CBD(双井)项目调研报告 - 图文

北京丰宝恒投资有限公司

? 供应数量:

本次区域市场调研共涉及街道3条,超市数量为6个。辐射多级商圈5000平米以上的大型超市3家,分别是世纪联华、京客隆和家乐福,地理分布均匀;其余服务于街道及周边的中小型超市共32家,按整体分布来看,平均密度约为每条街道1个,主要分布在人口集中的社区周边。 ? 供应分布:

在6个分析样本中,5000平方米以下的中小型超市3个,占区域超市总体供应数量的50%,其形成了本项目研究区域范围内大型超市的补充。由于小型超市从定位到产品,均与大型超市存在差异化,因此经营状况并未受大型超市影响;5000平方米以上的大型超市供应数量虽然仅为3个,其规模比例占区域内总体供应的50%,因为销售产品丰富,辐射范围广,经营情况良好。

B. 区域电器、电讯、电子类专业市场业态研究

根据我司的实地调查结果,在区域市场范围内,电器、电讯及电子类专业市场物业样本共22个,其品牌名称、物业规模、分布位置等数据如下图表所示:

本区域电器、电讯专业市场统计表

序号 1 2 3 4 5 6

名称 国美电器 中复电讯 中复电讯 迪信通 苏宁电器 苏宁电器 规模(㎡) 2000 400 300 250 4000 4000 13

分布位置 东三环南路 富顿商业 劲松桥西南角 优士阁底商 FESCO外企大厦底商 富力广场 北京丰宝恒投资有限公司

7 8 大中电器 国美电器 2000 4000 优士阁底商 广渠门外大街富力城底商 ? 供应数量:

本次区域市场调研共涉及街道3条,电器与电讯专业市场数量为8个,基本无电子类专业市场的供应。

其中,电器卖场在区域内供应密度非常大,在1公里范围内共有大型电器卖场5个。电器类专业市场品牌仍主要被苏宁与国美两大电器品牌所占据,苏宁2家,国美2家,。

电讯类专业市场则与其他区域一样,非常自然的由中复电讯独霸天下,其数量为2家。 ? 区位分布:

本区域电器类专业市场内的地理分布较为集中。此类专业市场的分布集中在人流密集、交通便捷的位置,同时,电器类专业市场均紧临主街。

区域内电讯类卖场的供应相对平和,供应体量较小,只有中复电讯在富顿写字楼一层的开店面积为600平方米左右。 C. 其它专业市场业态研究

我司在市场调研过程中,还对本区域的其它专业市场进行了调研,如十里河区域的家居建材城,北京古玩城,潘家园古玩旧货市场,三环沿线的汽车服务类专业市场,以及潘家园眼镜城等。

上述业态在地理位置、经营管理、产品功能、市场口碑等方面的要求较高,有些甚至是硬性要求,无法达到这些要求,也就无法引入经营。

14

北京丰宝恒投资有限公司

地理位置:家居建材城要求在三环、四环沿线,交通方便;汽车维修代理也要求在三环、四环沿线,甚至更远,而且需要很大场地。

经营管理:大多家居建材城、古玩城、眼镜城、汽车代理维修以租金形式结算,而且租金较低。

产品功能:家居建材城在层数、层高上都有严格要求;旧货市场内建筑物都是仿古建筑,而且有场地要求;汽车代理维修要求框架结构,甚至是钢结构,层高有严格要求,并且有场地要求。

市场口碑:北京古玩城、潘家园古玩旧货市场具有多年的市场口碑效应,而且具有唯一性,其它项目很难复制;潘家园眼镜城也具有一定的口碑效应。

区域内其它专业市场特点列表

专业市场名称 家居建材城 北京古玩城 潘家园旧货旧货市场 潘家园眼镜城 汽车代理、维修 地理位置要求 经营管理要求 产品功能要求 市场口碑要求 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ D. 区域百货业态研究

项目名称 乐成国际 富力广场 位置 东三环双井桥东北 东三环双井桥西北 商业建筑面积 104800 100000 在研究区域范围内,百货类商户稀缺,目前正在经营的为2008年7

15

北京丰宝恒投资有限公司

的月开业的富力广场、2009年1月开业的乐成中心。

同时,根据我司的调研与分析发现,鉴于大型百货业进入门槛较高,本区域商业业态也存在以下一些特点:

第一、本研究区域受到国贸、西大望路华贸、崇文门商圈影响明显,由于这三个商圈百货业态充足,特别是崇文门商圈内,新世界百货总体量就已达到7万余平方米,辐射范围十分广泛,加之临地铁停靠站,交通便利,这三个商圈对本项目所在区域百货类消费人群分流影响比较严重。

第二、本研究区域内,虽然近年来高档住宅不断增多,受CBD区域影响日渐显著、商业供应量增加、居住人群消费档次有所提升等特点。但由于目前大部分商业项目均寻求资金回笼,百货类业态需求面积过大,无法实现购买,且租金较低,(多以流水倒扣的形式实现租金交纳,也就是要求开发商与商户风险共担),使得大部分的商业项目将百货商户拒之门外。

第三、随着双井商圈的不断

成熟,交通设施的不断完善,富力广场、乐成中心等高档百货购物商场影响,这一区域的集聚效应也开始逐渐显现,高档百货经营者对这一区域的前景十分看好。 E. 区域餐饮业态研究

16

联系客服:779662525#qq.com(#替换为@)