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增加，均超过1000公顷，今年保障房供地压力较大。海南、安徽、北京、新疆、浙江、江苏2011年保障性安居工程用地需求较2010年实际供地量出现了下降，江西、上海、宁夏的差额在100公顷以下，供地压力也较小。
图：30个省区市保障性安居工程用地分析
单位：公顷500040003000200010000北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南陕西甘肃青海宁夏新疆2010实际用地2011用地需求
数据来源：中国指数研究院整理计算
4.2 资金
（1）2011年保障性安居工程建设资金大概1.4万亿元
2011年我国将开工建设1000万套保障性安居工程，需要建设资金约1.4万亿元。其中，经济适用房和限价房的建设资金大概5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造住房需要投入约5000亿元，3400亿元由工矿企业和被改造的职工筹集，中央财政投入400亿元，地方政府需要筹集1200亿元；廉租房和公租房总共需要建设资金4000亿元左右，分别需要资金1600亿元和2400亿元，主要通过中央和地方政府筹集资金。总体来看，1.4万亿元中8400亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，中央和地方政府需要总计投入5600亿元左右。
表：2011年保障性安居工程资金需求
保障类型 经适房、限价房 开工规模（万套） 所需资金（亿元） 200 5000 资金来源 社会机构通过市场运作方式 其中3400亿元左右由工矿企业和棚户区改造住房 廉租房、公租房 400 400 5000 4000 被改造职工筹集，其余1600亿由中央及地方政府筹集 中央及地方政府筹集 数据来源：中国指数研究院综合整理
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（2）地方政府需要筹集资金约4500亿元
2011年，中央和地方政府需要筹集保障性安居工程资金大概在5600亿元左右，其中中央财政预算拟安排补助资金1030亿元（其中350亿元用于廉租房，400亿元用于棚户区改造，剩余280亿元用于公租房），比上年增加265亿元，地方政府需要筹集资金4500亿元左右。地方政府保障房建设资金筹集渠道主要有：地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款、地方债券、地方融资平台、金融机构支持的中长期贷款政策等渠道，后面两个渠道实际上仍以银行贷款为主。
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地方财政预算：东部和中部经济发达省市，地方财政预算支持保障房建设有一定的
支撑，但力度远不及土地出让净收益投入，如上海2011年地方本级财政预算支出中，保障性住房预算支出仅7亿元，而国有土地使用权出让收入（政府性基金）中计划安排保障房支出30亿元。中西部经济欠发达省区市，地方政府财力不足，更多依赖中央财政的转移支付，如2011年中央财政预算安排中住房保障支出1292.66亿元，中央本级支出291.63亿元，对地方转移支付1001.03亿元。可以看出，地方财政预算（不含中央转移支付）支持保障房建设的资金不能报太高期望，能够达到土地出让收入用于保障房资金的一半已经不易，估计不会高于400亿元。
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土地出让金净收益：根据2011年中央财政预算报告，国有土地使用权出让收入为
19753.41亿元，按照50%计提成本支出，净收益约9877亿元，按照不低于10%投入保障房，能够筹集资金987.7亿元。考虑到2010年，土地出让金净收益支持保障房比例仅3%，需要各级政府加大监督力度。
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公积金增值净收益：2007-2009年我国公积金增值收益分别为99.61亿元、170.1
亿元、245.48亿元，按照2008和2009年的平均增速，估算2010年和2011年的公积金增值收益大约分别为387亿元和609亿元，净收益（约占增值收益总额的40%）分别为155亿元和244亿元，2011年最多可通过公积金增值净收益筹措200亿元左右资金。
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公积金贷款：2010年我国开始在28个城市试点利用住房公积金贷款支持保障性住
房建设，贷款约493亿元，按照2011年保障性安居工程开工的同比增速69.5%的比例增加，2011年公积金贷款可以筹措资金836亿元。
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地方债券：2011年，中央代地方发行的2000亿元国债当中，地方政府要优先用于
保障性住房，特别是公共租赁住房建设。
地方政府通过上述五个融资渠道（非银行等社会融资）最多可以融资4000亿元左右（假设地方债80%用于保障房，其他四种途径也按照理论上最高值），但考虑到2010年的执行情
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况，即便2011年执行情况大幅改观，地方政府保障房的资金缺口至少在1500亿元左右，需要社会融资渠道解决，加上本身需要社会融资渠道解决的8400亿元，1.4万亿中大约1万亿元需要社会融资渠道解决。
（3）社会融资渠道来源分析 ?
