1 总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
金龙新区生活配套服务区建设项目
1.1.2建设地点
湘阴县金龙镇（原界头铺镇）金凤村、新光村（芙蓉北路西侧、金凤大道东侧），规划总用地面积
72604.35平方米（约108.91亩）。 1.1.3建设性质
新建
1.1.4承办单位
金龙新区是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区滨湖示范区的核心区域，是我县对接长
株潭发展的“桥头堡”，加快滨湖示范区金龙新区的开发建设，对进一步敞开我县南大门，加速融城对接，推动湘阴科学跨越发展，具有十分重要的意义。
金龙新区位于湘阴县金龙镇（原界头铺镇），2011年4月，我县正式成立“长株潭城市群两
型社会综合配套改革试验区湘阴县金龙新区开发建设领导小组”和“湘阴县金龙新区开发建设总公司”，2011年11月岳阳市编办批复成立“湘阴县金龙新区管理委员会”。
新区远期规模为“20平方公里、20万人口”，以芙蓉大道湘阴段为纵向中轴线，东部为商贸
开发区和休闲旅游度假区，西部为新型工业区。工业区产业定位为以光伏电子信息和先进机械制造为主的“两型”产业。
按照县委、政府的工作要求和“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的工作思路，
新区力争在3-5年的时间内建设一个“5平方公里、5万人口”的“县城南区、工业新区、宜居小区”。 未来的金龙新区将是一个创新阵地、示范基地、产业要地、休闲胜地、宜居佳地。 1.1.5报告编制单位
单位名称：岳阳通源投资咨询有限公司 资格等级：乙级
发证机关：国家发展和改革委员会
1.1.6可研报告编制依据
⑴《中华人民共和国土地管理法》；
⑵《中华人民共和国土地管理法实施条例》； ⑶《中华人民共和国房地产管理法》；
⑷《湘阴县县城村镇体系规划》（2008-2030）； ⑸其他有关专业设计规范；
⑹建设单位提供的其他各项基础资料； ⑺湘阴统计年鉴【2010】资料。
1.1.7研究范围及研究工作概况
⑴项目研究范围
本项目可行性研究范围包括：金龙新区生活配套服务区项目建设的必要性、项目定位、建设条
件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、社会效益等。
⑵研究工作概况
受湘阴县金龙新区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关房地产建设项目建设的法规和
政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
1.2主要经济技术指标
金龙新区生活配套服务区建设项目，规划总用地面积72604.35平方米，规划净用地面积47516.39
平方米。项目总建筑面积93563平方米。
主要经济技术指标见表1-1。
表1-1 主要经济技术指标表
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 3
名称 规划用地面积 净用地面积 道路用地面积 街头绿地面积 总建筑面积 总基底面积 单位 M M M M M M 222222指标 72604.35 47516.39 18985.31 6102.65 93563 12231 备注
4 5 6 容积率 总建筑密度 绿地率 1.97 % % 25.74 36 1.3结论与建议
1.3.1结论
⑴、本项目选址符合湘阴县城乡总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具
备良好的建设环境。
⑵、根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善安置户的生活条件，同时也促进社会经
济协调发展，本项目的建设是必要的。
⑶、本项目建设主要包括1栋14F宾馆，建筑面积15000平方米；1栋4F购物超市，建筑面积
10000平方米； 12栋5F的商住楼，建筑面积50000平方米；沿街商铺，建筑面积15000平方米；物业管理用房，建筑面积3563平方米。并配套建设地面停车场、给排水、供配水、道路、绿化、亮化等基础设施。结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
⑷、本项目规划总用地面积为72604.35平方米，总建筑面积为93563平方米，项目总投资12646
万元，项目实施期为12个月。 1.3.2建议
⑴、按照商住房建设的相关政策及标准搞好小区的规划设计。
⑵、抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。 ⑶、加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
⑷、在施工过程中可能影响计划实施进度的因素，主要是资金来源的问题，建议业主解决好资金
来源及运用，防止影响计划实施的进度。
2、项目区概况和建设的必要性
2.1项目区概况
2.1.1湘阴县概况
湘阴县位于湖南省北部（偏南），濒南洞庭湖，居湘江、资江尾闾。县城东接汩罗，西邻益阳，南
连望城，北交沅江、岳阳、屈原管理区。湘江分东、西支自南向北穿流中部；资江及其东支自西向东折
北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。
交通方面除有发达的水路外，还有湘阴至长沙公路和S308线从县境穿过，湘阴湘江大桥和临资口
大桥已建成，将公路过河难渡变为通畅的坦途。
2010年，湘阴县辖19个乡镇，共有村（居）民委会员451个，全县土地总面积1581.5平方公里。
湘阴县盛产水稻、茶叶、
藠头、食用油和猪、鱼、禽、蛋，为全国重要的商品粮、商品鱼基地县之一。
近几年来，湘阴县经济总量快速增长，结构调整取得长效。2010年全县国内生产总值1587000万
元，比上年增长16.1%，其中,第一产业增加值337000万元,同比增长4.7%；第二产业增加值810000万元，同比增长23.9%；第三产业增加值439000万元，同比增长11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业分别垃动GDP增长3.4、8.2、4.4个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长21.3%，全年税收收入32879万元，同比增长27%。
2010年，年未总人口75.69万人。其中，非农业人口12.04万人。城乡居民生活日益改善，全年
农民人平纯收入6341元，实际同比增长10.7%;城镇居民人均可支配收入13832元，实际同比增长16.6%。 2.1.2试验区概况
⑴、试验区概况
近年来，湘阴县把发展“长株潭两型社会”，大力发展工业作为城市转型的根本出路，积极探
索，先行先试，取得了积极成效。目前，湘阴县作为全省“长株潭两型社会滨湖示范区”，在大力发展工业的同时，作出把金龙新区建设以“两型引领、规划主导、市场运作、产业支撑”的重要决策。
金龙新区位于湘阴县县城18公里，距省会长沙仅24公里，距湘长公路仅500米，距沿京珠复线
湘阴出口仅6公里，交通区位优越，同时被县委、县政府确定为对接省会长沙的卫星城。境内以山丘、平原为主，地理优势明显。
⑵、试验区建设现状
湘阴县金龙新区建设实行市场化运作，组织实施新区基础设施建设、房地产开发和招商引资(融
资)。
新区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和
市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。
2.2项目建设的必要性