2．4案例分析——万科四季花城 ? 项目简况：
一期总建筑面积约67621平方米， 4-6层的多层，绿化率40%，得房率87%，物业管理费1.40元/平方米/月，05年业主开始陆续入住。从整个小区情况来看，一期共581户，目前入住率在60%-70%。
? 社区商业街情况：
商业街面积3200平方米 ，租金：0.8-1元/㎡/天（不包括物业费1.4元/m2/月），无免租期。
目前商业街空置率高达80％左右，无法满足周边配套。
在营业商万科房地产经纪公司、万科物业服务中心、联华超市、万磊装家 在装修商家 已搬迁商家
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饰 象王洗衣、中型餐饮店 同日房产、国大药房、广泽裕食品等
? 原因分析：
目前社区入住率较高，一方面业主反应周边配套设施不完善，另一方面商业街空置率高，商家搬迁情况较严重。
原因分析如下：
1）开发商前期招商问题：
本社区为新兴社区，周边基本无类似商业，租金相对于该区域新兴社区租金较高，且对于前期进驻的商家没有任何优惠措施，使商家望而却步。 2）商铺招商定位问题：
作为新兴社区，前期招商更适合能满足最基本生活需要的业态（如：便利店、普通餐饮）和特殊时期的业态（如：装潢）。其他类型的业态在社区成熟初期不易有良好的发展。 3）商业氛围的培养期：
前期入住业主少无法形成良好的商业氛围，且商业街需要一定的培养期。随着业主的增加、对于商业街的认可度和需求度的提高，商业街的局面会逐步转好。
? 借鉴意义：
对于康桥水都，存在一定借鉴意义：
1）前期招商准确的业态定位：生活必需和特殊时期的业态
2）租金定价和优惠措施：前期不成熟的社区，为吸引一定实力的商家，制
定合理的招商租金计划 3）预留一定的市场培养期
4）良好的商业管理，避免商家“经常搬迁”的局面
5）万科提供了足够数量的班车，同时引进家乐福等大卖场班车，解决了客
户居住的实际困难。本项目也应适当考虑自备班车或引入大卖场班车
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3．项目成长性分析
3．1人口导入成长性分析
1期 2C 2D 总计 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 795.5 795.5 1591 2187.625 1591 2187.625 Q2 2007 Q3 2007 21.45 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 3977.5 85.8 4280.2 3977.5 214.5 88.2 3977.5 300.3 352.8 4630.6 5348.9 3977.5 343.2 882 146.2 2784.25 3380.875 2A/2B 2F/2G 2784.25 3402.325 4063.3 续上表：
1期 2C 2A/2B 2D 总计 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 3977.5 386.1 1058.4 584.8 3977.5 429 1234.8 1462 130.25 3977.5 429 1411.2 1754.4 521 8093.1 Q3 2009 3977.5 429 1587.6 2046.8 1302.5 9343.4 Q4 2009 3977.5 429 1764 2339.2 1563 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 3977.5 429 1764 2631.6 1823.5 3977.5 429 1764 2924 2084 3977.5 429 1764 2924 2344.5 3977.5 429 1764 2924 2605 2F/2G 6006.8 7233.55 10072.7 10625.6 11178.5 11439 11699.5
1400012000 超过2000人 10000 8000 60004000超过5000人 1期人口 完全入住 超过10000人 11699 2000 0 Q3 2006Q1 2007Q3 2007Q1 2008Q3 2008Q1 2009Q3 2009Q1 2010Q3 2010Q4 2010
从本项目的人口导入进度预测来看，本项目将于2007年的四季度，1期业主全部入住，居住人口达到4000人，于2009年的三、四季度之间达到10000人。因而在目前社区人口在不足1000人，本项目急切需要导入一些小规模初级配套型商业，而2007一季度人口达到甚至超过2000人后，初级配套型商业将需扩大规模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本项目对于商业配套的需求将有一个升级换代的要求，并且在后期随着2期分批竣工交房时间内会陆续出
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现更高的商业更新要求。
3．2住户对商业需求的渐进性分析
根据马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。
马斯洛需求层次 生理需求 安全需求 社交需求 尊重需求 自我实现 日常消费类商业 餐饮理容健身类商业 休闲购物类商业 娱乐类商业 商业需求 我司认为，随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。结合上文对于人口导入时间的分析，我司认为，本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。同时，考虑到本项目是社区型商业的特征，我司认为本项目并不需要有高层次的娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。
类型 日常消费类商业 简餐理容类商业 餐饮健身类商业 休闲购物类商业
时间 06.8 07.12 08.8 09年12月 预计人口 800人 4000人 超过5000人 超过10000人 12