佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序拟改造旧厂房项目名称 所属编号 号 街镇 71 世博家园2、3、4期及世博商业中心 C-43 72 黎冲永朝工业区改造 C-44 73 石梁村-招商银行写字楼及东江龙明苑房地产项目 C-53 74 东江龙花园 石湾 C-54 75 慧港国际 C-55 76 五星级酒店及配套楼宇 C-56 77 东华里拆迁棉纺厂安置房 C-62 78 堤田村工业厂房改造 D-02 79 老干活动中心 D-08 80 联兴陶瓷厂 D-10 81 罗南、新美雅陶瓷厂房改造 D-11 82 永利、新永华陶瓷厂改造 D-13 83 恒发、恒粤、华雄陶瓷厂改造 D-14 84 宏丰厂 D-15 85 仕基达陶瓷厂 D-16 86 星隆厂 D-17 87 圣罗兰厂 南庄 D-18 88 上元厂 D-19 89 上元山河、顺联厂 D-21 90 万科 D-22 91 吉利鞋厂 D-24 92 吉利涌滨河绿地改造 D-25 93 吉利涌南地块改造 D-26 94 华夏博览城1 D-28 95 海昌燃料有限公司 D-32 96 新明珠陶瓷厂 D-33 表格 3 禅城区“旧村居”改造项目列表
序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 1 东鄱村改造 A-18 2 东鄱村商住 1 A-19 3 东鄱村商住 2 A-20 4 东鄱村商住 4 A-21 5 大富社区中心 6 大沙居住 5 张槎 A-24 A-28 7 清水路北侧地块 A-35 8 海口禅西大道西侧工业 A-43 9 弻塘商住 2 A-45 10 海口公寓 A-50 11 敦厚村村民公寓及商品房开发 B-01 12 东升田边村庄改造 B-08 13 简村村庄改造 B-22 14 永红片改造 B-25 15 永红南浦经济社商住楼 B-31 16 棚下经济社村民公寓及综合楼 B-35 17 大豆经济社村庄改造 B-36 18 果房经济社村民公寓 B-37 19 大塘经济社村民公寓 B-38 20 大塘经济社公寓综合楼 B-39 21 永新村村庄改造 B-40 22 永新村广场项目 祖庙 B-41 23 永新村村庄改造 B-42 24 季华大酒店 B-43 25 永新村改造 -季华国际商业城 B-44 26 镇安村村庄改造 B-45 27 星二经济社村民公寓 B-47 28 中二经济社酒店项目 B-49 29 中一经济社村民公寓及综合楼 B-50 30 镇安村村庄改造 B-51 31 中一经济社中宏大厦 B-52 32 星辉大厦 B-53 33 晟景房地产公司商住楼项目 B-54
序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 34 星二经济社村民综合楼 B-55 35 永新村村庄改造 B-56 36 永新村村庄改造 B-57 37 永新村村庄改造 祖庙 B-58 38 永新村改造 -季华国际商业城 B-59 39 镇安村村庄改造 B-60 40 永红村委会 B-61 41 潘一村房地产项目一期 C-06 42 潘一村房地产项目二期 C-07 43 番村之红星村物业改造 C-08 44 里水村商住楼 C-09 45 里水村商住楼 C-10 46 番村村民公寓 C-11 47 番村之联星经济社酒店（四星级） C-12 48 里水村商住楼 C-14 49 深村之钢材市场改造二期 C-17 50 岭南大厦 C-18 51 深村物业改造 C-19 52 深村商住项目 C-20 53 深村物业改造 C-21 54 土地开发 C-22 55 商住楼 C-23 56 新世纪亚洲大酒店（四星级） C-24 57 湖景酒店副楼 C-25 58 深村超市麦德龙开发项目 C-26 59 鄱阳村商住楼 C-27 60 鄱阳村物业改造 C-28 61 湾华村商住楼 C-29 62 水浸区改造 C-30 63 沙岗蓝领公寓二、三期 C-31 64 中国家居博览城一、二期 C-32 65 黎冲旧物业改造 66 