可行性研究报告
邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元 合计（按构成分） 51 建筑工程 27 安装工程 5 设备工器具购置 1 其他费用 18 其中：旧建筑物购置费 1.55 其中：土地购置费 10.5 阶段 1-06月 2. 投资用途分析
住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5％，比去年同期30亿元增长30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资的9.8％；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的7.8％。
邵阳市2006年1-6(按用途分邵阳地区2010年月房地产开发完成投资构成1-6月房地产开发完成投资构成() 按用途分)
1-06月 6050403020100合计分（）按用途住宅办公写字楼 1-06月 商业营业用房其他17
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邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元 阶段 1-06月 合计（按用途分） 51 住宅 39 办公写字楼 3 商业营业用房 5 其他 4
3.投资区域分析
2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资的4.3％；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元 阶段 1-06月 合计 51 邵阳市区内 18 邵东县 5.2 隆回县 5.8 新邵县 4.9 邵阳县 3.8 新宁县 3.5 城步县 2.2 武冈县 2.8 洞口县 2.5 绥宁县 2.3
从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二， 小结：
今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资
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比例下降。从投资构成看，土地购臵和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安臵难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。
4.需求分析
“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》，根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平，2010－2014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。
（1）结婚家庭户数对住宅需求
根据2010年隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每年结婚登记6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右（3000×5）。随着结婚人口和家庭数量的增加，
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首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米（1.5×100）。平均每年需新建约30万平方米。
（2）城市人口数量增加对住宅需求
随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26％，比上年增加2万人，增幅上升8.3个百分点。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8个百分点，平均每年提高了2个百分点，预计2011年城市化水平可达到28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每年以2－3个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011－2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每年需新增10.4万平方米。
（3）城市流动人口对住宅需求 （4）旧房屋更新改造对住宅需求 （5）达到预期住房面积目标对住宅需求 （6）投资型等住房的需求
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