评估值=817.79+1113=1930.79(万元)
(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企事业的商誉处理。 4、被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定折现率和资本化均为10%，企业经营期永续。要求：实用年金法估测企业整体价值。另外，假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。 解：运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。 企业整体价值 =10×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+（A/P,10%,5)÷10%=1414.82（万元） 采用分段法预测企业整体价值接近于1778万元 企业整体价值 =100×0.9091+120×0.8261+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200/10%×1÷（1+10%）5=1778（万元） 5、某资产评估公司受托对某企业待摊费用和预付费用进行单项评估，评估基准日为2002 年6月30日。企业截止评估基准日待摊和预付费用账面余额为86.78万元，其中有预付1年的保险金7.56万元，已摊销1.89万元，余额为5.67万元；尚待摊销的低值易耗品余额39.71万元；预付的房租租金25万元，已摊销5万元，余额为20万元。根据租约，起租时间为2000年6月30日，租约终止期为2005年6月30日。评估人员根据上述资料进行如下评估： （1） 预付保险金的评估。根据保险金全年支付数额计算每月应分摊数额为： 每月分摊数额＝75 600÷12＝6 300（元） 应预留保险金（评估值）＝6 300×6＝37 800（元） （2）未摊销的低值易耗品的评估。低值易耗品根据实物数量和现行市场价格评估，评估值为 412 820元。 （3）租入固定资产租金的评估。租入固定资产的价值按租约规定的租期和5年总租金计算，租赁的房屋尚有3年使用权。 评估值＝50000×3＝150 000（元） 评估结果为：37 800＋412 820＋150 000＝600 620（元） （一）
一、背景资料
评估对象为某机器厂的一条国产i型机组,该机组于1996年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产a产品10万件,账面原值为150万元,评估人员于2001年5月20日（评估基准日）对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据:
1.从1996年5月至2001年5月,设备类价格指数情况是: 1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月与1999年5月价格水平持平,2001年5月比2000年5月上升 了2%；
2.经评估人员在工型机组生产厂家询价, i型机组的现行出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的25%,据厂家介绍,更为新型的ⅱ型机组已经面世,售价较i型机组有较大提高；
3.被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的60%,估计评
估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求； 4.被评估i型机组经检测尚可使用7年；
5.被评估i型机组与相同生产能力的ⅱ型机组相比,年运营成本超支额大约在4万元左右； 6.假定折现率为10%。 二、评估要求 （一）基本要求:
根据上述背景材料运用两种具体方法评估i型机组于2001年5月20日的续用价值,并满足下列具体要求。
（二）关于评估思路介绍要求,具体包括:
1.采用文字或数学式写出应运用的评估方法；
2.针对给出的条件写出每种评估方法的数学表达式； 3.说明数学表达式中各经济技术参数的取舍理由。 （三）评估过程要求:
列出每种评估方法的具体评估步骤及评估结果,计算结果保留小数点后两位（含百分比中的数字）。
（四）评估结论要求:
用文字表达你对i型机组最终评估结果的处理意见,并说明理由。 （二）
被评估企业基本情况如下:
1.评估基准日为2000年12月31日；
2.被评估企业未来5年预期利润总额分别为:110万元、120万元、110万元、120万元和130万元；
3.被评估企业长期负债占投资资本比重为50%,平均长期负债成本为6%,在未来5年中平均年长期负债利息额30万元,年流动负债利息额50万元；
4.据查,评估时社会平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的基准收益率为10%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（β）为0.8； 5.被评估企业生产经营比较平稳,是正常纳税企业。
要求:运用年金法计算企业的投资资本价值（计算结果保留小数点后两位）。 （三）
某企业为了整体资产转让,需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万,从第六年起,每年收益处于稳定状态,即每年均为160万。该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万和500万,该企业有一项可确指无形资产,即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术,该技术产品每件可获超 额净利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经综合生产能力和市场分析预测,在未来5年,每年可生产10万件,经预测折现率和本金化率均为6%。请评估该企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位,小数点后保留二位）。 （四）
