商业综合体业态布局与动线规划要点.docx

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档和中低档消费业态的并不多见,有些项目则因为规模较大,或者服务半径内客源不足等原因,安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区,否则低端业态拉低了高端业态的环境品质,带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货,不希望距离超市入口太近,特别是国际奢侈品牌,一定要独立一个区域,不受其他业态干扰。例如合肥包河广场是首次引入国际一线奢侈品牌,都集中在首层独立的区域。 )按租金水平分区

不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低,经营在于大客流和货品的快速周转,其能承受的租金低,一般设于地下或者位置不太好的区域,首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外,餐饮的坪效较低,一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高,且多数属目的性消费,宜安排在较背的位置。在规划阶段,应依据用地条件,对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态,并设计为相应的空间尺度和环境条件,比如与地铁相连的地下层,其租金往往不比首层低。 .增强互动

分区是为了易于识别和引导,但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在,其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业

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态视为一个生态群落,尽力创造多种业态共生的条件,从而促进消费,使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说,就是增强业态之间的互动关系。

)利用消费的关联性

正如影城的爆米花、的酒水都是商家重要的利润点,这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中,我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上,深圳万象城将滑冰场设在中心位置,餐饮布置在周边,不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所,有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点,如图。

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图 深圳万象城模型

)利用品牌的互补性

将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起,以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如,会伴生一些副牌同时出现,这是经过长期经验积累形成的发展策略。 .引导客流

利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流,是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店,如百货、超市等设于

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主动线的两端,避免出现盲肠区;将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置,尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。另外,从这一角度考虑,纯目的性消费的专业卖场,如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱,如果不为制造总规模、消化总面积,引入的意义不大。 .顺应流程

从顾客需求的角度考虑业态空间的安排,如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接,使小推车平层或者通过自动步道到达车位,一般设于地下一层可以解决这个流程问题。石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体,不但有近万平方米的大商业,还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型,设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂,将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来,使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求,如图。

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