购物广场租户物业管理条款的约定
2008-11-30 20:50:10 评0
在SHOPPING MALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。
因为，SHOPPING MALL的业主、租户都认识到，SHOPPING MALL运营管理成败的关键，就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境，而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPING MALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。
因此，租户对物业服务合同条款的深究，不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本（物业管理费、能耗费分摊等），更重要的是关系到租户对SHOPPING MALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时，对于业主，也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否对优质租户具有足够的吸引力。
严格意义上，SHOPPING MALL选择租户的过程，同时也是租户特别是主力店租户选择SHOPPING MALL的过程。从租户角度，肯定希望业主提供的物业服务，包括的工作项越多、标准越高越好，其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户，其自身经营过程中，用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大，对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主，经营SHOPPING MALL从根本上为了逐利，作好物业服务，营造优质购物环境，都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率，不可能只为提升租户的满意度，就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程，就是业主、与承租户博弈的过程。 SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHOPPING MALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的，按照如下原则进行：
首先，应该承担业主作为MALL主导者的责任（即通常提倡的“大业主、小租户”的SHOPPING MALL管理原则），通过以物业服务为代表的SHOPPING MALL运营期各种管理手段，对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。
再次，始终保持成本意识，对物业服务内容，不是简单地一刀切，对租户要求进行合理区分，提供不同层次服务，对租户运营管理充分了解，与租户合理沟通，清晰了解租户经营活动所需要的物业服务，提供有针对性的支持，保持租户经营活动的顺利开展。
其中，主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业，业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持，而不是租户自有员工工作量的代替。
租赁开间式商铺、特色经营的中小租户，自身人力资源薄弱，业主的物业服务应以全面为主，使租户可以将全部精力，完全投入到经营中。
对于部分租户的特殊要求，提倡引进先进技术，主要通过设施设备的改进，以物业交付条件的硬件形式实现，尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。
运用长效成本管理概念，在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下，应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。，一般不采取租户代管方式。
对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认，要作到明确、主动，避免受制于租户。
SHOPPING MALL整体运营、及租户经营活动组织，受单体、组群等MALL不同建筑形态影响很大，业主在考虑物业服务支持条款时，要充分考虑建筑形态因素的影响。
结合上述原则，就SHOPPING MALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中，容易产生争议的条款，具体分析如下：
首先，安全管理条款中，主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在谈判过程中，应该按“业主主外、租户自理内部”原则，合理分解职责。
一，商品防盗，是零售、超市业主力店租户的关注重点，此类租户一般都设有内保组织，内部还设有红外、监控等技防报警系统，并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中，租户永远希望业主承担的责任无限放大，但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认，所以，业主不要试图承担资产保全的风险，而且，在商业企业中，商品被盗问题，一直
难以完全避免，例如，超市业认可的可控失窃率为千分之三，租户要求业主承诺资产安全，只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下，寻求业主分摊责任风险。在安全管理责任把握上，业主应主要从协防角度出发，在时间范畴，侧重于夜间的安全保卫；在空间范围，坚持租赁合同红线分界；“在租户非营业时间内，以暴力破窗、破门等形式，造成租户的财产破损，由业主（或所聘物业公司、保安公司）承担由执法部门确认的连带责任；但租户在非营业时间内，因自身疏忽，未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等，及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为，所造成的财产破损，业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是，对租户往来商品进出管理，尤其是卸货区管理，业主应坚持“无责任管理”方式，一方面要求安保人员注意观察，一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任，货物坚持由租户自行交接。
二，业主所聘用安保人员，在租户营业期间内，主要职责侧重于“公共秩序维护”，按国家现有法规，安保人员不具备任何执法权，所以，在安全管理条款约定中，不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷，租户工作人员人身保护的职责，SHOPPING MALL中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业，都是容易发生营业纠纷的业态，如安保人员介入处理租户与消费者的纠纷，一方面根本不具备处理权，更容易造成消费方情绪失控，事态扩大，使事件从最初的租户与消费者纠纷，演变为与安保人员的冲突。
三，通道管理（包括：各类电梯），包括租户的营业通道、及工作（工作人员进出、货物进出）通道管理，对于单体MALL，有关通道管理尤为重要，SHOPPING MALL业态复杂，不同业态经营时间不同，超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道，通道的优化管理，首先，要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发，在建设设计、设施设备配置，力争作为非常规时间营业的主力店租户，提供独立出入口（如建筑设计无法满足要求，可以通过电梯分层、分时控制，利用消防通道等方式），其次，通道管理条款要坚持明确约定，业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权，通道管理中，不要试图通过安保人员的人防措施，让多家租户混用通道；最后，在单体MALL中，业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。
四，按国家相关消防法规，消防安全对于SHOPPING MALL经营具有一票否决权，因此，通过消防验收后，业主要对MALL进行整体消防管理，对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户，在消防安全管理条款约定中，业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权；同时，一方面在条款约定中，坚持“谁建设、谁管理”原则，而在实际工作中，利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施，都与MALL整体消防系统事实连接的
条件，对租户消防系统进行积极、主动（非正式约定）管理，但需要特别提出的是，业主不宜过度介入，承担租户消防批建、验收、抽检的风险。
其次，在保洁服务条款约定中，主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面，MALL的建筑形态，是保洁条款约定中的最重要影响因素。
一，在单体MALL中，业主要发挥保洁主导作用，确保整体环境品质，在与租户约定中，可以以租赁红线为界，进行划分，租赁范围以外，统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是，当出现部分主力店租户统租多层，、或承租面积较大的情况，租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共场地、公共设施，应要求租户自行保洁，可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则，业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁，很难进行工作安排，特别是多数业态的租户集中保洁时间，都在非营业时段，业主保洁人员进入租户场地，涉及资产保护，难以操作。
二，在多幢建筑组群 MALL中，特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下，业主应该把保洁力量主要投入到影响MALL整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面，让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位，包括外墙清洗在内，都由租户自行负责。
三、关于垃圾清运，要采取定期开放垃圾房，主力店租户自行“整包装清运”方式，不宜设置多个区域垃圾集中点，否则，不仅占用大量公共面积，也极大地增加了保洁人员的工作量。
四、在与租户的保洁条款约定中，要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时，关注约定细节，例如，餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。
再次，租户在工程管理条款洽谈判中，除经营所需专属设备设施外，其余部分一般都希望业主能够“一包到底”，而业主应该灵活运用“谁建设，谁管理”的谈判原则，根据实际状况，按有利于SHOPPING MALL经营的目的，区别安排。
一，支持SHOPPING MALL整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备，及建筑本体等的维修维护，由业主进行统一管理，业主、租户一般都没有异议。但对于产权属于业主，即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备，及在租户租赁区域内