为了提高教职员工及学生生活质量，改善校区生活环境，商海潮学社应中天世纪房产行销策划有限公司之托，于2004年12月25日至27日在漳州校区内开展了一次关于校区学生目前的消费情况及其消费需求的市场调查。
我们利用中午和傍晚的时间，在人流密集的食堂门口及步行广场设点调查，采取口头询问和被调查人亲自作答的访问法分时段的调查。经过二审，共收集有效的调查表257份，其中大一175份，大二82份，分别占68.1%和31.9%，男生占53.7%，女生46.3%(本校区大一大二,男女生比例不是完全平均的)。
此问卷调查大体可分三部分，第一部分：漳州校区学生消费现状（Q1—Q6，Q10）；第二部分：对商业休闲广场的看法（Q7—Q9）；第三部分：对几种特殊消费的需求情况调查（Q11—Q14）。
（一）、消费现状
（1）消费场所 目前校区学生主要还是在校内消费，这部分同学占了被调查者的55.78%，也有不少主要是在学校附近消费,这部分占了34.98%.在附近消费的同学觉得附近消费场所的设施、卫生、管理一般的占70.00%，而认为破旧不堪、脏乱、没有管理的有25.38%。我们从数据可以分析出大部分同学对学校附近的消费场所的不是很满意，存在统一治理、提高其卫生环境的必要。同时对于消费场所的整体氛围同学们也有较高的要求，这从我们的签名活动也可以看出。
（2）消费类型 目前最主要的还是饮食（三餐、营养品等），占的比重为60.30%；其次是文化和服饰，分别占16.40%和14.50%；而花在娱乐上的（音像品、KTV等）只占了7.70%。“食为天”得到充分体现，餐馆的消费市场始终还是最大的。目前午餐情况良好，各类食物种类很多，但是有些同学在调查过程中反映还是不能满足他们的需求，尤其是像麦当劳、肯德基这样的“洋快餐”，其需求市场还是相当大的。而对比之下，晚餐及夜宵市场情况混乱。很多同学都在签名活动活动中一些意见，觉得尤其是烧烤摊等秩序混乱，亟待对其进行统一的综合治理。
学生目前出现最频繁的场所依次是书店（12.61%）、休闲服饰店（12.46%）、超市（11.25%）、小吃店（8.97%）、休闲餐馆（8.66%）、自助式烧烤（8.28%），烧烤市场治理得一个方向可以借鉴自助式的模式，例如时下流行的无烟烧烤。但同学们对烧烤店的需求还是相当大的，不能取缔，我们的数据就可以说明这一点。对于书的需求始终还是第一位的，其次是逛街的重点：衣物类，然后还有关于食品的消费需求都有很多。但是对于一些娱乐类的场所如：咖啡厅、KTV、影视厅、迪厅出现频率较低，分别只占4.41%、3.57%、3.19%、0.98%。其中尤为突出的就是迪厅，后面会作更详细的说明。其余的如网吧(4.86%)、精品店（6.76%）、美容美发（5.02%）、酒楼(3.04%)酒吧(2.81%)、大排挡(1.75%）、台球室（1.37%）。 休闲服饰的中档的需求量最大，占了82.32%，而高档的只占6.09%；休闲餐厅也是中档的较多，占84.21%，高档的同样很少只有4.39%；咖啡厅中档的84.50%，高档的占了12.10%。
（3）消费水平 同学每个月消费得金额存在一定的差异，其中以100到200元/月的居多，有31.00%的同学归于此类，100元/月以下为21.10%，200—300元/月的占19.90%，300—500元/月21.90%，500元以上的占4.80%。该数据可能由于同学们理解上的问题与实际情况相比存在一定的误差，但大体上还是说明现在学生普遍消费水平普遍不高，以中等水平为主，各类消费场所的消费定位一定要充分考虑这个因素。 （二）关于商业广场的建议
如果在校区建休闲商业广场，我们认为还是存在很大市场的。数据显示，这样的休闲广场建立后，选择会前去消费的和持观望态度的同学各占47.70%，只有极少部分同学（4.6%）明确表示自己不会去。对于商业广场的设施，大部分同学希望这种广场能够突破传统的模式，拥有自己独特的风格，这部分同学占了总人数的49.30%，这也反映了目前大学生对于新鲜食物有强烈追求欲望的现实。休闲广场中的更有艺术气息的店面相信能够吸引到更多的同学。另有44.70%的同学对商家的服务提出了高要求，希望在其中能够享受到购物的乐趣，这也是商家必须考虑的问题，毕竟利润最大化还是商家最关心的话题，更多的消费者与更多的利润，他们几乎可以画等号。