太钢集团仓储加工配送中心三期项目 石湾 C-33 C-34 67 太钢集团仓储加工配送中心二期项目 C-35 68 绿地建设 C-36 69 顺峰山庄 C-37 70 村民公寓 C-38 71 黎冲村物业改造 C-39 72 银苑市场改造项目 C-40 73 石梁村东江龙御水园楼盘 C-45 74 石头村不锈钢市场 C-46 75 厂房改造 C-47 76 澜石二马路开通项目 C-48 77 石头村商业金融项目 C-49 78 佛山公园 C-50 79 石头村江湄地块项目房地产二期 C-51 80 石头村江湄地块项目房地产一期 C-52 81 滨海御庭 C-57 82 湾华村北部商住，南部商品房项目 C-58 83 湾华村村民公寓 C-59 84 鄱阳村佛陈桥东商住项目 C-60 85 奇槎村村民公寓 C-61 86 岭南文化旅游古迹开发项目 C-63 87 农贸市场 C-64 88 深村土地开发项目 C-65 89 商务酒店项目 C-66 90 河西村民公寓（ CD座） C-67 91 湖涌村改造 D-01 92 罗格村改造 D-03 93 罗格孔家村 94 永丰村居改造 南庄 D-04 D-12 95 东村背岗村 D-20 96 龙津村改造 D-27 6
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟改造旧村居项目名称 所属街镇 编号 97 吉利村改造 98 醒群村改造 南庄 D-30 D-31
二、改造模式与改造策略
1、改造模式的分类
（1）整体拆建改造：是指对用地项目的全面拆除改造，包括建设格局、用地功能、配套设施、环境景观等方面的重建。以拆除重建为主，整体拆建率超过30%的（拆除重建部分的建筑面积与改造项目改造前的总建筑面积之比），属于整体拆除改造模式。
整体拆建改造的适用对象为：① 对城市规划实施有较大影响或与城市总体规划确定的用地性质、城市功能和地位严重不符或有安全隐患突出的“旧城镇”、“旧厂房”；② 现状存在问题比较突出，区位优势明显、土地价值较高，规模不大，且村集体、村民有较强改造意愿的，在城市外因和“旧村居”内因作用下自身有更新改造需求的“旧村居”。
（2）局部拆建改造：在整体格局和功能不做重大调整的情况下，对改造区域的局部地块、关键要素进行重点改造。整体拆建率大于5%、不超过30%的，属于局部拆建改造。
局部拆建改造的适用对象为：① 现状整体情况较好，只需要对局部空间和环境进行改造的“旧城镇”“、旧厂房”；② 村集体经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动片区的产业更新升级目的，力图改造部分片区，但又难于成片推行整体拆除改造的“旧村居”。
（3）保留整治改造：不涉及改造拆迁，而是对改造区域进行环境净化和美化。整体拆建率不超过5%的，属于保留整治模式。
保留整治改造的主要适用对象：① 整体建设情况较好，问题不太严重的旧村居；② 现状建筑密度较大、改造难度较大的“旧村居”。
2、改造模式的选择原则
“三旧”改造涉及的改造主体的区位、面临的问题和改造需求各不相同，因此改造模式也不尽相同，各项目的改造模式可以是单一的，也可以是两种或多种模式的结合，具体的改造模式应在“三旧”项目改造详细规划中予以确定。改造模式选择需遵循的主要原则如下：
（1）对城市近期建设重点地区内，与城市规划冲突严重、安全隐患等问题较为突出的“三旧”改造项目，选取整体拆除改造模式。
（2）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设存在
局部冲突的“旧城镇”改造项目，局部地段存在严重的安全隐患、原村民局部拆除改造意愿强烈的“旧村居”，应根据实际需要和城市规划要求实施局部拆建。
（3）对于改造时机尚未成熟，推进矛盾大、改造难度
大，政府、市场和村民都暂时无法接受全面改造的区域，近期可采取局部拆建的模式；待时机成熟，全面改造推进矛盾较小时再进行整体拆建。
3、整体拆建改造项目
