3．江滨玫瑰园项目分析
3-1．销售情况
? 均价：1700元/㎡
? 主力户型：三房单位，面积107－131㎡ ? 最畅销户型：131㎡
3-2．客户群分析
? 国防科大职工 ? 区政府公务员 ? 湘雅医院职工 ? 周边区域原住户
? 购买动机：就近改善居住条件。
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3-3．客户群反应
? 绿化规模大、环境好。 ? 开发商有一定口碑。 ? 价格低。
? 芙蓉北路（延伸线）即将修复到位。? 社区规划好，区内配套完善。 ? 区政府旁，发展前景看好。
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3-4．项目优劣势分析：
3-4-1．优势分析：
? ——地段前景好，升值潜力大。
? ——位于开福区政府旁，从区域经济发展的锚的原理分析，区政府将是一个区域发展的“锚”，所以，该板块将有望成为一个强势的板块——“区治板块”，其周边的项目也因应此点而具有强大的升值潜力。 ? ——政府邸地的市容环境规划必将成为区域之龙头，对于其周边居民的生活环境条件提升、保证，将有莫大裨益。
? ——随着芙蓉北路拓宽，金霞大道开通在即，伍家岭立交桥、319国道改造如火如荼，霞凝新港修建、火车北站北迁在望，以及麦德龙、普尔斯马特等国际零售连锁巨头加盟，该区域板块必将成为长沙新兴的交通枢纽港、物流枢纽港、生活中心港、商业中心港。
? ——大社区、大环境。330000㎡占地，52万㎡总建，65％绿化率，生态园林规模逾180000㎡，环境生态指标、质素在该区无出其右。
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? ——大配套。2500多㎡会所，室内外双泳池、网球场、篮球场、青少年活动中心、双语幼儿园、重点标准小学、国际塑胶跑道、楚风书画院、小杜鹃艺术团??生活、娱乐、康体等所有需求，一个所在一应满足。 ? ——主力户型契合区域需求主流。
? ——三江交汇之处，自然景观资源具有稀缺性、不可复制性。
? ——价格相对城区板块和烈士公园板块要低，在同板块内也居中游水平，因应其综合素质，有“物超所值”的感觉。
3-4-2．劣势分析：
? 受区域习惯认知的影响，消费群选择的第一性不强。
? 目前板块内配套不完善，周边环境较差，特别是路网正在修建的影响较大。 ? 销售控制计划有欠周全，未对热销主力户型加以有效的保全。 ? 形象力不足，个性不鲜明，卖点不突出，项目的市场认知度不充分。 ? 部分户型设计不合理。
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