管理工程系 资产评估学课程习题集
房地产评估
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 解： （1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8×(1+2%)=8.16（万元） R3=8×(1+2%)2=8.32（万元） R4=8×(1+2%)3=8.49（万元） R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元）
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折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 坐落 所处地区 用地性质 土地类型 价格 交易日期 面积 形状 地势 地质 基础设施 总价 单价 A 略 繁华区 商业 空地 25.2万元 1996.10 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 B 略 非繁华区 商业 空地 49万元 1996.12 350m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 C 略 非繁华区 商业 空地 43.5万元 1997.1 300m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年 待估对象 略 非繁华区 商业 空地 1997.5 600m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交通通讯状况 剩余使用年限 已知以下条件：