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邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位:亿元 合计(按构成分) 51 建筑工程 27 安装工程 5 设备工器具购置 1 其他费用 18 其中:旧建筑物购置费 1.55 其中:土地购置费 10.5 阶段 1-06月 2. 投资用途分析

住宅建设完成投资39亿元,占总投资的76.5%,比去年同期30亿元增长30%;办公楼建设完成投资3亿元,占总投资的5.8%;商业营业用房建设完成投资5亿元,占总投资的9.8%;其他用房建设完成投资4亿元,占总投资的7.8%。

邵阳市2006年1-6(按用途分邵阳地区2010年月房地产开发完成投资构成1-6月房地产开发完成投资构成() 按用途分)

1-06月 6050403020100合计分()按用途住宅办公写字楼 1-06月 商业营业用房其他17

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邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位:亿元 阶段 1-06月 合计(按用途分) 51 住宅 39 办公写字楼 3 商业营业用房 5 其他 4

3.投资区域分析

2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元,占总投资的35.3%;隆回县完成投资5.8亿元,占总投资的11.4%;邵东县完成投资5.2亿元,占总投资的10.2%;新邵县完成投资4.9亿元,占总投资的9.6%;邵阳县完成投资3.8亿元,占总投资的57.4%;新宁县完成投资3.5亿元,占总投资的6.8%;城步县完成投资2.2亿元,占总投资的4.3%;洞口县完成投资2.5亿元,占总投资的4.9%,绥宁县完成投资2.3亿元,占总投资的4.5%。

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)

邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资(按项目地点分)单位:亿元 阶段 1-06月 合计 51 邵阳市区内 18 邵东县 5.2 隆回县 5.8 新邵县 4.9 邵阳县 3.8 新宁县 3.5 城步县 2.2 武冈县 2.8 洞口县 2.5 绥宁县 2.3

从各区(县)房地产完成投资的比例上看,邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大,与去年同期相比,隆回县增长97.91%,增幅位居第二, 小结:

今年上半年房地产投资仍保持高速增长,但是投资结构已经发生变化。从投资用途看,住宅建设投资所占比例上升,而商业用房建设投资

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比例下降。从投资构成看,土地购臵和土地开发投资比例降低,而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃,在投资构成中占较大的比例,而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外,拆迁安臵难度加大,进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。

4.需求分析

“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍,影响住宅自然需求的因素有三个:城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》,根据隆回县城市总体规划,到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平,2010-2014年将是隆回县进入工业化,城市化加速时期,也是中部崛起的关键时期。在这一期间,考虑到城市人口的快速增长,旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素,隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。

(1)结婚家庭户数对住宅需求

根据2010年隆回县第六次人口普查10%抽样资料测算,隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁,其中男性平均初婚年龄24.71岁,女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数,统计资料显示:这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面,从结婚登记数看:1998年以来,隆回县平均每年结婚登记6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50%左右,所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析,我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间,隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右(3000×5)。随着结婚人口和家庭数量的增加,

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首当其冲的就是对住房需求的增长,假设每户住房建筑面积按100平方米计算,则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米(1.5×100)。平均每年需新建约30万平方米。

(2)城市人口数量增加对住宅需求

随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快,隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中,居住在城镇的人口为26万人,占总人口的约26%,比上年增加2万人,增幅上升8.3个百分点。2008年城市化水平(23%)比2004年(15%)提高8个百分点,平均每年提高了2个百分点,预计2011年城市化水平可达到28%-30%。近几年统计数据表明,隆回县城市化的水平每年以2-3个百分点左右的速度递增,这意味着每年新增城镇人口约2万-3万人左右。扣除人口的自然增长(近6年平均每年增加人口1万人左右),每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准,因此,隆回县为解决新增加城市人口的住房问题,2011-2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米(2×26)。平均每年需新增10.4万平方米。

(3)城市流动人口对住宅需求 (4)旧房屋更新改造对住宅需求 (5)达到预期住房面积目标对住宅需求 (6)投资型等住房的需求

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