商业广场的商品,中低档经济实惠型和中档休闲的需求量最大,分别为52.50%和36.60%,而高档产品需求量还不是很大。该项数据与关于消费水平的调查相一致，作为没有独立经济来源的学生来讲，我们对于中低档的商品的消费需求还是很大的，而高档商品的市场还是不大。但我们也必须考虑到一些同学对于高档衣
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物用品的强烈需求（部分同学在签名活动中建议引进耐克，阿迪达斯等品牌），可以在休闲广场的一些店面适当引进一些高档名品，只要确保是真品，这部分产品还是会有需求的。而中档的一些品牌还是要引进到重点，也将会成为以后消费群体关注的重点。 (三)、特殊消费品的需求
（1）KTV 257位被调查者中只有176位会对该项消费产生需求，约占64.00%，半数以上的受访者觉得每次消费金额不应超过50元、每小时消费金额10—20元较合理，77.33%的人觉得每月一次较合理。数据能够看出，相当一部分同学对于这种场所的需求很少，只有极少数学生对于此种休闲娱乐场所需求较高。而且从统计结果也显示每小时的包厢费用不能过高，使中档消费的要求得到满足。因此我们建议如果商家有意进行KTV的投资，那么中小包厢是发展的重点，大包厢只是满足偶尔的特殊需求（如班级的活动）。调查表示一般与人同行会选择10个人以下，其中三四个人或者六七个人的状况居多。此类包厢市场较大，而对于十几到二十几人的包厢也存在其小市场。目前校区附近的专门的KTV有三家，而其他餐厅附带有KTV的也有两三家。但是同学普遍反映这些KTV都存在一些问题，如：歌曲不够新不够多；音响效果不好；隔音情况糟糕；包厢的条件设施糟糕，包厢的种类过少，样式过于单调等等，这些问题都是需要引起足够重视的。
（2）咖啡厅 受访者中有178人有这方面的需求，占总人数的69.30%。并且现在校区附近已经有了三家此类消费点。49.26%的人觉得每次20元较合理，认为每小时消费额为5—10元和16—20 元较合理的分别为35.20%、34.40%。咖啡厅是一个非常讲求环境的场所，所以上面的一项数据也说明对他的需求不同于其他的商品，即中高档的市场需求较大。所以定位咖啡厅应该较高，给人优雅的感觉。而且调查表明在同学们眼中咖啡厅是两三人小憩之所，安静和相对独立的空间也是必要的。
（3）迪厅 迪厅对于现在的不很完善的校区消费建设来讲是很敏感的话题。同学对于其评价也存在很大的差异。数据显示，只有53.69%的同学自己有可能去迪厅，而其中的绝大部分同学（约占80.43%）认为每月的消费次数不超过一次。 消费的金额也集中在10到30元之间。我们认为迪厅的发展在漳州校区存在很大的局限性：其一，时间问题，迪厅是典型的夜生活内容，而校区目前施行11点熄灯迟归制度，但迪厅面对的主要消费群体还是学生，这样的制度肯定对迪厅有相当大的致命的影响；其二，现在校园里面经常举办舞会，并且企业管理的同学组织了一个舞会广场，每晚都有舞会，这也是对迪厅的一大冲击；其三，迪厅也需要很多工作人员，在这个敏感的地方学生打工肯定会受到阻止，这也对迪厅的宣传造势产生一定影响。但迪厅也有它存在的优势，那就是他的环境气氛等，这是其他地方所不能比拟的。安全问题是很多同学所关心的，也有些同学建议迪厅不让除学生外的人员进入，也有一些同学很关心场所的空气流通问题，建议迪厅要时常换新鲜空气。
（4）影视厅 在受访的人中很多持中立态度（约占48.06%），而认为其有必要的约占27.18%，而对于消费的金额，大部分同学觉得10元左右比较合理。厦门大学的校园内部局域网建设很好，其中的电影也会经常更新。所以我们认为环境是同学看中影视厅的重点，所以环境是影视厅发展的突破口。目前校区附近只有一家类似影视厅到地方，也是由于不能提供同学们所需要的环境条件而没有办法继续发展下去。
myhome 发表于 July 22, 2006 11:39 PM | 全文 | 评论 (0) | 引用通告 (0)
漳州校区金三角商业区采访报告
目前，金三角商业街正在招租规划当中，各种商家正在入驻装修，给厦门大学漳州校区外部商业建设增添了靓丽的一笔。金三角商业街是按照商业地产运作，按照。。。的模式进行。为了进一步了解校区周边的商业环境，更加了解商业地产，我们就有关金三角商业街及校区周边环境问题采访了为金三角商业街招商的中天世纪房产招商部孙永忠经理。孙经理饶有兴致的给我们讲起了他的商业地产经： Q：目前来讲，中天世纪在金三角商业街开发中扮演什么样的角色？招商规划如何？
