(1)重置建安造价:5947725(元)
(2)前期费用及其他费用为:5947725×5.77%=343184(元) (3)资金成本按工程投资两年均匀投入考虑,年利率按5.94%计算 资金成本=(5947725+343184)×5.94%×2×1/2=373680(元) (4)重置价值=重置建安造价+前期及其他费用+资金成本 =5947725+343184+373680=6664589(元) 重置单价=6664589÷8534=780.95(元/平方米) (5)成新率勘察法成新率=G×0.55+S×0.15+B×0.3:83% 年限法成新率=(耐用年限一已使用年限)/耐用年限=80% 综合成新率:勘察法成新率×60%+年限法成新率×40%=82% (6)评估值=重置全价×综合成新率=6664589×82%=5464963(元)
14、 根据题意:
(1)计算房地合一状态下的总收入: 总收入=3000×12=36000(元) (2)总费用=7600(元)
注意:如果题目分项告诉各项费用,计算的时候要注意这里并不包含折旧费用 (3)计算总收益:
总收益=36000-7600=28400(元) (4)计算土地收益: 土地收益=1000×300×7%=21000(元) (5)计算建筑物收益:
建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1/25×100%=4%
注意:折旧年限是建筑物的剩余使用年限
(7)建筑物价格=7400÷(8%+4%)×[1-1/(1+12%)25=61667×0.9412=58041(元) 注意:这里折现值用的折现率是:还原率加上折旧率。
15、(1)计算各因素修正系数。 时间修正系数=1+0.5%×19=1.095
交通便捷程度修正系数=100/[100(1-5%)]=1.053
37
其他基础设施完善程度修正系数=100/93=1.075
土地使用权年限修正系数=〔1-(1+10%)-50〕/〔1-(1+10%)-60〕=0.995 (2)估算对实例A比较修正后的地价 500×1.095×1.0531×.075×0.995=573.64万元
16、(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
(2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=107/102=1.05 交易实例C交易时间修正系数=107/103=1.04 (3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数:100/93=1.075 (4)进行个别因素修正。 ①关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下(假定折现率为8%).
交易实例A及C使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659 ③个别因素修正系数
交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
38
(5)计算待估土地初步价格。
A:1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米) B:1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米) C:1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米) 待估地块总价评估值=1657×600=994200(元/平方米) 因此,这一地块的评估值为994200元。
17、(1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元) (2)计算年总费用
①房产税按租金收入的12%计算,故应纳房产税为: 397800×12%:47736(元) ②管理费以年租金的3%计算: 397800×3%=11934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5%计算。根据实地勘察,该房屋为砖混结构一等,重置价格为800元/平方米,年折旧率为2%,已经过年数为10年。 房屋现值为:
800×510-800×510×2%×10=408000-81600=326400(元) 修缮费为:326400×1.50%=4896(元) ④保险费以房屋现值的3%o计算: 326400×3%o=979.2(元) ⑤房屋折旧费:
800×510×2%=8160(元)
39
⑥租金损失准备金以半月租金收入计为: 397800/24=16575(元)
⑦土地使用税以每年每平方米2元计为: 2×360=720(元)
⑧年总费用=47736+11394+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元) (3)计算总收益。
本例房地产的总收益为: 397800-91000.2=306799.8(元) (4)求取土地纯收益。
①房屋纯收益为:326400×10%=32640(元)
②土地纯收益=总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元) (5)求取非有限期土地价格。
土地总价=274159.8÷8%=3426997.5(元) 每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元) (6)求取50年使用权土地价格。
土地总价=274159.8×〔1-(1+8%)-30〕/8% =3426997.5×(1-0.0213)
=3426997.5×0.9787=3354002.45(元) 土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)
18、根据所给条件计算如下: (1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
(2000×6×3000) × (1+10%)-2=36000000×0.8264=29750400(元) (2)总建筑费用现值为:
40