浦东三林—B16-4商业地块
编号: C0500X
每千人商业服务面积： 819～1454 ㎡（含金融邮电、社区服务） 估算本案核心辐射区域人口数3～5年内可达到2～3万人 理论本案所处区域，单点商业体量16000～40000平方米比较合理 依据人口导入时间，商业开发分段实施风险较小 商业服务面积应逐步满足消费饱和度，而逐步增大 趋势本地块位处人口密度较高的集中居民区 将适合形成集中的商业聚合体 “大三林”尚未出现集合餐饮、休闲、娱乐等商业聚合体 若区域内商业定位产生同质竞争，可能形成客源分流
本案商业面积：
（不含停车空间）
27000～29000㎡相对合理
本案经济指标：
规划建筑面积——19080㎡
（不含地下室面积）
本案尚需8000～10000㎡利用率较高商业经营空间 通过开发地下商业空间部分，补足整体商业聚合的考量
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浦东三林—B16-4商业地块
编号: C0500X
二 规划主轴
满足基础需求seeds concept
满足购物氛围seeds concept 满足未来消费形态的绝对前端趋势性 与传统超市、卖场等形态的差异化经营，切入市场不足空缺 重点突出生活的时尚（ＬＩＦＥ ＳＴＹＴＬＥ ＳＴＯＲＥ） 重点突出生活的便利（ＣＯＮＶＥＮＩＥＣＥ） 规划主轴 定位为“大三林”地区 基础民生 购物休闲 时尚娱乐 文化教育等形态 商业聚合体 YZ00X
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浦东三林—B16-4商业地块
编号: C0500X
满足基础需求 业态考虑： 超市卖场——目的消费
业种考虑： 目的消费——超市（基础民生） 目的消费——娱乐（感观形态经营） 专业店（业种区隔） 目的消费/次目的消费 ——餐饮（品牌及口味） 偶发消费——多样化小型商品（服饰鞋类） 专业店——目的消费/次目的消费 专卖店——次目的消费/偶发消费 铺位——偶发消费 定位依据：
? 集中商业需要目的性消费，以形成“集客效应”，带来客源消费。 ? 超市和特色餐饮尤其满足“目的性消费”模式
问题：本案5公里范围内有三大品牌卖场，形成多头竞争。 本案东侧有30万平方米集中商业，也可能建造大型卖场。 本案西侧的住宅沿街商铺可能设置中型超市。
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浦东三林—B16-4商业地块
编号: C0500X
解读1：NEED CONCEPT 中大型SUPER MARKET
解读2： NEED CONCEPT 街铺street store ? 满足消费习性需求 ? 氛围 ? 环境 ? 动线 ? 人流 解读 3：NEED CONCEPT 50㎡——150㎡的商铺 ? 1-2层可形成纵向立体商铺 ? 小面积，利于销售 ? 易于组合 ? 根据业态分隔，考虑经营者
? 确保目的性消费的集客效应 ? 满足基础民生类需求 ? 位置优势 ? 便利性 ? 品牌经营 YZ00X
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