策支持、以及其他行政事务，并由管委会组建具有政府性质的平顶山市现代物流产业集聚区开发公司，该公司拥有土地储备权和土地一级开发权。 （3）投资开发 参与集聚区项目投资和建设开发的企业可以分为两类，一类是由平顶山市现代物流产业集聚区开发公司和大型国资委背景的企业、金融行业企业、第三方物流企业等大型企业集团和投资机构合资成立的平顶山市现代物流产业集聚区股份有限公司。另一类是其他参与集聚区开发的企业集团和投资机构。这些战略合作主体的加入，能够增强集聚区的融资能力、运作能力、土地开发能力和项目推进能力。 （4）建设运营 集聚区可以采用项目制为主的方式来开展建设和运营活动。项目建设运营的主体可以是平顶山市现代物流产业集聚区开发股份有限公司、参与投资的企业集团和投资机构，也可以是其他项目建设公司和运营公司。 平顶山市现代物流产业集聚区主要的管理运营机构建议由集聚区管委会、物流产业集聚区开发公司、物流产业集聚区开发股份有限公司组成：其中集聚区管委会是集聚区的行政管理机构，以政府部门为主体构建；集聚区开发公司是拥有土地储备和土地一级开发权力的公司，以政府部门为主体构建；集聚区开发股份有限公司是集聚区投资开发和建设运营公司。 表1集聚区三方管理运营机构 机构名称 构建主体 主要职责 处理集聚区行政事务，对外宣传和招商引资工作 土地储备和土地一级开发 投资、建设、项目运营 平顶山市现代物流产业集聚区管委会 平顶山市现代物流产业集聚区 开发公司 公司 政府 政府 平顶山市现代物流产业集聚区开发股份有限政府、其他合作方 平顶山市现代物流产业集聚区开发股份有限公司负责建设营运公共基础设施，包括投融资、道路和市政建设管理，参与仓储等配套服务设施的经营等。政府通过掌握土地等生产要素资源，由财政投入或引入社会资金建设集聚区基础设施（道路、商贸市场、市政公 共设施等），通过抵押融资出租等方式滚动收益，实现长期的国有资产保值增值。
同时，对于不同的项目，应有不同的参与深度：如对运输设施设备等可采用有限参与的方式，对配套房产和宾馆等高收益项目的开发则需要深度参与。
7.3合理清晰的建设时序
平顶山市现代物流产业集聚区项目是在平顶山市政府指导规划下，融合物流、商贸、产业于一体的投资项目。在整个项目的建设实施过程中应充分结合省、市、
区各级城市总体规划的要求，从实际操作性与前瞻性出发，充分考虑自身的业务优势，强化“资源整合、运作创新、强强联合”的运作思路，在符合集聚区、国家相关指导政策的前提下，可采取“先招商后建设”的开发策略，分项目、分期开发建设。 建设步骤 在确立项目的战略合作伙伴、投资开发主体的情况下，结合项目地块周边的整体建设开发步骤，并参考国内同行类似工程的建设经验和基本建设程序，本项 目的建设进度计划安棑如下： 总建设工期：2013年～2020年（分8年建设〕 建设进度计划如下所示 阶段 筹备 建设阶段 时间 建设内容 确定战略合作伙伴、完成项目规划、施工图设计、报批报建工作。 全面开展现代物流产业集聚区建设项目。启动综合物流区2014年1月-2017年12月 和鸿泰商贸物流城项目，以及居住生活配套区和道路交通建设， 项目进度控制依托现代物流集聚区发展情况。 2013年1月-2014年1月 1期 建设阶段 2期 建设阶段 2018年1月-2020年12月 完善鸿泰商贸物流城建设，完成居住生活配套区和道路交通建设。全而启动孵化办公区、装备制造工业区建设。 注：在实际营运过程中，项目的开发时序应根据商务开发的进程灵活处理，如当部分项目的开发时机成熟，开发时序可提前。 7.4设立物流产业集聚区启动建设项目，充分发挥示范带动作用 物流产业集聚区的启动建设项目是指率先进入集聚区发展的第一批企业，这些企业进入集聚区的顺利与否，入园后的发展状况，将对集聚区本身的发展、对后续企业的引进等，均将产生重要影响。