有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。 试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位,取整。
（五）
李某系a资产评估公司的注册、部门经理和项目负责人,于2001年5月8日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于1998年5月至1999年10月在甲企业财务部门任经理,双方比较熟悉,故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8000元为条件,决定是否委托a评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益,口头承诺了甲企业的要求,并接 受了甲企业的评估委托。
李某按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估,评估结果为每平方米7300元。因李某曾对甲企业有过口头承诺,即不动产评估值不低于每平方米8000元。李某认为7300元/平方米与8000元/平方米之差并未超过10%,属于正常误差范围,而且资产评估本身就是一种估计,带有咨询性质,故以每平方米8000元出具了评估报告；并打电话给本所已在外地开会一周的注册周某,得到允许后,加盖李某本人和周某的注册印鉴并签字,又以项目负责人的名义签字,加盖公章出具了资产评估报告书,交与甲企业；同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估界专家赵某一份。
请根据以上背景资料,指出4处违反资产评估行业规范的行为,并说明理由（以前4条为准,多写部分不予评阅）。 （一）
一、评估思路
（一）根据背景材料,i型机组可按市场重置方式（询价法）和价格指数法两种具体方法进行评估；
（二）运用市场重置方式的数学表达式为:评估值=重置成本—实体有形损耗
运用市场重置方式,因i型机组市价已经考虑了其功能落后因素,故不需再进行计算功能性贬值,背景材料中未给出i型机组经济性贬值信息,故亦不考虑经济性贬值因素。
（三）运用价格指数法的数学表达式为:评估值=重置成本—实体有形损耗—功能性贬值 运用价格指数法确定i型机组的重置成本是一种复原重置成本,必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。 二、评估过程
（一）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果 1.重置成本=100×（1+25%）=125（万元）
2.实体有形损耗率=5×60%/[（5×60%）+7]×100%=3/10×100%=30% 3.评估值=125×（1-30%）=87.5（万元）
（二）运用价格指数法评估i型机组的过程及其结果 1.重置成本=150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（万元） 2.实体有形损耗率=3/（3+7）×100%=30% 3.功能性贬值=4×（1-33%）（p/a,10%,7）=2.68×4.8684=13.05万元 4.评估值=156.04×（1-30%）-13.05=96.18（万元） 三、关于评估最终结果的意见及理由
最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价 格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或平分秋色。 （二）
一、计算企业适用的折现率
1.风险报酬率=（9%-4%）×0.8=4%
2.所有者权益要求的回报率=4%+4%=8%
3.适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）=50%×6%+50%×8%=7% 二、计算企业年金
一）计算投资回收系数（a/p,r,n） （二）计算年金
计算企业年金也可采用以下方法: （一一）计算年金现值系数
（二）计算年金 三、计算评估值
p=a/r=98.81/7%=1411.57（万元） （三）
一、评估技术思路
该企业商誉价值评估应采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值,再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和,再运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值。
二、计算企业整体价值
估算出该企业整体资产评估价值
三、计算企业各单项资产价值 1.单项有形资产评估值为600万 2.估算出非专利技术评估值
100×（0.9434十0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元） 四、评出商誉价值 商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）或=整体资产评估值—有形资
产评估值—非专利技术评估值=2524.18-（600+421.24）=1502.94（万元） （四）
该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。 （一）测算不动产总价
1.不动产建筑总面积=3200×2.5=8000（平方米）
2.不动产纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）
.不动产收益年期=50-3=47（年） 4.
（二）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元） （三）计算利息
（四）计算利润
利润=19706113×15%=2955917（元） （五）测算地价
地价=不动产总价—建筑费—专业费—利息—利润 地价=19706113-8800000-0.225×地价-939986-2955917 地价=7010210/1.225=5722620（元）