银行贷款：无论是棚户区改造（地方政府和被改造企业个人需要筹资4600亿元），
还是开发商通过市场运作方式解决资金的经济适用房和限价房，银行贷款都是最重要的融资渠道。目前，支持保障房建设力度最大的是国家开发银行，截至2010年底，累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，2011年安排保障房新增贷款规模1000亿元。工行、农行、中行、建行、交行五大国有商业银行于2011年1月12日集体承诺，2011年将积极响应中央加大保障性住房建设力度的政策，在业务合规、风险可控的情况下，优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款。银监会统计数据显示，截至2010年11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额为751亿元，同比增长32%，高于全部房地产贷款增幅8个百分点。2010年，工行累计发放保障性住房开发贷款94.15亿元，同比增长55%，年末贷款余额144.28亿元，同比增长43%；建行2010年累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元，比年初增加31.4亿元，年末贷款余额113.25亿元；交行2010年发放的保障性住房开发贷款也在40-50亿元左右；自2008年至今，农行累计发放了各类保障性住房贷款126亿元，支持项目160余个。
从国开行和五大商业银行保障性贷款投向来看，大多都是经济适用房贷款和棚户区改造贷款。其中，国开行对棚户区改造的贷款支持力度较大，工行对于经济适用房和棚户区改造贷款占到各类保障性住房贷款的98%以上，建行的经济适用房贷款占比达到85%。由于公租房投资回收期较长，与银行资金使用时间周期不匹配，银行对于公租房的贷款意向较低。工行重庆分行于2010年12月做了首次尝试，向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资”。
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信托资金：保障性安居工程中经适房、限价房和棚户区改造住房属于产权型销售物
业，能够快速回笼资金，之前信托介入保障房的项目以此为主，对于廉租房和公租房仍属于尝试。例如，华能信托2010年在贵阳运作的保障房项目，基本上是经适房和限价房，资金安全性有保证，但收益一般，多数信托公司不够积极。经济适用房、限价房建成后，销售获得的现金流足以覆盖建房成本，且建设周期较短，信托介入的方式和普通房地产信托项目基本一致，但收益较低；棚户区改造项目，可以联动土地一级开发或一二级土地联动开发，收益较高，受到信托资金的青睐。目前，由于银行土地储备贷款受到严控，棚户区改造联动土地一级开发的项目，如果土地最终由政府回购，政府给予土地整理方的回报一般都在
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12%-15%，如果一二级土地联动开发，项目公司的收益更高，融资方给予信托资金的回报一般都在15%-20%，信托公司的净手续费回报在5%以上。中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地联动开发，略有不同的是，信托资金是在拆迁接近完成时再以股权投资方式进入项目公司。此外，华能信托2010年6月10日起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”、10月11日起发行的昆明“苏家塘片区城中村改造集合资金信托计划”均属此类。棚户区改造项目从2009年起就为多家信托公司所热衷，除华能信托、中融信托外，新时代信托、湖南信托、吉林信托等都曾涉足。
公租房信托方面，现有案例的交易结构是，信托资金和公租房的承建方合作设立项目公司，负责公租房建设，建成后由政府的公租房管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。信托资金在介入前，要求政府出具公租房回购的承诺函，并且由财政或其它地方融资平台对回购行为进行担保。
在中央政府大力推进保障房建设的背景下，天津与上海将各自的保障房REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。在天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司（下称天房集团）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100%。天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权REITs），受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行），受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。根据天津保障房REITs方案，政府租金补贴将由天房集团补足。受益券期限为五年，到期时，天房集团将按照事先约定的价格收购。根据公开资料，受益券募集资金由天房集团封闭运行，五年累计可建约230万平方米的廉租房、公租房和限价商品房。在天房集团的保障房资产包中，限价商品房出售能够使得天房集团获取一定利润回报，为保障房REITs提供租金补贴。调整保障房资产包(廉租房、公租房和限价商品房)的结构，将可能使整个资产包在盈亏上实现打平，也就是说，廉租房和公租房上的补贴和亏损，都要通过限价商品房赚回来，“以售养租”。
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社保基金：2010年2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设发展有限
公司签订了信托贷款协议，30亿元资金将定向投向南京市迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱
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