产权式酒店项目投资综述

自住其最大的特点也就是自由方便,而价格也相对较低。 公寓式酒店,简单地说,公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能;另一方面,由于其配有全套的家具电器,能为客人提供酒店的专业服务,因此它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。

易居臣信行销部市场研究中心认为,从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别,但从本质上来说,酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者,买房者可拥有产权,可自住、出租、转售,而公寓式酒店则属于酒店,从产权的年限来看,酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种,而公寓式酒店则只有40年。

所以这两类产品从根本上来说还是有本质的差别,因此投资者再选购产品时,应充分了解酒店公寓和公寓酒店的差异性,计算两者的投资回报率,避免投资风险。易居臣信专家提醒投资者,按照回收成本的方式来看,一般回收年数越短越好,合理的投资回报年数应在8-10年左右。投资性的房产毕竟不同于一般住宅,能否出租或租金能否达到相应水准,不单单是住宅本身决定的,还包括地段区位、面积等多重因素,所以购房者应细细揣摩,谨慎投资此类房产。

新型的房产投资和消费模式,年收益率 8%的市场前景,使得我市产权式酒店依然持续热卖。位于市区望江西路的温州

翠微宾馆项目(又名天润大酒店)以及洞头国际大酒店,以产权式酒店的形式分别于3月、4月开始对外销售,目前销售率达到90%以上。 据介绍,天润大酒店出售房源总量(含自留房)311套,洞头国际大酒店项目出售房源总量(含自留房)117套,开盘不久便宣告进入清盘阶段。天润大酒店开盘价虽然达到每平方米25000元,但开盘现场仍然人流如潮,不少房源在短时间内下订成功。

所谓“产权式酒店”,就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位,分别出售给投资者;投资者可以像购买其他房产一样投资置业,委托酒店管理公司管理,从出租经营收益中获取回报;投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段的免费居住权。其实质就是“分时度假+房产投资”。

从我市第一家产权式酒店——国贸大酒店开盘销售到现在,有别于各地产权式酒店遍地开花的情况,温州至今只有5家产权式酒店。其中,温州国贸大酒店、温州半岛公寓酒店、温州万和豪生大酒店处于营运状态。

经过五六年时间,产权式酒店在温州运营状况良好,与外地产权式酒店的纠纷不断形成鲜明对比。温州国贸大酒店董事长吴明华分析,温州产权式酒店成功运营与其完善的经营理念分不开。由于温州产权式酒店起步相对较晚,因此它吸取了前人的经验和教训,具备了一套相对完善的经营理念。

近年来,温州经济和房地产市场的不断发展,地产价格较以前已增长了几倍甚至几十倍,地段价值越高、发展潜力越大的区域,房产保值、增值的空间就越大,这也为产权式酒店的良好运营提供了机会。据了解,国贸大酒店酒店开盘时每平方米均价仅售6500元,现在房价已经涨到2万多一平方米,投资者一脱手就能赚回相当于成本三倍的钱。

酒店要达到赢利的目的,需要有足够的客房用于经营性的出租。目前,温州市的产权式酒店数量不多,但是星级都比较高,品质好且各具特色,因此都有很高的入住率。温州国贸大酒店共有245间产权式客房,日平均入住率达65%以上,温州万和豪生大酒店日平均入住率在78%左右。经营管理公司向投资者承诺的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的。产权式酒店在实际运作中,入住率的高低决定了酒店经营的成败,更是直接影响回报率的兑现与否的关键。 一般而言,产权式酒店投资的年收益率在 8%左右较容易实现。吴明华说:“温州的产权式酒店向投资者承诺的回报率在6%—8%左右,对投资者的回报率承诺基本能够兑现。”为了消除投资者对于回报的疑虑,温州的产权式酒店频出“新招”,温州洞头国际大酒店采用一种“大象担保蚂蚁”的独特方式,在每份买卖合同里均附带一份70%酒店自身资产担保协议内容,确保30%产权客房投资者的回报完全安全。

产权式酒店商业运作模式

产权式酒店,是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房出租(或委托)给商业管理公司,以出租(或委托)经营获取国定的投资回报,由担保公司进行固定回报的担保,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权(10天左右)。由商业管理公司委托专业的酒店管理公司进行酒店的正常经营管理。一般业主只要投入金额不多的首期,就可不在投入,用酒店固定回报抵消分期付款的费用,大约10-15年后取得产权。

开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系

A 投资者 顺驰公司 D 担保公司 酒店管理公司 C

B

A:开发商与投资者之间是买卖关系

商业管理公司

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