5）自营工程发生的其他费用（如支付职工工资、借款利息等），借记“在建工程”科目，
6）自营工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出 借：固定资产 贷：在建工程
自建固定资产应先通过\在建工程\科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从\在建工程\科目
【例题27·多选题】在采用自营方式建造办公楼的情况下，下列项目中应计入办公楼成本的有( )。
A、企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用 B、工程领用本企业自产产品涉及的增值税销项税额
C、生产车间为工程提供的水、电等费用 D、工程项目耗用的工程物资 【答案】BCD
试题解析：企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用应计入管理费用。
【例题28·单选题】某企业自行建造管理用房屋一间，购入所需的各种物资100000元，支付增值税l7000元(假定增值税不可以抵扣)，全部用于建造工程。另外还领用本企业所生产的产品一批，实际成本2000元，售价2500元，支付工程人员工资20000元，提取工程人员的福利费2800元，支付其他费用3755元。该企业适用的增值税税率为17％，则该房屋的实际造价为( )。
A、145980元 B、145895元 C、145555元 D．143095元 【答案】A
试题解析：自行建造的固定资产的成本为建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，房屋属于不动产，产生的增值税不得抵扣，要计入资产的成本。房屋的实际造价=100000+17000+2000+2500×l7％+20000+2800+3755=145980(元)。 （2）.出包工程
出包工程是指企业通过招标等方式将工程项目发包建造商，由建造商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造商核算，在这种方式下，“在建工程”科目主要是企业与建造商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造商的工程价款作作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。具体会计处理如下：
企业按合同约定建造商支付预付款或进度款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目；
工程完工补付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目，
工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
【例l—80】某企业将一幢厂房的建造工程出包给丙公司承建，按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款600000元，工程完工后，收到丙公司有关工程结算单据，补付工程款400000元，工程完工并达到预定可使用状态。
（1）按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款 借：在建工程 600000 贷：银行存款 600000 （2）补付工程款时：
借：在建工程 400000 贷：银行存款 400000
（3）工程完工并达到预定可使用状态 借：固定资产 1000000
贷：在建工程 1000000固定资产折旧 （三）固定资产折旧 固定资产折旧的概述 （1）.影响折旧的因素
第一，固定资产原价
第二，固定资产的净残值 第三，固定资产减值准备
第四，固定资产的使用年限。
在确定固定资产使用年限时，主要应当考虑下列因素： 1）该资产的预计生产能力或实物产量；
2）该资产的有形损耗，如设备使用中发生磨损、房屋建筑物受到自然侵蚀等；
3）该资产的无形损耗，如因新技术的出现而使现有的资产技术水平相对陈旧、市场需求变化使产品过时等；
4）有关资产使用的法律或者类似的限制。
【2007年多选】下列各项,影响固定资产折旧的因素有（ ）。
A、预计净残值 B、原价 C、已计提的减值准备 D、使用寿命 答案：ABCD
第 18 讲 第六节（三） 固定资产折旧
（2）.计提折旧的范围
1）空间范围：除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧： 第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；
第二，按规定单独估价作为固定资产入账的土地。
2）时间范围：企业在具体计提折旧时，一般应按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。（即以月初固定资产原价为依据，记住月初是指上月末）
【例题29】1月末企业固定资产账面原值为900 000元，2月份报废设备220 000元，一条新建的生产线投入使用，入账原值为350 000元，企业采用年限平均法计提折旧，2月计算应提折旧的固定资产原值是（ ）。 A、900000元 B、680000元 C、1250000元 D、1030000元
答案：A
试题解析：当月增加的固定资产当月不提折旧，当月减少的固定资产下月开
始停止计提折旧。
【例题30】下列各项目不计提折旧（ ）
A、已提足折旧的固定资产 B、土地 C、大修理停用的固定资产 D、季节性停用的固定资产 E、融资租入的固定资产 F、经营租出的固定资产 G、经营租入的固定资产 答案：ABG 注意：
1）固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
2）已达到预定可适用状态尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
3）企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。 预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。
与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。
固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。13
3.固定资产的折旧方法 （1）.年限平均法
平均年限法又称直线法，是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是相等的。其计算公式如下：
(2).工作量法
工作量法是指根据实际工作量计提折旧额的一种方法，其基本计算公式为： 单位工作量折旧额＝【固定资产原值×（1-预计净残值率）】÷预计总工作量
某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量× 每单位工作量折旧额
(3).双倍余额递减法
