（三）
被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。
评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； 5.企业所得税税率为33%.
2003年利润表
项目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 减：营业费用 管理费用 财务费用 其中：利息支出 三、营业利润（亏损“-”号填列） 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列 减：所得税（所得税税率为33%） 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 行 1 3 5 6 7 8 9 10 11 13 14 15 16 17 18 19 22 本年累计数 1 000 000.00 550 000.00 55 000.00 395 000.00 80 000.00 100 000.00 80 000.00 80 000.00 135 000.00 300 000.00 150 000.00 285 000.00 94 050.00 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： （1）市盈率为l0；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
1. 主营业务收入=100/60%=166.67（万元） 2. 主营业务成本=166.67*50%=83.33（万元）
3. 主营业务税金及附加=166.67*5.5%=9.17（万元） 4. 营业费用=166.67*5%=8.33（万元） 5. 营管费用=166.67*5%=8.33（万元） 6. 财务费用=166.67*10%=16.67（万元）
7. 无负债净利润=2736+16.67*（1—33%）=38.53（万元） 8. 主营业务利润=74.17（万元） 9. 净利润=27.36（万元）
10. 根据市盈率计算的酒店价值=27.36*10=273.6（万元）
11. 根据无负债净利润价值比率的酒店价值=38.53*7=269.71（万元） 12. 根据主营业务利润价值逆旅的酒店价值=74.17*3.8=281.85（万元） 13. 评估值=（273.60+269.71+281.85）/3=275.05（万元） 1、被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%.
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。 答案：(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元(3分) (2)实体性贬值率=(3×60%)÷(3×60%+5)×100%=26.47%(3分) 或=1-5÷(3×60%+5)×100%=26.47% 或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元 (3)功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05万元 或功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×[1-(1+10%÷-5)÷10%=3.05万元(3分) (4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元(3分)或=146.4×(1-26.47%)-3.05=104.6万元
2.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地 产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：
评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮据)。
1. 客观收益年限=40-2-5=33年
2. 基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2 +150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
3. 基准日三年后未来年租金收益=150*1000*(1+1%)^3=154 545.15(元) 154 545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元) 4. 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元) 3.评估人员对A企业的部分存货进行评估。评估人员经清查核实及市场调查后获得如下资料和信息：
1.A企业已经停产2年，本次评估后拟恢复原产品的生产;
2.A企业库存钢材l00吨，账面余额为230 000元，购入时间距评估基准日为3年; 3.库存甲种钢制零件产成品500件，账面值100 000元。经现场鉴定有l00件由于保存不当已报废，按评估基准日时的废钢价格，预计报废产品处理后可获得净收入9000元;
4.库存甲种钢制零件在产品l000件，如果按已完成工时与该种零件全部工序所需工时的比例计算分类，有300件已完成50%，有700件已完成80%;
5.甲种产成品的完工日期与在产品停止加工日期均距评估基准日2年; 6.产成品的账面值为完工日期的价值;
7.根据会计资料，在甲种零件产成品的成本中，原材料占70%，人工费占20%，能耗占2%，其他费用占8%;
8.甲种产成品及在产品所用钢材与库存材料为同一批购入的同种材料;
9.经市场调查，在评估基准日前三年内，库存材料的价格每年比上一年上升5%，自A企业停产后，同行业人工费用每年比上一年上升4%，能耗价格每年比上一年上升1%，其他费用每年比上一年上升3%。 假设在甲种钢制零件的加工过程中，每个工时所包含的人工费用、能耗费用及其他费用相同，并不再考虑其他因素。
试求A企业上述原材料、产成品及在产品的评估值。 答案：
1.原材料评估值：230 000×(1+5%)3=266 253.75 (1分) 2.产成品：
①每件产成品所含原材料原值： (0.5分)
②每件产成品所含人工费用原值： (0.5分) ③每件产成品所含能耗原值： (0.5分) ④每件产成品所含其他费用原值： (0.5分) ⑤每件产成品现价 140×(1+5%)3+40×(1+4%)2+4×(1+1%)2+16×(1+3%)2=162.07+43.26+4.08+16.97=226.38 ⑥产成品评估值：(500-100) ×226.38+9000=99 552 (0.5分) 3.在产品评估值： ①完成50%部分： 300×[162.07+(43.26+4.08+16.97) ×50%] =300×(162.07+64.31×50%) =300×194.23 =58 269 (2分)
②完成80%部分： 700×[162.07+(43.26+4.08+16.97) × 80%] =700×(162.07+64.31×80%) =700×(162.07+51.45)=700×213.52=149464 ③在产品评估值：58 269+149 464=207 733
4.合计：266 253.75+99 552+207 733=573 538.75 4、现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现率为10%.所得税率为33%.试评估该技术的价格。
答案：(1)该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：
第1年超额收益为：(350-310)×100000×(1-33%)=268000(元) 第2、3年超额收益为：(330-310)×10000×(1-33%)=134000(元) 第4、5年超额收益为：(320-310)×10000×(1-33%)=67000(元)
(2)其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值： =268000×0.9091×+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209 =243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9(元)
5、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：
(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。
(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5;
(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。 要求：(1)确定该企业整体资产评估值。
(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理? 【答案】：
(1)企业未来5的预期收益额分别为： 第1年：200万元 第2年：200×(1+10%)=220万元 第3年：220×(1+10%)=242万元 第4年：242×(1+10%)=266.2万元 第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元 (2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14% (3)整体评估值=200(1+14%)∧-1+220(1+14%)∧-2+242(1+14%)∧-3+266.2(1+14%)∧-4+292.82(1+14%)∧-5+300÷14%×(1+14%)∧-5=1930.79万元 或前5年收益现值=200(1+14%)∧-1+220(1+14%)∧-2+242(1+14%)∧-3+266.2(1+14%)∧-4+292.82(1+14%)∧-5=817.79(万元)
第6年后的永续收益现值=300÷14%×(1+14%)∧-5=1113(万元)