产权式酒店项目投资综述

其一,委托经营,省去麻烦

产权式酒店投资的基本形式为,业主拥有一套星级酒店客房的

产权之后,再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理,自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样,对于业主来说,省去了不少管理麻烦。

其二,提供包租,收益稳定

不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务,每年给予业

主固定百分比的回报率,包租年限有3年、5年,甚至10年不等。以“第一城”为例,其承诺的年投资回报率为6%,投资期限为3年至8年,以每份投资额15万元计算,投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此,业界普遍认为,“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言,是比较稳定的,并且风险相对也小一些。另外,很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权,10~30天不等,对于异地置业者而言,这一条件相当具有吸引力。

市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险

虽然“产权式酒店”有以上种种优势,但亦蕴藏着诸多风险。

所以,作为投资者来讲,应避免受高额回报的诱惑,清醒认识到其风险的存在。对此,北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为,产权式酒店的风险有三类,即市场风险、法律风险和诚信风险。

市场风险

市场风险即在酒店经营过程当中,相关政策出台、大的市场变

动而带来的风险。比如,近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控,对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲,就意味着加大了投资成本。再比如,在投资年限内,如果政府出台相关政策,对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外,一些市场的变动,比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全,都会分流“产权式酒店”的投资人群,这样一来,便会引发一系列连锁反应,如下图:

专家认为,在现有的政策环境下,对于想长线获取稳定收益的

人士而言,可以考虑选择合适的项目投资,但对于想短期获取收益的买家而言,眼下并不适合投资。

法律风险

法律风险又分三个层面,首先是项目本身及操作方式不合法。

比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等;其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰,无法起到保障各方利益的作用;再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”,当初提供的担保内容为,碧溪家居

广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定,企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以,前两条为无效担保。另外,根据有关规定,以产权作为担保内容的,必须到有房屋管理部门进行登记备案,即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中,做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后,其担保方能生效。据了解,“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记,所以,第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是,部分以产权作为担保内容的开发商,虽然到相关部门做了登记,但往往会在产权证上注明抵押期限,比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释,这个期限是无效的,债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后,拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销,产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险

这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒

店的过程中,其实已经在收回成本,如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善,由于酒店经营成本较高,一旦产生经营风险,投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店,投资期限为20年,当初承诺10%~30%的丰厚回报,然而,真正兑现的只是千分之几、万分之几,甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现,造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面,即

销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例,当时售价14万元。后来,同样是50平方米“标间”,总价却提高到42万元,那么,10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元,返回业主14万元之后,经营公司还盈余1万元。显然,若返给业主21万元,经营公司则亏损6万元。虽然,这个15万元的年租金收益只是假设,但说明一个问题,即在一定租金收益的前提下,回报较低时,能够兑现;而当回报高出实际租金收益时,承诺的回报便兑现不了。久而久之,便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有,当售价上调、实际回报增高时,如果经营公司具有较高的经营管理水准,令租金收益也相应提高,也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于,租金反映的是市场实际需求的承受能力,所以,即使酒店的管理水准提高,租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”

和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡;“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%,业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比,“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低,但其收益相对较稳定。基于此,专家提醒,产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高,其风险也就越大。一般而言,投资回报率为在6%~8%为比较合理。

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