因此，平顶山市现代物流产业集聚区应重视启动项目的建设和发展，充分发挥启动项目的作用。 7.4.1发挥启动项目的示范效应 启动项目的作用首先从示范效应方面反映出来，为发挥示范效应，在合理选择和确定启动项目的前提下，在具体的实施中应采取以下措施。 （1）创造启动项目发展所需的政策环境 为促进平顶山市现代物流产业的形成，迅速提高平顶山市现代物流服务水平，平顶山市应将平顶山市现代物流产业集聚区建设作为发展现代物流的契机和突破口，赋予园区管理委员会在物流产业发展中的领导和组织地位，以便为有组织地开发物流集聚区创造管理体制条件，带动平顶山市现代物流产业的全面启动发展。
尽快落实平顶山市现代物流产业集聚区建设发展的先决性和持续发展政策，如与物流产业特点相匹配的较为优惠的土地、贷款、税收及相关扶持政策等，以确保平顶山市现代物流产业集聚区启动项目的顺利运作，加快示范性项目的发展能力的培育和发展潜能的挖掘。
打破部门分割和行业界限，为跨行业、跨部门、跨地区物流运作企业与运作体系建设，以及物流网络和供应链系统的构造创造体制环境和条件，同时，要加强市场监督，维护良好而稳定的市场秩序，为物流社会化服务体系的建立创造有利的市场环境。
（2）提高启动项目的技术含量
现代物流业是集先进的运输技术、信息技术、仓储技术、包装技术、高技术人才等于一体的高新技术产业。平顶山市现代物流产业集聚区的发展必须紧紧依靠技术进步，最大限度地提高物流业发展的技术含量，在启动项目的选择上和政策的制定过程中，要向技术含量较高的企业倾斜。
在物流业总体尚处落后的形势下，积极走“产学研”一体化的路子，充分发挥研究咨询机构在理论研究及应用技术研究方面的优势，使其与物流企业紧密结合，以提高物流企业的技术开发与经营管理能力。
积极开发、研制能有效提高物流效率的运输、搬运装卸、仓储、包装、条码及标志印刷、信息管理等的技术装备，并使其具有产业化发展能力。
高度重视物流专业人才的培养和培训，建立物流经营、管理人员和从业人员的上岗培训肌制，使人才成为促进平顶山市现代物流产业集聚区发展的重要推动力量。
（3）抓紧进行示范性物流基础设施的建设
在启动项目的选择上，要根据物流产业集聚区的功能定位和发展规划，积极引进和组建对平顶山市现代物流产业集聚区物流基础设施建设及今后的综合管理具有主导地位和核心能力的示范性企业。 7.4.2对启动示范项目进行科学合理运作
（1）积极培育示范性企业的物流服务意识
提高物流企业的服务水平首先必须确立企业主动的服务意识。物流的本质是服务，包括提供制造商生产和营销服务、用户的产品可得性服务和供应链的组织协调服务等等。因此，物流产业集聚区的示范性物流服务企业，在向市场提供物流服务时，必须以市场价值和客户价值为取向，而不是以企业所拥有的资源并以自身的成本核算为取向，注重客户关系的稳定，学会识别客户价值，对重点客户提供主动的重点服务。同时，必须要以先进的服务技术手段支持其服务意识，以期从根本上解决企业物流服务质量不稳定的问题。
②谨慎选择适宜的物流服务领域
平顶山市现代物流产业集聚区的建设，为各类物流企业提供了发展的平台和经营场所，但是，物流服务是跨边界的多功能和多业态的经营组织活动，物流服务市场的覆盖面非常广泛，物流服务的需求千差万别。因此，进入集聚区的先期谋求发展的物流企业，必须选择与集聚区服务功能和发展定位、与企业自身优势和核心竞争能力相适宜的服务领域，以便使企业具有良好的发展后劲。
③认真制定务实的物流服务战略
