专业费为建筑费的10%；至1998年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/平方米，建筑面积与可出租面积之比1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。（15分）
《房地产估价 》习题集（四）
一、单项选择题（共25分，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）： A、价格；B、常数； C、价格变动率；D、时间。
2在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）。 A、交易情况；B、交易日期； C、区域因素；D、个别因素。
3有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金比有（） A、甲高于乙；B、甲低于乙； C、甲等于乙；D、不可比。
4甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等方面两者相当，该两宗房地产的价值比有（）
A、甲大于乙；B、甲等于乙； C、甲小于乙；D、不可比。
5、有一宗前后临街的矩型地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）米。 A、 9 ；B、13.5；C、15；D、18。
6、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用（） A、 类似写字楼的客观收益；B、市场比较法； C、该写字楼的实际收益；D、无法估算。
7、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。
A、 取三者的平均值；B、取三者的中间值；
C、任选其中之一；D、在三者的基础上综合分析决定。
8、路线价估价法的第三个步骤为（）。 A、设定标准深度；B、求取路线价； C、编制深度百分率表；D、划分路线价区段。
9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。 A、越高；B、越低； C、不变；D、符合客观实际。
10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。 A、4858；B、5200；C、2700；D、6264。
11、某估价事务所在1988年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。 A、1998年6月30日；B、现在；
C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期。
12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A、 7935；B、8260；C、8290；D、7964。
13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。 A、100；B、42；C、63；D、77。
14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
15、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%。其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000；B、2700；C、2914；D、2500
16、土地资本化率RL ,建筑物资本化率RB，综合资本化率RO三者之间的大小关系为（）。 A、RL 18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为下沉成交价格的6%和3%。某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。 A、2660；B、2294；C、2425；D、2427。 19、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。 区域因素 权重 估价对象 1 0.5 100 2 0.3 100 3 0.2 100 区域因素 可比实例 1 90 2 100 3 125 A、 2000；B、1900；C、2100；D、1905。 20建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有( ) A、自然寿命长于或等于经济寿命；B、自然寿命小于或等于经济寿命； C、自然寿命等于经济寿命；D、无关 21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。 A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外； C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。 22、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.0 23、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。 A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。 24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。 A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。 25、路线价法特别适应于（）需要对大量土地进行估价的场合。 A、土地经济评价；B、土地课税；C、土地收益测算；D、土地定级。 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得0.5分。） 1、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（）。 A、买卖；B、抵押贷款；C、拆迁补偿；D、保险。 2、下列各种价格中肯定是事实的有（）。 A、不能作为可比实例的交易实例价格；B、可比实例价格；C、非公平市价；D、评估价格。 3、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（）。 A、计息方法；B、资本化率；C、计算周期；D、计息期。 4、明确估价的基本事项包括（）。 A、明确估价对象；B、明确估价目的；C、明确估价日期；D、明确估价方法。 5、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。 A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵押。 6、对确定资本化率有参考依据的有（）。 A、折旧率；B、物价指数；C、银行贴现率；D、投资回报率 7、估价报告书的内在质量取决于（）。 A、估价方法选择的正确性；B、估价报告书的文字表述水平；C、估价结论的准确性；D、估价报告书的格式。 8、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（）求取。 A、市场比较法；B、基准地价修正法；C、假设开发法；D、成本法。 9、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为（）%。 A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。 10、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（）。 A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比较。 三、判断题（共15分，每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的形成过程，将房地产价格显示出来。 2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。 3、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。 4、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100/102。 5、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米，1998年1月初的价格1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。（） 6、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（ ） 7、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（） 8、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。（） 9、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。（）