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孙：我们中天世纪主要负责金三角商业街的销售工作。
一个商业地产项目的建立一般有几个参与者：开发商、策划公司、物业公司、商家。开发商既房地产的建设者，在建立之前需要开发商的研发部门或者专门的策划公司对其选址等进行市场调查和研发，策划方面也可以很为港派与台派，港派注重媒体宣传，台派注重细节的沟通。开发商建设之后就要对地产进行包装、销售，同时开发商也要寻找合作的物业公司。销售形式也可以分为两类：一类是指销售，另一类是招商与销售同时进行的，目前多数的商业地产操作都是后者的模式，它为购买房产者即业主与经营者之间搭建了一个良好的平台。相对的经营也可以分为两大类：一类是纯租赁，即只将房屋出租；另一类是联营，就是管理由开发商来进行，并且按照销售额收取相应的费用，这样可以为开发商打造自己的品牌，使自身可信赖度提高，增加开发商本身其他房产的销售，例如世贸五层的卡乐美食城就是典型的代表。
就开发区这边的具体情况来讲，一般在建设初期，招商地产作为开发商应当策划好关于开发的设想、要达到的效果等等，所以在这些方面更有发言权。但是我们在负责商业街销售的初期做的调查，以及掌握的其他方面的资料，我们觉得，开发区目前还没有达到真正的商业氛围。在漳州开发区现在主要可以分成两个部分：一个是厦大到大径村这一生活区，另一个是开发区管委会那边的行政区。由于受到南方由于气候原因形成的一楼临街店面用作经商的影响，这一区并没有具有一定规模的商业街，大部分还是零散的门市。 开发商想要形成的先期的商业街预想是酒店加百货业的组合。现在，在高尔夫球场附近建设起来的一个商业建筑，共有三层，从一楼大厅到二楼三楼的格局都很适合酒店经营，但目前已经卖给深圳一家酒吧。而作为金三角商业街面对的数量并不算多但十分特殊消费群体，如果做成大型的酒店、娱乐业是不现实的，因为经营者都想在短时间内利润最大化。出于对大学生文化层次的考虑，商业街决定以餐饮业为主，同时引进小型的KTV满足大家对于高水平KTV的需求，还有小型的主题酒吧，例如足球PUB等。早期对网吧也在考虑之中，但调查显示厦大学生的电脑普及率非常高，我们就不准备引进该种业态。
开发区还没有形成一种业态分布，而我觉得商业业态最重要的就是要有自己的特色，举个例子来讲，后街有很多饰品店，定位于女生消费群体，但档次也不是很高，没有自己的特色，也超过了业态度的限制，这种过度加上它并没有自己的特色，造成销量下降。我也有了解过他们的销售情况并不理想。因此我们现在最重要的就是抓住消费群体，做好业态规划。
Q：面对目前开发区的商业环境，商家态度如何？还在观望状态吗？原因为何？
孙：我们在招商的过程中也面临着很大的困难，首先就是在厦门招商还是在漳州招商这个问题。
商家会选择进入该商圈，主要都是看中其三年之后的市场，因为该地消费群体太单一。我们也有想过引进像阳光物语那样子的厦门商家进驻，例如一些化妆品等，都是受到消费群体单一的限制而没有实现。相对于百货零售业来说，只有餐饮业最适合该地区。首先，校内的超市非常便利，虽然价格会偏高一点，也因此它存在变动的空间。如果引进像信义超市那种百货业，打价格战，那么商家不会有利可图。其次，校区在漳州港开发区，距离厦门非常近，比厦门本地的同安、杏林还要近，同学去厦门买东西非常方便，这对该地百货业的引进非常困难。
但是，很多商家还是看好漳州开发区这一特殊地段的。首先，厦门距漳州港太近了，只要15分钟的船程（最多半小时），而据我了解，厦漳之间将会建一座跨海大桥，预计在2007年全面竣工，到时候陆上交通将比海运更加便宜与便利，进一步拉近漳州招商局开发区与厦门市的距离，而这边与漳州市的距离将近一小时的车程，应该说厦门对该地区的影响更大，所以它更被看好。其次，在主教学楼的对面，在建设一条商业街，并且在海边到高尔夫球场的一片空地之间已经被一家开发商买下，做成一带高级公寓区。因此，也有很多商家很看重漳州开发区的未来的价值。
有人指出，开发区将会成为厦门的第二个海沧，作为厦门的延伸。事实上，厦门岛上的大部分工业都搬到海沧区了，而漳州开发区也不可能照搬海沧的模式发展。开发区这边可以分为三个部分：行政中心、住宅区、商业区。行政区目前招商主要是一些大型的集团，例如中集集团等，发展也是比较稳定的。相对配套的住宅区发展也很顺利，但是做为开发区生活区的商业区发展却很滞后。我认为，厦大这边将成为开发区主要的商业中心，因为这里环境好，商业建设的业态也是相对丰富的。