采用整体拆建模式的改造地块，按现行的城市管理体制和标准，遵照所在片区法定控规调整用地性质与用地规划布局，全面解决改造区域的景观、环境、土地利用、设施配套等方面的问题，严格杜绝“建新不拆旧”的情况，以便实现改造区域与周边建成区之间的协调。
对于采取整体拆建的旧村居改造，由政府引导，进行原地拆建或异地集中建设；重点推进区位条件优越的旧村进行房地产开发。
拟采用整体拆建改造项目193个，其中旧城镇改造项目16个，改造面积80.80公顷；旧厂房改造项目90个，改造面积835.91公顷；旧村居改造项目87个，改造面积645.22公顷。
表格 4 禅城区拟整体拆建改造项目列表
序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗村朗宝工业园二期 A-01 2 上朗工业厂房 A-02 3 下朗村民公寓 A-04 4 下朗旧陶瓷厂改造 A-08 5 国际针织服装城 A-09 6 润华陶瓷厂改造 A-10 7 大江商住楼 A-12 8 商会大厦 A-13 9 中心西区改造 A-14 10 张槎商住1 A-15 11 张槎商住2 A-16 12 张槎居住 A-17 13 东鄱村商住1 A-19 14 东鄱村商住2 A-20 15 东鄱村商业地块 A-22 16 东鄱村商住3 17 村尾工业厂房 张槎 A-23 A-25 18 普华科技工业园 A-26 19 大沙居住1 A-27 20 大沙居住5 A-28 21 大沙居住2 A-29 22 大沙居住3 A-30 23 大沙居住4 A-31 24 大沙商住楼 A-32 25 鄱南村民公寓 A-33 26 弻塘工业 A-34 27 清水路北侧地块 A-35 28 大富房产 A-36 29 大富商住1 A-37 30 大富居住 A-38 31 莲塘工业区宿舍 A-39 32 莲塘工业区厂房 A-41 7
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 33 莲塘村民公寓 A-42 34 海口禅西大道西侧工业 A-43 35 海口禅西大道西侧工业 A-44 36 弻塘商住2 A-45 37 弻塘商业地块1 A-46 38 弻塘商业地块2 39 弻塘商住楼 张槎 A-47 A-48 40 村头工业区 A-49 41 海口公寓 A-50 42 张槎医院 A-51 43 上朗工业提升 A-03 44 上朗村民公寓 A-06 45 佛山市恒泰机电总公司 B-02 46 安安化妆品厂 B-03 47 佛山市华昊化工有限公司电化厂 B-04 48 佛山市化工研究所 B-05 49 佛山市工艺美术铸造厂 B-06 50 新光针织有限公司（原佛山市第一B-07 针织厂） 51 佛山市酒厂 B-09 52 鲤鱼沙经济社村民公寓 B-10 53 佛山市通宝股份有限公司 B-11 54 佛山市钟表厂 B-12 55 丝织路居民安置区改造 B-13 56 佛山市第二针织厂 B-14 57 佛山市汾江汽车配件厂、佛山市旅B-15 行袋厂 58 佛山市无线电五厂 B-16 59 佛山市东方色母厂有限公司 B-19 60 南方印染股份有限公司 B-20 61 大围经济社村民公寓 B-21 62 佛山市无线电三厂 B-24 63 佛山市环球电梯厂 B-26 64 祖庙东华里安置地块一（丝绸大街B-29 北侧） 65 佛山市铸造厂 B-32 66 佛山市精密铸造厂 B-33 67 佛山市吉达本田电梯起重有限公司 祖庙 B-46 68 镇安村村庄改造 B-48 69 佛山纺机厂（金色家园） B-64 70 佛平路北侧、市东上路东侧旧改地B-17 块 71 祖庙东华里安置地块一（普君南旧B-27 区） 72 兰园小区旧改项目 B-28 73 永安医院西侧旧改地块 B-30 74 锦隆花园 B-62 75 百花东侧、建新路南侧旧改项目（东B-63 建集团） 76 敦厚村村民公寓及商品房开发 B-01 77 东升田边村庄改造 B-08 78 简村村庄改造 B-22 79 永红片改造 B-25 80 永红南浦经济社商住楼 B-31 81 棚下经济社村民公寓及综合楼 B-35 82 大豆经济社村庄改造 B-36 83 果房经济社村民公寓 B-37 84 大塘经济社村民公寓 B-38 85 大塘经济社公寓综合楼 B-39 86 永新村村庄改造 B-40 87 永新村广场项目 B-41 88 永新村村庄改造 B-42 89 季华大酒店 B-43 90 永新村改造-季华国际商业城 B-44
