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(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
(注: 由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。) (3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
(注:式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。) (4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659 交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 (5)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)
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B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米) C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米) 待估地块总价评估值=1657×600=994200(元) 因此,这一地块的评估值为994200元。
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
4.解:(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为: 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 (2)计算楼价:
楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元) (3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)
专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元) (4)计算销售费用和税费
销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元) 销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元) (5)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%
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(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.) (6)计算利息
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1] =0.1236×地价+990,000
(注:地价是在两年前就投入的,故要用2次