XX别墅可行性研究报告
购买本产品。
②同时这些有意向购买的人群大多数已有2套200平方米以上的房屋，并且质量、地段等方面也都是很不错的，是否有必要买本产品不是很肯定，况且即使购买类似项目也可以选择价格低点的例如新世纪花园、英豪庄园等物业。
③设计院有关专家认为本项目设计不合理，严重浪费资源，例如4梯2户（主人电梯、佣人电梯、货梯，光观电梯），30平方米的入户花园等实属多余，而这些都无形之中会加高价格。如今的购买者趋向于理性购买，他们不一定就喜欢花钱买一些作用不是很大的东西。
④再则由于去年XX房价飙升至全国第一后，国家和XX市颁布了很多控制房价的政策措施，使得一部分原本想购买的人不敢轻举万动。
4.3.2竞争风险
4.3.2.1该别墅的优势表现为:
① 客户群主要定位在私营企业老板，民营或者是外资企业的高级职员和高层管理人员，从事金融，证券，保险业的高收入人群等，该类人群往往都已经成家立业，资金来源方式多样且稳定，能够资付得起高额的别墅各类费用
② 管理水平高，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又促成社区环境与人文环境的相结合。且别墅群内各类配套设施齐全。
③ 工程质量有保证，一般不会产生偷工减料，面积缺斤少两，外观比例相差多等现象，值得一提的是本项目还将实行菜单式装潢后交付使用 ④ 绿化率高，户户可看江景
⑤ 密集度小，大多是4梯2户，住户之间的干扰性小。 4.3.2.2该类别墅的弊端表现为：
① 由于绿化率高，容积率较低，设计上占用许多隔断，配套设施增多，公摊加大，使得使用率较其他物业而言少了5至8个百分点，再加上地价昂贵，所以单位面积价格高，外加装修费，使得在同类物业中价位偏高
② 物业管理费较高。由于设置了一些服务机构，物业管理费较之同类项目要高出约10—20﹪
4.3.3经济风险
4.3.3.1宏观经济环境分析
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城市居民人均收入（元）系列1200001500010000500001997年2000年2001年2002年2003年2004年主要年份温州城市居民人均收入图78481055911778136451603517727
图4.1XX市居民人均收入
表4.1 一些相关指数（数据）：
03年居民消费价格指数 03年房地产销售价格指数 全市居民人均收入 城镇人均生活费支出 100.1亿元 111 17727元（比上年增长10.6%） 14212元（比上年增长12.6%）
随着经济的快速发展，居民收入的增加,居民的消费水平也随之提高。据统计，2004年市民的支出地位居全省前列，其中，花在“吃”上面的花费仍占支出的榜首，人均为5320元。除消费性支出之外，去年市区居民用于购建房、个人所得税等非消费性支出同比增长23.6％。占家庭总支出的31.8％。高于8.7％的消费性增幅，说明居民消费正从生存需要转向提高生活质量。
4.3.3.2物价变动与银行利率变化
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居民消费指数（以1953年100为准）7006005004003002001000544.2367.9262系列1627.5619.6612.8607.9608.51990年1993年1995年1998年2000年2001年2002年2003年
图4.2主要年份居民消费价格总指数(以1953年为100)
表4.2 居民储蓄存款（100million yuan ）
1995年 2000年 2002年 2003年 142.05 464.15 745.97 920.32 从上表可以看出，这几年XX人手中的资金越来越充实，