双倍余额递减法是指在不考虑固定资产残值(最后2年考虑)的情况下，根据每期期初固定资产账面净值（固定资产账面余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。
计算公式为：
年折旧率＝2÷预计折旧年限×100% 月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产账面净值×月折旧率
实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，一般应在固定资产折旧年限到期
前两年内，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
【例l-83】某企业一项固定资产的原价为l 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：
年折旧率=×l00％=40％
第1年应提的折旧额=1 000 000 ×40％=400 000(元)
第2年应提的折旧额=(1 000 000—400 000)×40％=240 000(元) 第3年应提的折旧额=(600 000—240 000)×40％=144 000(元) 从第4年起改用年限平均法(直线法)计提折旧： 第4年、第5年的年折旧额==l06 000(元)
每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。
【07年单选】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产，其原价为200万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为（ ）万元。 A、39.84 B、66.4 C、79.68 D、80 答案：D
试题解析：200×2/5=80（万元） (4).年数总和法
年数总和法又称年限合计法，是指将固定资产的原值减去预计净残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表预计使用寿命的逐年数字总和。 年折旧率
第 19 讲 第六节（四） 固定资产的折旧方法
【例l—84】承【例l—83】，若采用年数总和法，计算的各年折旧额如表l-8听示。
表1—8金额单位：元
【例题31·单选题】某项固定资产的原值为200000元，预计净残值为2000元，预计使用年限为5年。则在年数总和法下第四年的折旧额为( )元。 A、26400 B、52800 C、40000 D、39600 【答案】A
试题解析：年数总和法下，第四年的折旧率=(5-3)／(5+4+3+2+1)=2／15；折旧额=(200000-2000)×2／15=26400(元)。
【例题32·判断题】按双倍余额递减法计提的折旧额在任何时期都大于按年限平均法计提的折旧额。( ) 【答案】×
试题解析：在计提折旧的初期，双倍余额递减法计提的折旧大于按年限平均
法计提的折旧；在计提折旧的后期，双倍余额递减法计提的折旧小于按年限平均法计提的折旧。
4.固定资产折旧的会计处理 企业计提固定资产折旧时
借：制造费用 （基本生产车间使用的固定资产计提折旧）
管理费用 （管理部门固定资产计提的折旧以及未使用固定资产计提的折旧）
销售费用 （销售部门使用的固定资产计提的折旧）
在建工程 （自行建造固定资产过程中使用的固定资产计提的折旧）
其他业务成本 （经营出租固定资产计提的折旧）
应付职工薪酬 （企业拥有的无偿提供职工使用的固定资产计提的折旧）
贷：累计折旧
【例l—86】乙公司2007年6月份固定资产计提折旧情况如下：一车间厂房计提折旧3800000元．机器设备计提折旧4500000元：管理部门房屋建筑物计提折旧
6500000元，运输工具计提折旧2400000元；销售部门房屋建筑物计提折旧3200000元，运输工具计提折旧2630000元当月新购置机器设备一台，价值为5400000元．预计使用寿命为10年，该企业同类设备计提折旧采用年限平均法。 本例中，新购置的机器设备本月不计提折旧。本月计提的折旧费用中，车间使用的固定资产计提的折旧费用计入制造费用，管理部门使用的固定资产计提的折旧费用计入管理费用，销售部门使用的固定资产计提的折旧费用计入销售费用。乙公司应编制如下 会计分录：
借：制造费用——一车间 8300000 管理费用 8900000 销售费用 5830000 贷：累计折旧 23030000
(四)、固定资产的后续支出 1固定资产后续支出的概念
固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。 注意：
（1）固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；
（2）不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
2.后续支出的会计处理 (1)、资本化后续支出，
1）转销固定资产的账面原值、已提累计折旧 借：在建工程 累计折旧
固定资产减值准备 贷：固定资产 2）发生后续支出 借：在建工程 贷：银行存款等
3）达到预定使用状态交付使用 借：固定资产 贷：在建工程
【例l-87】甲航空公司2000年l2月购入一架飞机总计花费8000万元(含发动机)，发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算，2009年初，公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价为700万元，另需支付安装费用5．1万元．假定飞机的年折旧率为3％，不考虑预计净残值和相关税费的影响，甲公司应编制如下会计分录：
(1)2009年初飞机的累计折旧金额=80000000×3％×8=19200000(元)，将固定资产转入在建工程：
借：在建工程 60800000 累计折旧 l9200000 贷：固定资产 80000000 (2)安装新发动机：
借：在建工程 7051000 贷：工程物资 7000000 银行存款 51000
(3)2009年初老发动机的账面价值=5000000-5000000×3％×8=3800000(元)，终止确认老发动机的账面价值： 借：营业外支出 3800000 贷：在建工程 3800000
(4)发动机安装完毕，投入使用，固定资产的入账价值
14
=60800000+70510130-3800000=64051000(元)： 借：固定资产 64051000 贷：在建工程 64051000 (2)、费用化后续支出：
1）企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记‘管理费用”科目，贷记‘“银行存款”等科目；
2）企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记‘销售费用”科目，贷记‘银行存款”等科目。
【例1－88】2007年6月1日，甲公司对现有一台生产机器设备进行日常修理，修理过程中发生的材料费100000元，应支付的维修人员工资为20000元。 借：管理费用 120000 贷：原材料 100000