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Q：由贵公司负责招商的金三角商业街的招商模式是怎样的？店面租赁价格如何？
孙：目前开发区的，包括我们的店面都是先卖再返租的形式操作的，像信义超市上面的四层公寓也是全部卖出，但租赁者少。金三角的位置由于偏远一点，所以价格稍低。基本上是30元∕㎡，而后街的入口处的租赁价格据我们了解大概是80元∕㎡，而在中后部也要将近60元∕㎡。
一个商业地产的租赁价格是由三个方面决定的：商圈的辐射范围、商圈的人气、商圈的成熟度。商业地产对于购买者会有一定的回报率，一般在8﹪～9﹪。例如在国内比较优秀的商业地产开发商大连万达，其与沃尔玛合作，共同构建大连万达购物广场，它对于购买商业地产业主的回报率即为8﹪，这也是成熟的城市商业地产开发商提供的一个平均回报率水平。这些因素共同决定了我们的店面租赁价格。
Q：您刚才提到了距离远近的问题，距离校门口较远对金三角的影响大吗？
孙：在与其他商家接触的时候，我们也有考虑把现有的餐馆引入我们想建立的美食城内，这主要也是出于对距离上的一些考虑。
通过分析，我们知道，金三角目前的租金价格是低于后街的租金价格的。但是商家出于对已有商业氛围的考虑，商家并不会做出这样的选择。后街与金三角只有一步之遥，但还是有很大的差别的。如果商家选择进驻金三角，那么他们的店面会被其他商家所取代，每家餐馆的味道有很有差别的，但是距离上的差别还是会造成很大的经营困难。
因此，金三角要开发美食城就要增加自己的卖点，我们的卖点主要是卫生，例如我们可以让店家设立保证金，保证食品的安全与卫生。另外，我们还可以提供更好的环境，临街的店面由于过往车辆等原因，他们无法保证食品的安全，更无法提供好的环境，我们的优势就是在相同的价格下能够提供更高的享受，并且好的环境也能抬高我们顾客的身份。为了配合推广，我们也会加大宣传力度，例如搞一些抽奖活动等等，我们也会充分利用三楼的空间搞烧烤活动等等，带动金三角的人气。
据我了解，开发区这方面讲会把校门口的道路扩宽50米，也就是说现在很多临街店面都会被拆除，建设成绿化带。这主要也是开发区市政建设的目的，也为了治理一下校园周边的环境。 Q：开发区的商业社区作为一种商业地产，您对他的发展是如何看待的？
孙：目前，开发商缺少统一的规划，只是单纯的等待商家的到来，而不是统一的规划进行。
如果开发商能够做到统一招商经营，先进行规划招租，营造出商业气氛，然后再将店面卖出去，或者可以先将店面卖出去然后交由商业的物业管理公司统一规划经营，这无形当中就能将店面价格提高30%。然而现在并没有按照那样的模式去发展，这样子会省事一点，但缺乏统一的大力度的宣传带动。 现在的地产分成两个部分，一个是商业地产，一个是住宅地产。一开始金三角仅仅做为了住宅地产运作的，从今年才开始按照商业地产运作。可以说05年是中国的商业地产的关键年，如果它运作的好，那么将在２～３年内超过住宅地产的发展，例如漳州、厦门都新出现了按照shopping mall形式发展的商业地产。商业地产的模式一般是先引进大型知名品牌带动其人气，然后再进行店面销售。例如厦门在2001年建的世贸大厦，在开始时候店面销售情况很糟糕，但2002年引进了沃尔玛之后将世贸大厦整个的商业氛围提高。
Ｑ：在热火朝天的房地产泡沫的理论下，您是如何看待商业地产与住宅地产的？
孙：商业地产在中国也是刚刚起步不久，而其中优秀者也屈指可数。
总体来讲，商业地产还是在住宅地产的基础上慢慢摸索发展起来的。国家对商业地产的控制相对于住宅地产较严格，例如对于购买地产的首付款，商业地产要达到50%，而住宅地产知要达到20%就可以。并且商业地产很多都是开发商统一招租规划，为购买者提供一定的回报率，而住宅地产只是自己买自己租的投资形式。所以我认为如果商业地产健康发展，那么它必将在短时间内超过住宅地产。
现在我们知道的住宅地产价格上涨很快，但是商业地产会上涨的更快，由于其具有较高的回报率，例如厦门02年建成的达益商业广场价格是20000元∕㎡，而现在在距离它不远处的一个地产已经达到了40000元∕㎡，这个涨幅是相当大的。
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