. 5 6 7 已使用年限 尚可使用年限 成新率 年 年 % 9 12 60 9 12 70 9 12 70 另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升0.5%左右；设备的功能与其市场售价呈正比例关系。
试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。
5、（1）交易时间因素分析与量化：参照物A：103/100＝1.03，参照物B：101.5/100＝1.015
（2）功能因素的分析与量化：参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/80000＝0.75 （3）成新率因素差异量化：参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1 （4）调整差异：参照物A：600000×1.03×1.2×1.17＝867672（元），参照物B：700000×1.015×0.75×1＝532875（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：（867672＋532875）/2＝700273.5＝700274（元） 五．简答题
1．运用市场途径、成本途径和收益途径的前提条件各是什么？ 2、资产评估人员在选择评估途径和方法时应考虑哪些因素？
第七章 资产评估程序
一、单项选择题
1．关于资产评估业务约定书的基本内容，正确的是（D）。 A．约定书一经签定，双方不得再修改
B．资产评估报告必须在确定的评估基准日后的1个月内提出 C．为保证资产评估报告的公开性，应将报告公布于指定的媒体 D．约定书的有效期以完成评估报告且支付评估费用为准 2．资产评估业务约定书中，委托人的权利包括（ C ）。
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A．为评估提供必要的工作条件及合作 B．支付评估费用 C．取得评估报告 D．取得评估报酬 3．资产评估业务中，属于委托方需要做的准备工作（ B ）。 A．成立评估项目小组 B．资产清查
C．制定评估综合计划 D．召集多方碰头会议
4．根据国家有关法律、有关行业管理规定，从评估基准日算起，上市公司的评估档案至少应保存（ D ）。
A．三年 B．八年 C．十年 D．十五年 二、多项选择题
1．签订资产评估约定书之前，评估机构和评估师需要明确的事项包括（ ABCDE ）。 A．评估目的 B．评估对象的基本状况 C．评估结果的价值类型 D．评估工作的作业时间 E．评估基准日
2．资产评估业务约定书的基本内容包括（ ABE ）。 A．评估目的 B．评估基准日 C．评估计划 D．评估假设 E．评估收费
3．编制评估计划应当重点考虑的因素包括（ CDE ）。 A．评估基准日的选择 B．评估收费的确定
C．评估途径及方法的选择及基本要求 D．评估中可能出现的疑难问题及专家利用 E．评估项目对相关资料收集要求及具体安排 三．判断题
1．资产评估计划一经确定就不得改动。错
2．资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。对 3．只要执行了资产评估程序就可以防范资产评估风险。错
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4．合理确定评估基准日有助于减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。对
5.注册资产评估师应当要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。对 四．简答题
1．试述资产勘察的程度要求。
第八章 房地产评估
一、单项选择题 1. B
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。B A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2
解题思路：（万元）
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（C）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 解题思路：
450?3000?10%?7.5%
20003．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（C）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行
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了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（B）。
A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元）
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（B）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元）
6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（B）
A．0．6 B．5．1 C．2 D．6 解题思路：
1200?9?1000?5.1
20007．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（B）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元 解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000（元）；
土地净收益=1200×200×8%=19200（元） 建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元） 8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（B）。 A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米
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