序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 91 镇安村村庄改造 B-45 92 星二经济社村民公寓 B-47 93 中二经济社酒店项目 B-49 94 中一经济社村民公寓及综合楼 B-50 95 镇安村村庄改造 B-51 96 中一经济社中宏大厦 B-52 97 星辉大厦 B-53 98 晟景房地产公司商住楼项目 祖庙 B-54 99 星二经济社村民综合楼 B-55 100 永新村村庄改造 B-56 101 永新村村庄改造 B-57 102 永新村村庄改造 B-58 103 永新村改造-季华国际商业城 B-59 104 镇安村村庄改造 B-60 105 永红村委会 B-61 106 佛山石湾陶瓷文化创意产业园 C-01 107 佛山石湾时尚陶瓷文化创意产业园 C-02 108 三友南项目 C-03 109 河宕村之辛岗村酒店项目 C-04 110 河宕村之河南村物流仓储项目 C-05 111 潘一村房地产项目一期 C-06 112 潘一村房地产项目二期 C-07 113 番村之红星村物业改造 C-08 114 里水村商住楼 C-09 115 里水村商住楼 C-10 116 番村村民公寓 C-11 117 番村之联星经济社酒店（四星级） C-12 118 云龙山庄西面土地开发项目 C-13 119 里水村商住楼 C-14 120 东胜大厦与季华货仓片区改造 C-15 121 深村之钢材市场改造一期 C-16 122 深村之钢材市场改造二期 C-17 123 岭南大厦 C-18 124 深村物业改造 C-19 125 深村商住项目 C-20 126 深村物业改造 C-21 127 土地开发 C-22 128 商住楼 C-23 129 新世纪亚洲大酒店（四星级） C-24 130 湖景酒店副楼 石湾 C-25 131 深村超市麦德龙开发项目 C-26 132 鄱阳村商住楼 C-27 133 鄱阳村物业改造 C-28 134 湾华村商住楼 C-29 135 水浸区改造 C-30 136 沙岗蓝领公寓二、三期 C-31 137 中国家居博览城一、二期 C-32 138 黎冲旧物业改造 C-33 139 太钢集团仓储加工配送中心三期项目 C-34 140 太钢集团仓储加工配送中心二期项目 C-35 141 绿地建设 C-36 142 顺峰山庄 C-37 143 村民公寓 C-38 144 黎冲村物业改造 C-39 145 银苑市场改造项目 C-40 146 房地产开发项目 C-41 147 澜石大马路与二马路连通项目 C-42 148 世博家园2、3、4期及世博商业中心 C-43 149 黎冲永朝工业区改造 C-44 150 石梁村东江龙御水园楼盘 C-45 151 石头村不锈钢市场 C-46 8
佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市城市规划勘测设计研究院 序号 拟整体拆建改造项目名称 所属街镇 编号 152 厂房改造 C-47 153 澜石二马路开通项目 C-48 154 石头村商业金融项目 C-49 155 佛山公园 C-50 156 石头村江湄地块项目房地产二期 C-51 157 石头村江湄地块项目房地产一期 C-52 158 石梁村-招商银行写字楼及东江龙明苑房地产项目 C-53 159 东江龙花园 C-54 160 慧港国际 C-55 161 五星级酒店及配套楼宇 石湾 C-56 162 滨海御庭 C-57 163 湾华村北部商住，南部商品房项目 C-58 164 湾华村村民公寓 C-59 165 鄱阳村佛陈桥东商住项目 C-60 166 奇槎村村民公寓 C-61 167 东华里拆迁棉纺厂安置房 C-62 168 农贸市场 