某社区商业之商业街招商方案
1．基本情况与核心思路............................................... 2
1．1项目基本情况................................................ 2 1．2社区商业中心运作思路........................................ 2 2．周边商业市场调查................................................. 4
2．1周边现存商业分布............................................ 4 2．2现存商业格局对本项目影响.................................... 5 2．3人口流动示意................................................ 7 2．4案例分析——万科四季花城.................................... 9 3．项目成长性分析.................................................. 11
3．1人口导入成长性分析......................................... 11 3．2住户对商业需求的渐进性分析................................. 12 3．3商业成长性前景规划......................................... 13 4．综合运作计划.................................................... 15
4．1初始业态建议及分布......................................... 15
4．1．1业态建议考量重点 .................................... 15 4．1．2初始业态建议及分布 .................................. 16 4．2综合运作计划............................................... 20
4．2．1招商策略 ............................................ 20 4．2．2现场区隔与包装宣传 .................................. 21 4．2．3业态成长时间表 ...................................... 22
5．租金及免租金建议................................................ 23
5．1租金建议................................................... 23 5．2免租金建议................................................. 24 6．现金流量分析.................................................... 25 7．招商前工作计划.................................................. 26
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1．基本情况与核心思路
1．1项目基本情况 ? 项目开发进程 ? 人口导入时间进程
户数 户均人口 预期导入人口 预计交付时间
从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 ? 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； ? 配套不齐全，实际居住有较大困难；
由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
1．2社区商业中心运作思路
首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
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1 期 1591 2.5 3977.5 已交付 2C 286 1.5 429 2007年8月 2A/2B 630 2.8 1764 2007年12月 2D 1720 1.7 2924 2008年6月 2F/2G 1042 2.5 2605 2008年12月 总计 5269 2.22044 11699.5
然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。
最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：
1) 有效运作手段打开局面；
2) 准确商业定位，提高一次性成功率； 3) 前瞻性商业布局，考虑长远； 4) 综合手段运作，全方位拓展人流。
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2．周边商业市场调查
2．1周边现存商业分布
为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约20分钟范围进行市场调查 ，如下图所示：
道路 水产路 商业设施 ① 中型餐饮 ② 快客便利 杨鑫路 ③ 北上海商业城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 杨泰路 ⑥ 农贸市场 ⑦ 美容美发
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外环路 杨泰路 梅林路 项目地块 蕴 川 路 天馨花园 水产路 ① ⑤ 北 杨鑫路 镇政府 济光学院 ② ④ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ③ 宝杨路 备注 北上海商业城含易初莲花、苏宁电器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔港、百丽体育、客来多服饰市场等