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的消费习惯、需求等。
第二部分 区域商业研究
一、 区域市场界定 1. 区域市场界定目的
准确、合理的界定区域市场的范围，可以保证商业规划的依据充分、合理、有说服力，区域市场界定目的具体如下：
? 准确了解区域市场内各商业物业的供需状况； ? 提炼区域商业市场内商业样本所反映的状况、特征； ? 挖掘到本项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点； ? 合理回避市场风险，为本项目提出准确恰当的市场定位； ? 把握本项目所属区域在北京整体市场中所处的地位； ? 充分提取区域商业市场中针对性较强的参考样本；
? 增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰；
? 为本项目市场定位规划找到坚实依据，奠定打造成功商业的基础。
2. 区域市场界定的原则
对于商业物业项目市场区域的界定，我司主要遵循如下原则： 充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围； 以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准；
在结合商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业
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物业有效交通动线。
3. 区域市场界定
区域市场范围的界定首先根据商业经营可辐射范围、消费者消费可接受时间进行理论化界定，初步确定范围为本项目周边3公里的圆形区域；然后在人为界定的基础上，考虑到地理环境、道路交通以及边缘区域重要商业物业的影响，对区域边界进行适当修正，局部外延和局部收敛，最终确定区域范围如下：
二、区域商圈概述
本案位于广渠路北侧，距离东三环双井桥约650米，属于双井商圈。
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作为CBD的南大门的双井商圈，目前已成为北京市发展潜力最大的商圈之一。
根据《北京CBD商业发展规划》预测，CBD未来的消费人群将达到80万。同时，随着CBD商圈的进一步辐射与扩散，双井地区必将进一步促进人流、财富的积聚。双井区域也将会从CBD的发展中获得更大的动力。
目前，双井地区高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，规划居住面积达520万平方米，目前常住人口已达40万以上，周边稳定客流量共180万。随着人流的变化，双井商圈内商务生活、休闲娱乐也随之升级。从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今的写字楼、酒店，以及服务更多更广泛人群的大型购物广场，随着双井辐射力的增强，双井商圈将逐渐成为CBD商圈的一个重要补充部分。与CBD以西和以北的商业氛围不同的是，未来这里的高端居住功能将主导区域的前景，使得CBD及其辐射区域的办公、居住和生活消费更加一体化。
1. 区域整体交通情况分析
交通作为一个区域商业发展最基础的条件之一，对商业项目的发展起着至关重要的作用，我司通过实地调研，对双井区域的交通状况分析如下： A. 车流分析
东三环主路：工作日早高峰时段双向车流约7000辆/小时，其中由
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南向北占多半数约为55%，由北向南占少半数约为45%，流量等级为高；车辆几乎都为过境车辆，周边很难提供人流支持。
东三环辅路：工作日早高峰时段双向车流约3000辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；50%车辆以入境为主，另50%为出境和过境车辆。
广渠门外大街：工作日早高峰时段双向车流约4000辆/小时，双向比例平均，流量等级为中；近60%为出境和过境车辆，40%车辆以入境为主。
西大望路：工作日早高峰时段双向车流约3500辆/小时，由南向北占多半数约为65%，由北向南占少半数约为35%，流量等级为中；近50%为出境和过境车辆，50%车辆以入境为主。 B. 公交分析
区域周边公交线路表
车次 11 23 28 30 35 37 57 300快内环 300快外环 300内环 300外环 348 457 486 513 605 路线 大北窑东········→九龙山→珠江帝景·······孛罗营 朝阳半壁店········→九龙花园→双井桥西·······虎坊路 东大桥········→双井桥北→双井桥南·······弘燕建材市场 甜水园西里········→九龙山→珠江帝景·······孛罗营 天桥·······→双井桥南→双井桥东→九龙花园······大郊亭 方庄北口·······→双井桥南→双井桥北······航天桥东 公主坟·······→垂杨柳→双井桥北······四惠站 和平东桥········→双井桥北·········和平东桥 大钟寺········→双井桥北·········大钟寺 草桥········→双井桥北·········草桥 和平东桥········→双井桥北·········和平东桥 大鲁店东街·······→九龙花园→双井桥北·······大北窑南 北京站东·······→双井桥西→双井桥南······富力又一城 朝阳辛庄·······→九龙山→珠江帝景······四方桥西 吕营嘉园·········→珠江帝景········大郊亭桥 亮马厂·······→九龙山→珠江帝景······京南交易中心 8