C-64 169 深村土地开发项目 C-65 170 商务酒店项目 C-66 171 河西村民公寓（CD座） C-67 172 堤田村工业厂房改造 D-02 173 解放路步行街一期 D-05 174 解放路步行街二期 D-06 175 老干活动中心 D-08 176 南园酒店 D-09 177 联兴陶瓷厂 D-10 178 罗南、新美雅陶瓷厂房改造 D-11 179 永利、新永华陶瓷厂改造 D-13 180 恒发、恒粤、华雄陶瓷厂改造 D-14 181 宏丰厂 D-15 182 仕基达陶瓷厂 D-16 183 东村背岗村 南庄 D-20 184 上元山河、顺联厂 D-21 185 万科 D-22 186 南庄小学 D-23 187 吉利鞋厂 D-24 188 吉利涌滨河绿地改造 D-25 189 吉利涌南地块改造 D-26 190 华夏博览城1 D-27 191 华夏博览城2 D-29 192 海昌燃料有限公司 D-32 193 新明珠陶瓷厂 D-33 4、局部拆建改造项目
采用局部拆建模式的改造地块，要求在改造区域整体格局的前提下，以“抽疏”的方式，逐步降低建筑密度，更新和完善市政和公共服务设施配套，梳理出公共绿地和活动场地，从而以较小的改造成本，达到改善内部环境的目的。
本次规划拟采用局部拆建改造项目15个，改造项目的占地面积约为174.15公顷。其中包括4个旧城镇改造项目，改造面积62.7公顷；4个旧厂房改造项目，改造面积15.42公顷；7个旧村居改造项目，改造面积96.03公顷。
表格 5 禅城区拟局部拆建改造项目列表
序号 拟局部拆建改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗村居建设 2 张槎中心小学 张槎 A-05 A-11 3 东鄱村改造 张槎 A-18
序号 拟局部拆建改造项目名称 所属街镇 编号 4 锦华东路北侧、市东上路西侧旧改地块 祖庙 B-18 5 东华里改造 B-23 6 湖涌村改造 D-01 7 罗格村改造 D-03 8 南庄医院 D-07 9 永丰村居改造 D-12 10 星隆厂 D-17 11 圣罗兰厂 南庄 D-18 12 上元厂 D-19 13 龙津村改造 D-27 14 吉利村改造 D-30 15 醒群村改造 D-31 5、保留整治改造项目
采用保留整治模式的改造地块，要注重整理原有的特色空间和历史文脉，对建筑、设施进行外部整饰；适当增加绿地和开敞空间；改善环境卫生条件，维护或形成旧村良好景观和环境面貌。
本次规划拟采用保留整治改造项目7个，改造项目的占地面积约为35.36公顷。其中1个旧城镇改造项目，改造面积8.59公顷；2个旧厂房改造项目，改造面积12.88公顷；4个旧村居改造项目，改造面积13.89公顷。
表格 6 禅城区拟保留整治改造项目列表
序号 拟保留整治改造项目名称 所属街镇 编号 1 下朗社区中心 A-07 2 东鄱村商住4 3 大富社区中心 张槎 A-21 A-24 4 大富工业提升 A-40 5 仁寿寺旧改地块 祖庙 B-34 6 岭南文化旅游古迹开发项目 石湾 C-63 7 罗格孔家村 南庄 D-04 三、对上层次规划的修正和调整指导意见
对于涉及“三旧”改造区的、上层次已有规划（如各片区总体规划、控制性详细规划等）经论证不合理的，可参照《佛山市城市规划管理暂行办法》的相关规定，按法定程序向规划主管部门提出对原规划进行局部调整或修订要求。
四、“三旧”改造区域的控制性要求
1、“三旧”改造的土地利用功能引导
旧城镇改造——旧城镇中的居住区仍以综合整治为主，少数存在严重安全隐患的旧居住区视需要进行全面改造。除局部地段的居住可能被改为其它功能之外（如个别地段的零星居住危房改建为基础设施、绿地等），旧居住区改造后主要承担居住配套功能及部分为居住区自身服务的
商业等配套设施。旧城镇工商住混合区应结合周边地区的改造进行整体规划、全面改造，进一步提升土地利用水平和整体活力。其改造方向呈现多元化特征，主要承担居住
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