房地产估价习题集

专业费为建筑费的10%;至1998年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/平方米,建筑面积与可出租面积之比1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。(15分)

《房地产估价 》习题集(四)

一、单项选择题(共25分,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1直线趋势法公式y=a+bx中,x表示(): A、价格;B、常数; C、价格变动率;D、时间。

2在市场比较法中,土地使用权年限修正属于()。 A、交易情况;B、交易日期; C、区域因素;D、个别因素。

3有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼,甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米,不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米,含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金比有() A、甲高于乙;B、甲低于乙; C、甲等于乙;D、不可比。

4甲、乙两宗房地产,在物质实体方面甲好于乙,在权益、区位等方面两者相当,该两宗房地产的价值比有()

A、甲大于乙;B、甲等于乙; C、甲小于乙;D、不可比。

5、有一宗前后临街的矩型地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为()米。 A、 9 ;B、13.5;C、15;D、18。

6、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用() A、 类似写字楼的客观收益;B、市场比较法; C、该写字楼的实际收益;D、无法估算。

7、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应()。

A、 取三者的平均值;B、取三者的中间值;

C、任选其中之一;D、在三者的基础上综合分析决定。

8、路线价估价法的第三个步骤为()。 A、设定标准深度;B、求取路线价; C、编制深度百分率表;D、划分路线价区段。

9、评估某宗房地产的价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会()。 A、越高;B、越低; C、不变;D、符合客观实际。

10、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的纯收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,资本化率为8%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。 A、4858;B、5200;C、2700;D、6264。

11、某估价事务所在1988年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()。 A、1998年6月30日;B、现在;

C、重新估价的作业日期;D、要求重新估价的委托方指定的日期。

12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米,汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%,则其1999年10月25日的价格为()人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A、 7935;B、8260;C、8290;D、7964。

13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为()万元。 A、100;B、42;C、63;D、77。

14、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分,则个别因素修正系数为()。

A、1.05;B、0.95;C、0.98;D、1.03。

15、有一宗房地产交易,成交价格为3000元/平方米,付款方式是首付10%,余款在1年内按月等额付清,假设月利率为0.5%。其一次支付的实际成交价格为()元/平方米。 A、3000;B、2700;C、2914;D、2500

16、土地资本化率RL ,建筑物资本化率RB,综合资本化率RO三者之间的大小关系为()。 A、RL

18、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为下沉成交价格的6%和3%。某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/平方米。

A、2660;B、2294;C、2425;D、2427。

19、某可比实例价格为2000元/平方米,区域因素直接比较得出的相关数据如下表,则区域因素修正后的价格应为()元/平方米。 区域因素 权重 估价对象 1 0.5 100 2 0.3 100 3 0.2 100 区域因素 可比实例 1 90 2 100 3 125 A、 2000;B、1900;C、2100;D、1905。

20建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有( ) A、自然寿命长于或等于经济寿命;B、自然寿命小于或等于经济寿命; C、自然寿命等于经济寿命;D、无关

21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200平方米,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为()。

A、建筑面积1800平方米,两年前租出,年租35万元,位于同一工业区; B、建筑面积1100平方米,近期租出,年租150元/平方米,位于20公里外; C、建筑面积10000平方米,近期租出,年租180万元,位于同一工业区; D、建筑面积1000平方米,近期租出,年租20万元,位于同一工业区。

22、某宗房地产已使用5年,现土地价值为50万元,建筑物重置价格为80万元,房地每年的纯收益为11万元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则该宗房地产的价值为()万元。 A、130.0;B、119.2;C、117.5;D、120.0

23、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为()万元。 A、800;B、900;C、1000;D、大于1000。

24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/平方米。

A、2487.75;B、2500;C、2511;D、2162.25。

25、路线价法特别适应于()需要对大量土地进行估价的场合。 A、土地经济评价;B、土地课税;C、土地收益测算;D、土地定级。

二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,错选或多选均不得分;少选,但选择正确的每个选项得0.5分。)

1、一宗房地产的土地价值为40万元,建筑物价值为60万元,已抵押贷款45万元,作为某种目的的估价结果为55万元,则该估价目的可能是()。 A、买卖;B、抵押贷款;C、拆迁补偿;D、保险。 2、下列各种价格中肯定是事实的有()。

A、不能作为可比实例的交易实例价格;B、可比实例价格;C、非公平市价;D、评估价格。 3、用假设开发法估价,在估算利息时必须把握()。

A、计息方法;B、资本化率;C、计算周期;D、计息期。 4、明确估价的基本事项包括()。

A、明确估价对象;B、明确估价目的;C、明确估价日期;D、明确估价方法。 5、房地产估价可在下列活动中发挥作用()。

A、房地产出租;B、房地产保险;C、房屋继承、分割;D、房地产拍卖抵押。 6、对确定资本化率有参考依据的有()。

A、折旧率;B、物价指数;C、银行贴现率;D、投资回报率 7、估价报告书的内在质量取决于()。

A、估价方法选择的正确性;B、估价报告书的文字表述水平;C、估价结论的准确性;D、估价报告书的格式。

8、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用()求取。 A、市场比较法;B、基准地价修正法;C、假设开发法;D、成本法。

9、某大厦建筑总面积8000平方米,房地总价值8000万元,其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积200平方米,房地价值215万元,则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为()%。 A、2.5;B、7.17;C、2.69、;D、3.0。

10、某地区繁华地段有一空地,另有一块附有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说,空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。 A、前者大于后者;B、前者低于后者;C、前者等于后者;D、不能比较。

三、判断题(共15分,每题1分。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分。) 1、房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的形成过程,将房地产价格显示出来。

2、某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元,此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为275万元。

3、估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。

4、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%,则可比实例的个别因素修正系数为100/102。 5、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米,1998年1月初的价格1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律,为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。() 6、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。( )

7、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。() 8、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面,但其价值的高低主要取决于其权益的大小。()

9、某宗房地产的评估价格为300万元,实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。()

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