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“第五大道”三期 3栋公寓功能定位发展研析
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深圳市至祥置业有限公司
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目 录
一、宏观政策、区域规划背景与环境分析 .................................... 3 1、政策背景 ............................................................... 3 2、区域规划 ............................................................... 4 3、宝安中心区环境分析 ..................................................... 7 4、未来区域市场对本案公寓的影响 ........................................... 7 二、市场楼盘个案分析 .................................................... 8 1、写字楼市场分析 ......................................................... 8 2、“类写字楼”市场分析 ................................................... 16 3、住宅市场分析 .......................................................... 22 4、针对以上三种物业类型借鉴交叉思考 ...................................... 25 三、3栋公寓功能发展性研析 .............................................. 26 1、市场不同类型公寓优劣势分析 ............................................ 26 2、公寓发展方向建议 ...................................................... 27
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一、宏观政策、区域规划背景与环境分析 1、政策背景
①、行政调控简析
深圳重点政策简析 时间 2010.4 2010.10 2011.1.26 2011.3 2011.5 2011.8.1起 2011.12 政策 “限贷政策”出台 “限购令”出台 二套房贷首付比例上调 出台限购令细则 “限价令”出台 深圳房价零增长 继续执行限购政策 政策详情 限贷政策出台，规定首套住房建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，贷款买二套房首付不得低于50%。 深圳市暂时执行限定居民家庭购房套数政策，深圳户籍居民家庭限购两套，非深圳户籍居民家庭限购一套；商业不在此范围内。 国务院要求进一步调控房地产市场，二套房房贷首付比例提高至60%。 出台限购令细则：提供补税证明也不能购房 继限贷、限购政策之后，深圳执行更严厉的调控措施，政府将直接对单个楼盘的预售价进行限制，商品房实行一房一价。 将调控政策中“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修订为“价格月度环比零增长”。 深圳明确表示继续执行房地产限购政策 分析：
2011年“限购”、“限价”、“限贷”等房地产调控政策全面升级，政府调控力度持续加大，下半年调控效果明显。
②、金融调控简析
为抑制通货膨胀，央行动用了数量型和价格型的货币政策。2011年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次；另外，央行分别在今年2、4、7月份加息0.25个百分点。近期，12月5起，下调存准率0.5个百分点，释放货币政策微调信号。
2010.10至2011.12存准率调整一览表 日期 调整幅度 2011年1月20日 0.5% 2011年2月24日 0.5% 2011年3月25日 0.5% 2011年4月21日 0.5% 2011年5月18日 0.5% 2011年6月20日 0.5% 2011年12月5日 -0.5% 3
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2011年1-11月CPI走势与利率调整图7.00%6.00%5.00%4.00%4.91%3.00%2.00%1.00%0.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2011.2.9上调基准利率0.25个百分点 2011.4.6上调基准利率0.25个百分点 2011.7.7上调基准利率0.25个百分点 4.94%5.38%5.34%5.51%6.50%6.35%6.20%6.10%5.50%4.20%分析：
2010年政府出台限贷、限购政策，对楼市进行严格调控；2011年政府开始加大密度对楼市进行调控，5月限价令出台后，楼市逐渐进入下行阶段。
③、政策背景总结
? 2011年“限购”、“限价”、“限贷”等房地产调控政策全面升级，政府调控力度持续加大，下半年调控效果明显。
? 加息与上调存准金双管齐下，政府严格控制楼市资金流入，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本。
2011年政策力度进一步加大，调控严厉显示政府打压房价、遏制房地产泡沫的决心，预计2012年房地产调控厉政将持续执行。
2、区域规划
①、前海片区发展规划分析 前海片区战略定位：
粤港现代服务业创新合作示范区
（与国际接轨，重点发展创新金融、商务、总部经济、高端科技、物流等重要产业） ? 现代服务业体制机制创新区
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