发布中心，是城市巨大的物质资源，可以吸引多种城市要素的聚集。多个城市的发展经验表明，唯有城市政府的搬迁，才能在短时间在新区形成较高水平的基础设施（水、电、路、气等）和服务（医院、学校、邮电等），
从而为区域的发展奠定坚实的基础，形成功能完备的城市新区。同时，政府外迁将原来
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占用的资源转让给其他效益更好的用途，不仅为其他产业提供了更大的发展空间，也为新区建设筹集到宝贵的启动资金。
需要指出的是，行政中心的搬迁无疑是需要巨大魄力的，必将会遇到重重阻碍，如厦门，当初政府从老城迁到新区时也遇到了巨大阻力，但今天的结果证明厦门不但建设了一个全国一流的新城，同时也有效保护了旧城区免于在大规模的建设中被全部拆除。
因此，对于钱库而言，行政中心的搬迁对老城功能疏解和带动新区开发将起到关键作用，是改变城镇固有结构、整合城镇未来发展框架的重要契机。
——功能设置
有了行政中心的示范作用，还必须重视配套设施的建设工作。
经验表明，仅仅依靠行政中心的作用并不足以带动整个新城区的发展（如珠江新城），新城区既不能建设为单一居住模式的“居住城”，也不能仅仅强调其作为行政中心的首要功能，而忽视其作为城市生活的一个整体所必须具有的其他功能。
前一种模式只可“安居”不可“乐业”，势必增加城市交通压力，降低城市运行效率，并给规划管理造成困难。而后一种模式则会造成新区人气难以聚集，日夜差别悬殊，新区活力难以维持。
因此，从开发动力角度分析，新区功能设置应在以行政办公职能为主的前提下，通过综合设置文化、商贸、金融、休闲等功能尽可能提供多种服务，以满足新区近3万居民的多种需求，避免由于功能单一无法长期保持活力而出现衰退。此外，从为周边村镇服务角度考虑，也需要设置足够的公共设施，这是钱库成为片区中心必不可少的关键因素。
——布局模式
自古以来，行政中心的布局通常采取轴线布局模式，传统中轴线布局把行政中心推到视觉焦点，威严而庄重，较多运用大尺度空间，缺少体现现代政府亲近民众、服务大众的形象。
我们认为，中轴线布局的模式可以把公共设施集中起来设置，在服务的均好性、设施的集聚效应、公共空间的连续性等方面优于其他的布局模式，但我们反对大空间尺度的追求，反对传统礼制文化中轴威严的布局模式，相反应注重中心区活力的创造，引水造景，建立绿色廊道、步行系统，为市民创造宜人的活动空间，形成既庄重又亲切、既现代又有传统内涵的新区中心形象。
当然，由于受地形精度及编制深度限制，行政中心的布局模式在总体规划阶段还仅停留在位置选择以及总体框架上，后续还有大量工作，如行政中心的规模问题、功能组
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成、交通流线组织等，这些问题将在后续的控制性详细规划中予以深入研究。 （4）通过三河六岸的改造重塑老城魅力
粗略的估算表明，新区的建设将为城市政府带来20亿-30亿的收益（目前钱库土地出让价格工业为50万元/亩；居住用地达到200万元/亩，新建小区住宅价格达到2500元/平方米），这样就为老城改造创造了条件。
老城改造的核心的“腾笼换鸟，功能置换”，新城建设将对原有的城镇结构产生显著分化作用，“新水乡范式”的建立、良好的居住环境、充分的就业机会、完善的配套设施将对老城居民产生强大的磁吸效应，使老城人口、功能得以逐步疏解，另一方面，政府通过“经营城市”所取得的收益也使得政府有能力改善旧城日益老化的公共设施。
改造的范围主要集中于物质性老化地段，改造的重点主要有以下几个方面： ——核心区塑造
即由振兴街、环西路、公园路、钱南路、钱项路所围合的区域，包括了三河六岸、商业街、一小、二小、苍南县第三人民医院、镇政府、派出所等机构以及众多物质性老化较为严重的民宅。这个区域既是城镇的发源地和目前的商业中心，同时也是东大河、百花河、鹡鸰河三河交汇之处，由于资金缺乏该区域的设施长期得不到改善，基础设施缺口很大，交通拥堵、建筑老化、排污管道缺乏、垃圾随意丢弃，河道污染严重，已完全丧失“钱王府第、江南水乡”的风貌特色，是规划改造的重点区域。本次规划采取了如下改造措施：
城市交通组织的理想模式
◆城镇的商业中心往往是难以取代的，我们认为，作为城市黄金地段，核心区必然成为第三产业的集中地区，因此，应疏解其中居住人口，置换用地功能，不仅应疏解老化严重的民宅，同时，对学校、仓储、医院以及行政用地也应一并搬迁，使之真正成为城镇的核心。