应付职工薪酬 20000
【例2－89】2007年8月1日，乙公司对其现有的一台管理部门使用的设备进行修理，修理过程中发生支付维修人员工资为5000元。 借：管理费用 5000
贷：应付职工薪酬 5000
【2006年判断】企业对固定资产进行更新改造时，应当将该固定资产账面价值转入在建工程，并在此基础上核算经更新改造后的固定资产原价。（ ） 答案：√
(五)、固定资产的处置
固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。具体包括以下几个环节：
1．固定资产转入清理。 借：固定资产清理 累计折旧
固定资产减值准备 贷：固定资产
2．发生的清理税费等。 借：固定资产清理
贷：银行存款应交税费
3．收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等， 借：银行存款（或原材料） 贷：固定资产清理 4．保险赔偿等的处理。 借：其他应收款
贷：固定资产清理 5．清理净损益的处理。
清理净损益＝固定资产清理贷方发生额－固定资清理借方发生额 （1）固定资产清理后的净收益 借：固定资产清理
贷：营业外收入—非流动资产处置利得 （2）固定资产清理后的净损失
借：营业外支出——非常损失或处置非流动资产损失 贷：固定资产清理 第 20 讲 第六节（五）
【06年单选】某企业出售一幢办公楼，该办公楼账面原价370万元，累计折旧115万元，未计提减值准备。出售取得价款360万元，发生清理费用10万元，支付营业税18万元。假定不考虑其他相关税费。企业出售该幢办公楼确认的净收益为（ ）万元。
A、10 B、77 C、95 D、105 答案B
试题解析：企业出售该幢办公楼确认的净收益=360-【（370-115）+10+18】=77万元
具体的会计处理为：
借：固定资产清理 255 累计折旧 115 贷：固定资产 370 借：固定资产清理 10 贷：银行存款 10 借：银行存款 360 贷：固定资产清理 360 借：固定资产清理 18
贷：应交税费——应交营业税 18 借：固定资产清理 77
贷：营业外收入――非流动资产处置利得 77 【例1-90】甲公司出售一座建筑物，原价为2000000元，已计提折旧1000000元，未计提减值准备，实际出售价格为1200000元，已通过银行收回价款。编制甲公司处置固定资产相关的会计分录： （1） 将出售固定资产转入清理时： 借：固定资产清理 1000000 累计折旧 1000000
贷：固定资产 2000000
（2） 收回出售固定资产的价款时： 借：银行存款 1200000 贷：固定资产清理 1200000
（3计算应纳营业税（1200000×5％＝60000元） 借：固定资产清理 60000
贷：应交税费－应交营业税 60000
（4）固定资产清理净损益=1200000－（1000000+60000）＝140000元 借：固定资产清理 140000
贷：营业外收入――非流动资产处置利得 140000
【例1-92】丙公司因遭受水灾而毁损一座仓库，该仓库原价4000000元，已计提折旧1000000元，未计提减值准备。其残料估计价值50000元，残料已办理入库，发生清理费用20000元，以现金支付。经保险公司核定应赔偿损失1500000元，尚未收到赔款。丙公司的会计处理如下： （1）将报废固定资产转入清理时： 借：固定资产清理 3000000 累计折旧 1000000 贷：固定资产 4000000 （2）残料入库时：
借：原材料 50000 贷：固定资产清理 50000 （3）支付清理费用时：
借：固定资产清理 20000 贷：库存现金 20000 （4）确定应由保险公司的赔偿 借：其他应收款 1500000 贷：固定资产清理 1500000
（5）结转毁损固定资产发生的净损失
固定资产净损益＝（50000+1500000）－（3000000+20000）＝－1470000元，即净损失是1470000元。
借：营业外支出――非常损失 1470000 贷：固定资产清理 1470000 (六)、固定资产的清查
企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点 1、盘盈固定资产
企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。
企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。本科目核算企业本年度发生的调整以前年度损益的事项以及本年度发现的重要前期差错更正涉及调整以前年度损益的事项。 其主要账务处理。
（1）企业调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损，借记有关科目，贷记本科目；
企业调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损做相反的会计分录。
（2）由于以前年度损益调整增加的所得税费用，借记本科目，贷记“应交税费——应交所得税”等科目；由于以前年度损益调整减少的所得税费用做相反的会计分录。
（3）经上述调整后，应将本科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目。
本科目如为贷方余额，借记本科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目； 本科目如为借方余额做相反的会计分录。 针对固定资产盘盈的会计处理如下： （1）盘盈固定资产时： 借：固定资产
贷：以前年度损益调整
盘盈的固定资产，应按以下规定确定其入账价值： ①如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值； ②如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值，作为入账价值。 （2）确定应交纳的所得税时 借：以前年度损益调整
贷：应交税费－应交所得税 （3）结转为留存收益 借：以前年度损益调整
贷：盈余公积－法定盈余公积 利润分配－未分配利润 【例1－93】
丁公司在财产清查过程中，发现一台未入账的设备，按同类或类似商品市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额未30000元（假定与其计税基础不存在差异）。根据规定，该盘盈固定资产作为前期差错处理。假定丁公司适用的所得税税率为33％，按净利润的10％计提法定盈余公积。丁公司的有关会计处理如下
（1）盘盈固定资产时：
借：固定资产 30000
15
贷：以前年度损益调整 30000 （2）确定应交纳的所得税时
借：以前年度损益调整 9900（30000×33％） 贷：应交税费－应交所得税 9900 （3）结转为留存收益
借：以前年度损益调整 20100（30000-9900） 贷：盈余公积－法定盈余公积 2010 利润分配－未分配利润 18090 2、盘亏固定资产 （1）报批前：
借：待处理财产损溢 累计折旧
固定资产减值准备 贷：固定资产 （2）报批后： 借：其他应收款