物流企业服务领域的确定，必须以相应的服务战略作为企业运营的基础支持。企业战略的制定依据是企业自身的服务资源与所处市场的需求潜力及其个性化发展趋势。限于我国现实的经济发展水平，市场对物流服务的需求与物流企业自身的服务水平都还处于初级阶段。物流企业大量采用传统技术手段、提供初级物流服务的运作方式，还将延续很长一个时期，并成为我国物流服务业的主要模式。 因此，对于进入平顶山市现代物流产业集聚区的示范性物流企业而言，务实的服务战略指导思想就是从基础做起，从集聚区总体功能配套和拓展物流服务市场入手，根据客户的要求，在满足客户服务标准的前提下使服务成本降到最低，在实施标准化服务和专业化服务的基础上实施差别化服务战略。
④努力探索适应集聚区发展的招商引资方式
平顶山市现代物流产业集聚区建设将采用政府创造良好的物流发展投资环境，然后由社会专业化物流企业和工业、商业企业在集聚区内进行开发的发展模式，即类似于目前的工业开发区的模式进行建设，因此，在按照集聚区规划进行积极的市政配套实施和物流信息平台建设的同时，由园区管理机构组织下的招商引资是否得力，对平顶山市现代物流产业集聚区的建设和发展将产生重要影响。 平顶山市现代物流产业集聚区的招商引资要克服过去单纯以税收减免为主的做法，也要避免将注意力集中在外资和外向型经济上，要从营造良好的物流发展氛围和改革市场准入入手，辅助以高效的管理运作机制，并设立专门部门进行引资策划，为国内外企业进入集聚区铺平道路。
7.5加快启动与集聚区密切相关的交通基础设施建设项目
7.4.1资金方面
向平顶山市申请建设资金投资补助或3-5年贷款贴息；土地出让金返还部分到物流产业集聚区；向市里申请信息平台等其它匹配资金。 7.4.2基建方面
首先，对于基础性、公益性设施，政府要增加投入；对于经营性设施，应按照市场经济规律，扩大投融资渠道，鼓励企业经营。其次，抓紧启动集聚区主干道 建设，整合和完善集聚区辅助道路。尽快展开集聚区内主要道路基础设施的建设，与之相配套的地下管网设施要按标准要求同步实施到位。平顶山市现代物流产业集聚区建设阶段，需为拆迁企业、居民提供安置区，完善集聚区接入城市路网、城市基础设施网络道路以及管线的基本条件；兄外，要注重加强公铁联运两种运输方式的衔接，加快完善综合交通运输网络。
7.6其它保障措施
7.6.1内引外联大招商
招商战略可概括为“内引外联，实现大招商”。即以外部和内部大客户为目标，积极拓展本地客户，构筑全民招商体系。
战略一：瞄准内部和外部大客户
瞄准大项目招商，多渠道收集和项目主导产业相关的国内外大型企业的信息，并重视与大企业集团的接触，以诚招商，以情招商。
战略二：构建全民招商体系
通过推行代理招商策略和建立招商引资奖励机制，构筑全民招商体系。 7.6.2定制服务
釆用灵活的合作方式，如针对部分外资企业的投资特点，可釆用客户定制基础设施（厂房、仓库等），集聚区开发公司投资并按客户要求修建，通过土地变股权的方式获得盈利。
7.6.3重视物流产业集聚区信息平台的搭建
釆用政府推动、市场运作的方式投资建设集聚区多媒体信息“高速公路”，加快物流与电子商务的融合，建立物流信息平台，加强完善物流实物网和虛拟网，充分发挥网络优势，组建网上物资贸易和物资配送服务市场，建成以现代综合交 通体系为主的运输平台，以邮电通讯及网络技术为主的信息平台，形成以运输商 品配送和电子商务为支撑的现代商贸物流业。 7.6.4控制资源措施
成立平顶山市现代物流产业集聚区建设协调小组，负责集聚区的规划编制控制、用地管理及基础设施建设、物流项目管理等协调工作，对集聚区内在建项目和入驻集聚区的企业实施跟踪管理。并控制进入集聚区企业的岗有配套用地，将与现代物流产业集聚园功能重叠的部分外移，实现资源整合，以促进平顶山市现代物流产业集聚区发展。近中期空间拓展以西、南方向为主，远期和远景以东、北方向为主，逐步形成南北展开的城市格局。