◆核心区由于吸引大量人流，使得交通组织占用大量空间，同时核心区地价较高，开发需要大量资金，只有通过充分的功能调整，才能提供足够的用地进行较高核心区详细设计图 强度的开发，以实现旧城改造的资金平衡。
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◆为解决核心区的交通问题，应限制过量的穿越性交通，以“通而不畅”为原则限制进入核心区的路网走向和宽度，保证核心区必要的交通集散功能，同时通过构建核心区外围环状路网交通（保护壳）疏解外围交通，保护核心区不受过境交通的冲击，并在核心区边缘设置停车场解决进入车辆的停车问题。
◆在定位上强调多功能混合，采取多元功能的复合和相对紧凑的土地利用模式，强调在发展商业的同时，注重餐饮、文化、旅游、展示、居住等功能的发展，以增加中心区的活力。构筑步行系统和商业街，步行街既保持了传统商业街道的艺术魅力，又融合了购物中心所具有的安全、方便、舒适、多功能的特点，是最富有生命力的商业空间。
◆改造三河六岸景观，改变目前“临水而不亲水”的土地利用和建设模式，通过绿地、广场、步行系统的设置，营造人性化的中心区环境，以东西街为界将三河六岸分为南北两个区域，北侧河岸景观以硬质广场为特点，南侧河岸景观以三河口公园为核心，分别通过河流——河滨休闲带（绿地广场）
——商业、展示、娱乐及餐饮建筑——辅助性交通道路的横段面设计提高亲水性、舒适性和安全性，并拉动周边地价，提升城镇整体品味。
——岸线利用与改造
本次规划对东大河、百花河、鹡鸰河的特点进行了深入分析，提出了上轮规划未能很好解决的岸线利用与改造策略，并对上轮规划中岸线利用混乱、空间不连续、停车、工业等用地占用核心优质岸线等问题进行了修正，改善了岸线土地利用的经济性和空间景观的一致性。
◆东大河：为镇区主要通航河流，南北走向，建筑侧面临水，桥梁之间最小间距为30m，最大间距为200m，平均每不到100m岸线会出现一座桥梁，对地块分隔严重，难以形成连续的活动空间，但并不影响形成连续完整的景观界面。
针对这一特点，我们认为东大河两岸
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不宜设置紧邻河流的滨河路以避免与较高标高的桥梁衔接困难；河流较宽，空间尺度大，两岸不宜设置小尺度的商业建筑，相反可设置多层住宅、商住建筑，这一点也符合现有东大河两侧地块的用地性质，改造较为容易，公共空间以社区型带状公共游园为理想模式，在满足防洪要求的前提下，可营造出逐渐向水面跌落的自然驳岸，贯穿以游步道相连的疏林草地。
◆百花河：东西走向，无通航要求，河流尺度宜人，建筑正面临水，桥梁之间最小间距为110m，最大间距为300m，平均每200m岸线会出现一座桥梁，适合形成较为连续、完整的滨水公共活动空间。
针对这一特点，我们认为百花河两岸可设置小尺度的公共服务设施，同时应将道路外移，以保证滨河地带功能的连续性，形成宜人的滨水休闲空间。
根据防洪要求，沿河两岸需设置标高4.2米（50年一遇的洪水位：3.68米）的防洪堤岸，在防洪堤内侧种植景观性的河滨大树；在防洪堤岸外侧增加标高3.2-3.7米的连续亲水空间，它是居民亲水的重要场所，具有滨河步行带、河湾亲水池、亲水露天舞台、戏迷角、儿童游戏场、慢跑道等活动空间；而在2.6-2.7米的常水位高度上，间隔布置滨水小道、台阶或平台，为居民提供临水的休闲活动。
◆鹡鸰河：与百花河类似，西侧为西南－东北走向，东侧为东西走向，无通航要求，河流尺度宜人，建筑正面临水，桥梁之间最小间距为190m，最大间距为300m，平均每250m岸线会出现一座桥梁，适合形成较为连续、完整的滨水公共活动空间。
东侧：建设鹡鸰河商住水岸——梳理过于曲折的河道予以适当的加宽或减窄，将水直接引入平行的步行街，与商业中心形成紧密的步行联系，将滨水步行街的局部放大形成广场或小游园，适当理水，营造出较大的水面，丰富滨水空间的形态，增强趣味性与观赏性。堤岸处理，与百花河商业水岸的做法相同。
西侧：鹡鸰河公园水岸——保护江南梦园中已有的水体形态，增加亲水、观水的空
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