营业外支出——盘亏损失 贷：待处理财产损溢
【例1－94】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价是10000元，已计提折旧7000元。乙公司的会计处理如下： （1）盘亏固定资产时：
借：待处理财产损溢 3000 累计折旧 7000 贷：固定资产 10000 （2）报经批准转销时：
借：营业外支出——盘亏损失 3000 贷：待处理财产损溢 3000 (七)、固定资产减值
1.固定资产减值金额的确定
固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。 2.固定资产减值的会计处理
企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额，借记‘资产减值损失——计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
二、投资性房地产 (一)投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 1．投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
【例l—96】甲公司与乙公司签署了土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金l00万元租赁使用乙公司拥有的l0万平方米土地使用权，租期5年。自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
【例l—97】丙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬迁至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。市区的这部分土地使用权属于丙公司的投资性房地产。 (3)已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
【例l一98】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期l0年。l年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取租金差价，租期5年。
在本例中，对于甲企业而言，因其不拥有该栋楼的产权，因此也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。 2．不属于投资性房地产的范围 下列项目不属于投资性房地产： (1)自用房地产
(2)作为存货的房地产
在实务中，需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目：(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。(3)关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。(4)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
第 21 讲 第六节（六）、第七节（一）
【例题33·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。 A、房地产开发企业开发的准备出售的房屋 B、房地产开发企业拥有的已出租建筑物 C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D、企业持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】B
试题解析：选项A，房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；选项c，企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；选项D，企业持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。若选项D将“建筑物”改为“土地使用权”，则就属于投资性房地产。
【例题34·判断题】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产。( ) 【答案】×
试题解析：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于企业的投资性房地产，仍应按无形资产核算。
(二)投资性房地产的取得
与其他资产项目一样，某个项目在符合投资性房地产定义的前提下，满足下列两项条件的，才能确认为投资性房地产：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。以下分别外购与自行建造两种情况说明：
1．外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。取得时借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 2．自行建造的投资性房地产
企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。建造完工后，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”等科目。 (三)投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满
足特定条件时可以采用公允价值模式汁量．但是，同一企业只能采用一种模式对所有投
资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 比较简单，和无形资产、固定资产相同。 （1）.确定入账价值后，期末进行摊销： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计摊销（土地使用权） 贷：投资性房地产累计折旧（房屋建筑物）
（2）.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的成本计入其他业务成本。
（3）.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值，减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
注意：计提减值准备后，不允许转回。
【例l—99】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为l 000万元，以前未计提减值准备。甲公司应编制如下会计分录： (1)计提折旧：
每月计提的折旧=1 200÷20÷12=5(万元) 借：其他业务成本 50 000
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