可行性研究报告
（3）地下车位及地下车库销售收入
据市场调查，目前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。小区内地下车位共计129个。地下车库共计103个，我们把本项目地下车位售价定为每个80000元，地下车库售价定为每个100000元。
地下车位销售收入：129×8=1032万元 地下车库销售收入：103×10=1030万元 销售收入总计：38149万元（详见表四） 2．销售税金及附加
此项目按国家规定的税收政策计取。 营业税税率为5% 城乡维护建设费税率5%
教育费附加费税率4.5%(详见下表)
表五 销售税金及附加 单位:万元
序号 1 2 3 1 2 3 项目 经营收入 住宅 商铺 车位/车库 经营税金及附加 营业税 城乡维护建设税 教育附加 建设期 1 2-3 营运期 4 38149 36087 0 2062 2089 1907 95 86 53
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四、经营成本费用估算
1．经营成本 ① 营销售费用。 ② 管理费用。
③ 土地增值税按销售收入的1.5%计取。 2．人工资及福利费
职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平，确定为24000元/每年，设定人员编制20人。福利费按工资总额14%计取即：
24000×20×1.14=55万元 3．折旧费
由于本项目建筑全部销售，故不计取折旧费。 4．其他费用按总收入的1.5-3%计取。 详见下表。
表六 经营成本费用估算表 单位:万元
序号 1 2 3 4 5
项 目 经营成本 营销费用 管理费用 房产税 工资及福利 摊销费 财务费用 长期借款利息 其他费用 经营成本合计 建设期 1 54
营运期 2-3 4 1224 742 202 280 55 1825 1825 572 3676 可行性研究报告
五、利润及利润分配
1．所得税按利润总额25%计取
2.税后利润部分作为应付利润分配给项目投资主体。（详见下表） 表七 损 益 表 单位:万元
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项 目 经营收入 经营税金及附加 经营成本 建设成本 利润总额 补以前年度亏损 所得税 税后利润 可供分配利润 1 建设期 2-3 19684 营运期 4 38149 2089 3676 12700 3175 9525 9525 合计 38149 2089 3676 19684 12700 0 3175 9525 9525 六、借款还本付息估算
1．建设期借款利息累积到经营期，按年实际利率每年计息一次（实际年利率7.605%）。
表八 借款还本付息表 单位:万元
序号 1 2 3 4 5 6 1 1 2
项 目 借款偿还 年初借款累计 本年借款增加 本年应计利息 本年还本 本年付息 年末借款累计 还款资金来源 可供分配利润 还本资金合计 偿还本息 还款后余额 1 0 建设期 2 8000 8000 608.4 608.4 8000 608.4 8000 55
3 8000 608.4 608.4 8000 608.4 8000 营运期 4 8000 608.4 8000 608.4 0 8608.4 0 可行性研究报告
表九 现 金 流 量 表 单位:万元
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 7
项目 现金流入 经营收入 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 固定资产投资 经营成本 经营税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 折现系数（I=10%） 折现净现金流量 累计折现现金流量 建设期 1 0 7028 7028 -7028 -7028 0.90 -6325 -6325 2 0 7509 7509 -7509 3 7509 7509 营运期 4 38149 38149 6578 1314 2089 3175 -7509 31572 -14537 -22046 9525 0.81 -6082 0.73 0.66 -5474 20714 -12408 -17882 2832 56